Интервью с Еленой Шилиной, старшим вице-президентом "ИпоТек Банка"
С начала этого года цены на московскую недвижимость резко пошли вверх, и многие граждане даже с помощью ипотеки уже не рассчитывают приобрести собственное жилье. О том, что сейчас происходит на ипотечном рынке и какие объекты недвижимости пользуются большим спросом, а также о спецакциях банков и строительных компаний рассказывает Елена Шилина, старший вице-президент «ИпоТек Банка».
– Каковы возможные последствия кризиса в США для российского ипотечного рынка? Как вы оцениваете современное состояние российского ипотечного рынка?
– Кризис, то есть пик просрочки, на американском рынке произошел, с моей точки зрения, как натуральная коррекция этого рынка. Банки и ипотечные брокеры ослабили контроль за выдачей ипотечных кредитов в сегменте subprime, значительно увеличили соотношение кредита и залога (до 120%) и таким образом набрали заемщиков, которые «с натягом» делали платежи по кредитам. Как только плавающие ставки по кредитам поднялись чуть вверх, эти заемщики просто не смогли расплачиваться. Очень похожая ситуация была с рынком ипотеки manufactured housing в США в конце 90-х, на котором массовый дефолт по наиболее рисковым кредитам вызвал коррекцию продуктового предложения.
В целом рынок российской ипотеки молод, и банки подходят к оценке заемщиков достаточно консервативно. Только в последнее время банки стали чуть ослаблять требования к потенциальным заемщикам, в то время как в США получить кредит с негативной кредитной историей достаточно просто. Размер рынка ипотеки в России на данный момент значительно ниже, чем в США, мы еще работаем со «сливками» ипотечных клиентов.
Уровень просрочки на российском рынке ипотеки сейчас несравнимо ниже мирового уровня и, я считаю, будет продолжать оставаться значительно ниже уровня просрочки в США или Европе. Таким образом, российский ипотечный сектор вполне может стать источником качественных ипотечных бумаг для инвесторов.
– С быстрым ростом цен на московскую недвижимость с начала этого года, не уменьшилось ли число граждан, собирающихся оформить ипотечный кредит?
– В первом квартале этого года действительно наблюдался рост цен на квартиры в Москве. Более того, на рынке вторичного жилья была низкая ликвидность, и практически отсутствовали предложения. Соответственно, многие клиенты, получившие положительное решение по ипотечному кредиту, не смогли приобрести квартиру в том диапазоне цен, на который рассчитывали, и были вынуждены отложить сделку или искать квартиру в Подмосковье.
– Что вы можете посоветовать заемщикам, которые по сегодняшним ценам не могут приобрести квартиру даже с помощью ипотечного кредита?
– Если даже с максимально возможным кредитом заемщик не может купить квартиру в Москве, ему стоит смотреть квартиры в Подмосковье, где цены ниже московских.
– Какие квартиры сейчас заемщики предпочитают брать в кредит: на первичном или вторичном рынке недвижимости?
– Цены на квартиры на первичном рынке по-прежнему ниже, чем на вторичном рынке. Тем не менее этот отрыв даже на стадии фундамента не так велик, а сроки получения права собственности на такую квартиру не определены. Кроме того, получить кредит на квартиру на первичном рынке гораздо сложнее.
Кредитование недвижимости на стадии строительства объекта пользуется популярностью у застройщиков и покупателей, но немногие банки охотно предоставляют кредиты на покупку недвижимости на первичном рынке. Банк идет на кредитование объекта на первичном рынке, если застройщик либо кредитуется в этом же банке, либо обслуживается. Такой подход банков связан с отсутствием на стадии строительства предмета ипотеки – как правило, обеспечением по такому кредиту является только залог прав требования.
– А что, на ваш взгляд, может снизить процентные ставки банков на первичном рынке?
– Повышенные процентные ставки при кредитовании квартир на стадии строительства обусловлены отсутствием у банка предмета залога (права собственности на квартиру) на момент кредитования и, соответственно, повышенным риском. Пока квартиры на первичном рынке будут продаваться без права собственности, ставки по ипотечным кредитам на такие квартиры будут выше, чем ставки на квартиры на вторичном рынке.
– В какой валюте вы посоветуете гражданам брать кредит?
– Клиент берет ипотеку на 10-20 лет – за это время курсы валют могут значительно поменяться. Поэтому мы советуем нашим клиентам, если они хотят взять ипотечный кредит, брать кредит в той валюте, в которой индексированы их доходы, чтобы быть точно уверенным, что при изменениях курсов валют платежи по ипотечному кредиту не станут непосильными. К тому же не стоит забывать, что если клиент берет кредит в иностранной валюте, а получает доходы в рублях, он при каждом платеже несет расходы по конвертации.
– Какие кредитные программы наиболее популярны у заемщиков этой весной? Многие ли граждане становятся вашими клиентами благодаря проведению совместных спецакций «ИпоТек Банка» и строительных компаний?
– Наиболее популярной программой у наших клиентов стала акция, которую «ИпоТек Банк» проводит совместно со своими партнерами – ведущими игроками рынка недвижимости и страхования: компаниями «Бест Недвижимость», «Домострой Недвижимость» и «Ренессанс Страхование». В рамках акции клиенты, пользующиеся услугами компаний-партнеров, получают скидки в размере 15–20% на все услуги при покупке квартиры.
