Сверхдоходы от вложений в строящиеся объекты недвижимости остались в прошлом. Сегодня, даже правильно выбрав объект для вложений, частный инвестор может получить в лучшем случае 20-25% годовых. Но и этот показатель доходности намного выше, чем ставки по вкладам, а вложения в недвижимость менее рискованны, чем в ПИФы и акции. Правда, чтобы инвестиции принесли хороший доход, к выбору объекта придется подойти крайне взвешенно и осмотрительно.
Погода на рынке
В прошлом году средняя доходность вложений в жилую недвижимость на стадии строительства составила 50%. Однако стагнация, которая продолжается со второй половины 2006 года, вычеркнула новостройки из числа доходных инструментов. По данным директора по маркетингу компании "Домострой" Елены Комовой, сегодня средняя доходность вложений в жилую недвижимость демонстрирует нулевые значения. А с учетом падения основной валюты, в которой все еще принято оценивать стоимость, и инфляции доходность от вложений может иметь отрицательные значения.
Но это в среднем. По убеждению коммерческого директора компании "Авгур Эстейт" Виктора Козлова, несмотря на стагнацию рынка в первом полугодии, рост цен по отдельным сегментам к концу 2007 года может достичь 20-30% в год. Тем не менее большинство инвесторов поспешили уйти с рынка, как только цены на новостройки перестали расти.
"В 2007 году количество инвестиционных сделок на рынке Москвы значительно уменьшилось и зафиксировалось на уровне 10-12% от общего объема, в то время как в 2006 году данный показатель составил 35%,-- рассказывает руководитель инвестиционных проектов элитной недвижимости HomeHunter Андрей Ровкач.-- Во многом снижение доли инвестиционных сделок обусловлено исчезновением ажиотажного спроса и стабилизацией темпов роста цен, а также отсутствием предложений от застройщиков на самой ранней стадии строительства, являющейся самой высокодоходной при инвестировании. Кроме того, на рынке заметно сократилась доля "одноразовых" частных инвесторов".
По данным руководителя службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Владимира Кузнецова, снижение доли инвестиционных покупок наиболее заметно в сегменте городских квартир. Однако ситуация меняется: как утверждает господин Кузнецов, в сентябре появилась тенденция к росту числа инвестиционных покупок, которая, по прогнозам Welhome, будет развиваться в октябре и ноябре.
Заметили растущий интерес инвесторов к новостройкам и в компании "Домострой". "Если зимой--весной мы практически не фиксировали инвестиционных сделок, в основном спрос на квартиры имел целью покупки для собственного проживания, то сейчас таких сделок 5-8%",-- отмечает Елена Комова.
Наибольший рост инвестиционных сделок показывает сегмент элитных новостроек. "В этом секторе количество инвестиционных сделок составляет около 12-19% от общего объема,-- говорит генеральный директор компании Paul`s Yard Павел Здрадовский.-- Следует учитывать также, что возможно некоторое увеличение этих значений на 5-7% в связи с недоступностью информации об инвестиционных целях. Кроме того, с течением времени около 2-4% сделок могут переходить в инвестиционные или становиться целевыми".
Элитные вложения
Большинство экспертов уверено, что именно элитный сегмент может принести инвесторам максимальный доход. "На московском рынке наиболее привлекательным для инвестирования является жилье элитного сегмента в центральной части города, показатели доходности которого значительно выше, чем в категории жилой недвижимости класса "эконом",-- объясняет Андрей Ровкач.-- Таким образом, среди жилых объектов на московском рынке наиболее высоким инвестиционным потенциалом обладают такие проекты, как "Имперский дом" в Якиманском переулке, "Шоколад" в Тетеринском переулке, "Легион 2" на Большой Татарской улице, жилой комплекс в Большом Саввинском переулке, 2-4-6 и совместный проект "Миракс Групп" и "Системы Галс" в Костянском переулке. Что касается долгосрочной перспективы, наиболее интересными будут такие проекты, как "Каучук", многофункциональный комплекс на Лужнецкой набережной, жилой комплекс "Бумеранг" на месте сносимого поселка "Сетунь", "Русский авангард"".
Особенно привлекателен для инвесторов, как уверяет Виктор Козлов, район Плющихи, где цены на элитное жилье с начала года выросли на 12,3%, а рост до конца года составит 15-16%. Сейчас в этом районе ведется строительство нескольких крупных объектов, продажи по которым начнутся ближе к концу текущего года. "Вместе с появлением новых предложений на рынке можно будет ожидать нового скачка цен. Мы считаем возможным увеличение цен на элитную недвижимость в районе Плющихи до 30% в год",-- говорит Виктор Козлов.
На какую же доходность можно рассчитывать, инвестируя в элитный сегмент? Как подсчитал Владимир Кузнецов, городское элитное жилье в течение третьего квартала выросло в цене на 3,44%, а за неполный 2007 год цены поднялись на 5-10%. Средние нормы повышения цен в графиках продаж девелоперов составляют 2-5% в квартал. Именно эти цифры можно принимать за норму доходности при инвестициях в элитную недвижимость. "Если же говорить о прибавлении к цене объекта добавленной стоимости (покупка участка без подряда и строительство дома, покупка квартиры и ее отделка "под ключ"), то доходность повышается на эквивалентную сумму и при грамотном рыночном подходе может составить до 30-40% годовых",-- обнадеживает он.
