В последние два года страна пережила настоящий ипотечный бум: объемы рынка удваивались, количество сделок росло опережающими темпами, ставки падали, условия выдачи кредитов становились более мягкими. Однако в этом году ситуация начала меняться в худшую сторону. Многие винят в этом исключительно банки, которые из-за глобального финансового кризиса начали повышать проценты по кредитам. Однако на практике более 80% россиян не смогли бы воспользоваться кредитом даже в том случае, если ставки были бы нулевыми. Слишком уж высока разница между средним уровнем доходов и средней ценой квадратного метра.
На излете ипотечного бума, в конце прошлого года, банками было одобрено очень большое количество кредитов. Однако большая часть этих кредитов остается на сегодняшний день невостребованной. Потому что купить квартиру не получается даже с использованием заемных денег.
Например, Тимофей Сорин работает в крупной корпорации менеджером среднего звена.
После того как ему подняли арендную плату за "двушку" в Марьине до 40 тысяч рублей в месяц, решил озаботиться приобретением собственного жилья. За четыре недели он одобрил ипотечный кредит, лимит которого составил пять миллионов рублей. На сегодняшний день у него сорвались две покупки - по причине роста цен на жилье. Прямо перед сделкой продавцы поднимали стоимость квартиры в среднем на 20 тыс. долларов. До окончания срока действия одобренного ипотечного кредита у Тимофея осталось полтора месяца. Он до сих пор ничего так и не приобрел.
Таких людей на рынке - пруд пруди. "Цены повышают продавцы, владельцы жилья, - рассказывает Анна Козлова, директор департамента ипотечного кредитования инвестиционного банка "КИТ Финанс". - Однажды у нас были намечены 15 сделок. 70% из них сорвались, потому что продавцы прямо на месте назвали новую цену - на 100 тысяч долларов больше!". "Когда вы приходите в банк, ваша цель - не просто взять кредит, а приобрести квартиру. Ипотека - лишь инструмент, и она действительно не может решить проблему доступного жилья при таком галопирующем росте цен на недвижимость, - говорит Елена Тарасова, старший вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования "ВТБ-24". - Наших заемщиков никто не защищает от продавцов. Это спекулятивный спрос! Мы только можем, если позволяет лимит, еще увеличить ему сумму кредита.
Кредитуя заемщика на этапе строительства, банк назначает более высокую ставку.
Потому что риски значительно выше, нет зарегистрированной ипотеки. А клиент, приходя к нам, рассчитывает на определенный срок ввода жилья и уменьшение суммы выплат. Застройщики не соблюдают эти сроки и подводят нашего же заемщика. И ответственности за это никто не несет".
Для банков подобный рост жилья также является проблемой, особенно если учесть тот факт, что практически все они отменили нулевой первоначальный взнос и не так давно повысили ставки по кредитам, а понижать их в ближайшее время не собираются. В итоге банки лишаются значительной доли клиентов.
Любопытно при этом, что часто сделки срываются только в Москве и в Петербурге. В регионах ситуация совершенно иная. "60 млн кв. метров было построено в прошлом году, - отмечает Евгений Богомольный, заместитель председателя Комитета Госдумы по собственности. - Из них столица и область ввели всего 11 млн - это пятая часть. Причем в провинции строится больше индивидуального жилья. А в Москве сегодня на рост цен на недвижимость, как это ни смешно, давит массовая покупка жилья для социальных нужд: ведь бюджеты достаточно серьезные".
Очевидно, что на рынке недвижимости ощущается острый дефицит жилья, и скоро он будет еще острее. Особенно если учесть тот факт, что огромная часть домов в Москве будет сноситься под строящиеся платные дороги, развязки, автовокзалы и тому подобные объекты. Другая часть домов сносится под элитное жилье и жилье бизнес-класса. Кроме того, по оценкам экспертов, на рынке 20-30% сделок - спекулятивные. Люди таким образом зарабатывают, а не решают квартирный вопрос.
Сергей Постнов, президент Национальной ипотечной компании, считает, что проблему недоступности жилья можно решить только двумя путями: поднимать уровень доходов населения и снижать стоимость квадратного метра жилья. "Что этому мешает?
Конкуренция на строительном рынке - на самом деле ее нет, либо она полукриминальная. А технологии? В Москве двадцатиэтажный дом строится два с половиной - три года. В Сингапуре - за шесть месяцев. Эмпайр-стейт-билдинг (сто с лишним этажей) был построен за один год!".
По мнению Анатолия Аксакова, президента Ассоциации региональных банков "Россия", проблема роста цен на недвижимость в первую очередь связана с тем, что банки вынуждены поднимать ставки из-за роста стоимости заимствований за рубежом, а также с инфляцией, которая в 2007 году оказалась выше, чем в 2006-м. Также Анатолий Аксаков предлагает банкирам по мере сил влиять на застройщиков, чтобы сделать их деятельность прозрачной. "Как представитель строительной компании могу сказать, что проблем с продажей построенного нет, - утверждает Владимир Дудницкий, генеральный директор "СтройТэк2006". - Национальное агентство финансовых исследований выяснило, что главная причина, которая тормозит ипотеку, - высокая стоимость жилья. Она складывается из запредельной цены на квадратный метр, стоимости услуг ипотечного кредитования, а также срока этого кредитования.
Если стоимость рабочей силы на протяжении нескольких лет меняется очень медленно, то цены на энергоносители, строительные материалы и условия выхода на рынок растут. Сегодня есть немало строительных компаний, которые способны самостоятельно возвести жилое здание. Но, чтобы получить разрешение и начать строительство, нужны колоссальные затраты. И, несмотря на то, что строителей много, средние и небольшие компании не имеют возможности работать.
Так что пути решения жилищной проблемы очевидны. Если дать небольшим строительным компаниям "зеленую улицу", цена начнет падать".
С таким категоричным утверждением можно и не соглашаться, однако сложно спорить с тем, что непрозрачные и сложные правила игры на строительном рынке, во многом определяющие дефицит жилья, делают вероятность его приобретения людьми со средними доходами невысокой. Стоит ли удивляться тому, что в подобных условиях ипотека, продукт безусловно рыночный и продвинутый, приживается с огромным трудом? P.S. Благодарим организаторов "круглого стола" "Ипотека: новосел-2008" за предоставленные материалы.
