Спрос на загородную ипотеку придал стремительный рост стоимости московского жилья. Клиент стал задумываться: а что лучше - «трешка» в спальном районе или собственный дом в пригороде?
Путешествие за город
Еще года два назад считалось, что выдавать кредиты на покупку или строительство загородного жилья довольно рискованно. И тому было несколько причин. Во-первых, процесс оформления земли в собственность, проверка чистоты титула требовали от банков огромных трудозатрат, да к тому же дела эти были сложными и запутанными. Во-вторых, банки предпочитали не связываться с местными чиновниками. В-третьих, и без ипотеки в погоне за клиентами банки выдают все больше рискованных кредитов - без первоначального взноса, людям с низкими доходами или без подтверждения крупных заработков.
- И сегодня у загородного кредитования есть много нерешенных вопросов, - комментирует ситуацию генеральный директор небанковской рефинансирующей компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк. - Например, земля под организованным поселком, как правило, принадлежит одному юридическому лицу, а потому до полного окончания стройки никак не может быть собственностью заемщика. Проще говоря, отдать ее в залог, как того хотели бы многие банки, застройщик не имеет права. Другая проблема в том, что в России так и не создана система классификации поселков, из-за чего ценообразование не всегда прозрачно и понятно. Вот банкиры и остерегаются трудностей, которые могут возникнуть при продаже залогового дома в случае дефолта заемщика.
В тесном партнерствеИ все же стоит отдать должное банкирам: получить ипотечный кредит на покупку загородного дома стало гораздо проще. У генерального директора компании «Лаурел-Ипотека» Ирины Радченко на этот счет достаточно аргументов:
- С одной стороны, стало много коттеджных поселков, чрезвычайно возросла конкуренция среди продавцов, образовался широкий выбор нереализованных загородных домов. А с другой - отсутствие покупателей, способных без ипотеки расплатиться за дорогой товар. Поэтому застройщики вкупе с банкирами и ухватились за возможность реализовать загородное жилье с помощью ипотеки.
Словом, ситуация на загородном рынке повернулась таким образом, что банкиры и застройщики вдруг ощутили острую необходимость друг в друге.
Впрочем, у каждого банка свой подход к исследованию благонадежности будущего партнера. Большинство предпочитает не связываться с «чистым полем» - кредиторам важно видеть готовые постройки.
Что касается застройщика, то он, в свою очередь, сначала изучает требования банка и только потом определяет, насколько трудоемки и выполнимы условия для получения аккредитации.
Зато если уж банк и застройщик нашли друг друга и договорились о долгом сотрудничестве, то и клиенту от этого прямая выгода.
- После выработки совместной программы кредитования, - рассказывает управляющий проектом «Светлогорье» Илья Свиридов, - наше ипотечное предложение стало одним из лучших на подмосковном рынке. Например, размер годовой ставки (при сроке займа на двадцать лет) составил 11,2-12,2% при первоначальном взносе 10 процентов. При этом заемщик может и самостоятельно подобрать наиболее удобные для себя условия. Например, получить необходимую сумму двумя частями, что особенно выгодно при покупке коттеджа в третьей-четвертой очередях застройки. Нашим покупателям импонировало и быстрое, в течение недели, рассмотрение заявки, и возможность выбора валюты, и отсутствие скрытых платежей.
И все же картина не столь радужная, какую хотели бы видеть покупатели загородного жилья.
- Только треть коттеджных поселков и таунхаусов потенциально подходит под требования банков, - считает генеральный директор кредитного брокера «Фосборн Хоум» Василий Белов.
Без права на выбор?А что же покупатель? Удобны ли ему правила загородного кредитования? Практика сложилась так, что при покупке квартиры в городе клиент сначала ищет банк, который подтвердит готовность выдать кредит, а затем отправляется к застройщикам (риэлторам), на которых указывает кредитор. За городом все по-другому. Покупатели коттеджей сначала выбирают понравившийся поселок и дом в нем, и только потом начинают думать, в каком бы банке разжиться ипотечным кредитом. Конечно, при том условии, если у застройщика нет собственной ипотечной программы. Так вот, если такая программа отсутствует, то получить кредит бывает довольно непросто. А если такая программа имеется, то складывается впечатление, что банк, предлагая тот или иной поселок, навязывает клиенту услугу, что считается грубым нарушением потребительского кодекса.
- Это не так, - не соглашается директор по маркетингу компании «Rosinka Inter-national Group» Анатолий Валетов. - Любые советы банкиров относительно поселка и застройщика носят рекомендательный характер. Кто мешает заемщику обратиться в другой банк? И там, возможно, не откажут. Правда, на рассмотрение заявки, на оценку всех рисков уйдет немало времени. Зато застройщик, рекомендуя банк, где ипотечная программа подстроена под конкретного клиента, всей душой заинтересован в покупателе. Ведь если он его потеряет, то соответственно лишится и прибыли. И уж поверьте, любого продавца прибыль банка интересует только после удовлетворения собственных интересов.
Как правило, укомплектовавшиеся пары «банк - застройщик» предлагают немало преимуществ. Например, существенно «облегчен» пакет документов, которые должен собрать заемщик. В то время как в обычной практике в него входят около двух десятков разных документов только по строительству, и еще десяток - на усмотрение банка. Нередко кредитные учреждения соглашаются отсрочить первые или последние платежи и даже на 1-2 процента снижают процентную ставку, которая в итоге может оказаться ниже рыночной. Но самая главная банковская услуга состоит в том, что после всех проверок у клиента практически исчезает риск оказаться в числе обманутых дольщиков. Ведь банковские эксперты строго контролируют все этапы строительства поселка, а, значит, угроза задержки сдачи объекта минимальна.
Взгляд на сторонуИ все-таки в реальной жизни сколько ни объясняй, что союз определенного банка с конкретным застройщиком для клиента только благодать, у него, как говорится, свои правила игры.
- Наши покупатели периодически интересовались, могут ли они обратиться за ипотечным кредитом в свой банк, - рассказывает Илья Свиридов. - Дескать, там и ставки ниже, и счета у них уже открыты, и корпоративным обслуживанием они очень довольны и т.п. Естественно, мы никому не отказывали: пожалуйста, кредитуйтесь. Но через некоторое время клиент возвращался к нам с внушительным списком документов, которые потребовались «родному» банку. И нам сразу становилось понятно, что требуемый пакет «заточен» под многоквартирное городское строительство и сторонний банк никогда не работал с «загородкой».