Однако продать элитное жилье и зафиксировать прибыль намного сложнее, чем провернуть такую операцию с новостройкой экономкласса. Инвесторам, предпочитающим золотую середину, эксперты советуют вкладывать деньги в новостройки бизнес-класса. "Если частный инвестор не испытывает недостатка в денежных ресурсах, то лучше всего приобретать жилье класса "бизнес+" (он же "бизнес-premium"). Дело в том, что в этом сегменте наблюдается динамичный рост, опережающий рост в остальных сегментах,-- советует директор исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки" холдинга "Миэль" Борис Флексер.-- К тому же жилье класса "бизнес+" более ликвидно, чем, например, жилье элитное. Хотя с точки зрения цен элитные квартиры выгоднее. Однако проблема заключается в том, что столь дорогое жилье будет очень трудно продать и вернуть затраченные средства".
Это мнение подтверждает опыт Renaissance Realty. Как рассказывает гендиректор компании Наталья Новикова, как правило, внимание инвесторов привлекают новые раскрученные проекты, которые только недавно вышли на рынок. Особый интерес состоятельные покупатели проявляют к объектам бизнес-класса, которые демонстрируют весьма высокую доходность при меньших вложениях в сравнении с элитным сектором.
Подмосковные новостройки
В качестве привлекательной инвестиционной площадки может выступать не только московский рынок недвижимости, но и ближнее Подмосковье. Особенно интересны подмосковные города для инвесторов, не располагающих достаточными свободными средствами для вложений в элитный сегмент. Таким инвесторам Борис Флексер советует обратить внимание на объекты комплексной застройки, так как в дальнейшем, по его мнению, спрос на такие районы будет только возрастать. Это связано с тем, что качество жилья становится для потребителей все более важным фактором. Есть и еще одно интересное обстоятельство: названия микрорайонов с комплексной застройкой со временем становятся узнаваемыми брэндами, что может только увеличить стоимость квартир в таких объектах.
"Рассматривая возможности инвестиций в новостройки Подмосковья, инвесторам стоит посоветовать обращать пристальное внимание на транспортную инфраструктуру, на утвержденные планы строительства инфраструктуры и развития транспортных систем,-- говорит Борис Флексер.-- Порог вхождения зависит от класса приобретаемого жилья. Например, в Подмосковье этот порог может составить $120 тыс. Если говорить о категории "бизнес+", в которой можно получать более стабильный доход как от аренды, так и от продажи, то здесь эта сумма составит $350-500 тыс.
Если инвестор удачно подгадал с проектом класса "бизнес+", то на перепродаже квартиры он может получить 25-30%, а в Подмосковье -- порядка 15%".
Наиболее привлекательными для инвестирования Елена Комова считает объекты комплексной застройки в Балашихе (микрорайон Лукино), Котельниках и Железнодорожном. А инвесторам, которые не прочь рискнуть ради того, чтобы получить наибольшую прибыль, будут интересны новые форматы жилья. Речь идет о проектах многоэтажного строительства в "частных" городах, которые сейчас появились вокруг Москвы. Один из них -- проект строительства на юго-западном направлении по Калужскому шоссе (в рамках проекта А 101). Здесь предполагается возведение не отдельного района, а целого города со всей транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой.
"Такой подход девелоперов к комплексному строительству обещает частным инвесторам наиболее высокие дивиденды при инвестировании средств в эти проекты",-- отмечает Виктор Козлов.
На автономные городки обращает внимание инвесторов и Елена Комова. "Этот формат жилья пока недооценен. Например, квартиры в жилом комплексе "Рублевское предместье" сегодня стоят $3,3-3,5 тыс. за 1 кв. м, но после завершения первой-третьей очередей строительства цены на квартиры в таком комплексе вырастут на 30-40%",-- уверяет она.
Загородные барыши
В отличие от городских новостроек, цены на строящиеся коттеджные поселки стабильно растут, а значит, вложения в загородную недвижимость сегодня становятся наиболее выгодными. За год стоимость коттеджа увеличивается на 20-30%, а на некоторых престижных направлениях этот рост может быть значительно выше. По данным аналитического центра компании "Домострой", доходность операций купли-продажи составляла за последний год от 20% до 40% годовых в зависимости от выбранного объекта. Например, на Калужском направлении за год (август 2006 года -- август 2007 года) стоимость земельных участков в коттеджных поселках бизнес-класса выросла на 48%, что составляет больше $10 тыс. с сотки. Стоимость земли в поселках экономкласса увеличилась на 78%, что составляет около $1,5 тыс. с сотки.
Какой же сегмент загородной недвижимости сулит наибольшие барыши при меньших рисках? Руководитель салона загородной недвижимости "Резиденция" компании "Инком-недвижимость" Антон Архипов считает наиболее предпочтительным инструментом для частного инвестора недвижимость в недорогих коттеджных поселках эконом- и бизнес-класса, где стоимость домовладения составляет $200-500 тыс.
"Причин для этого несколько -- во-первых, относительно низкая цена входа, во-вторых, отличные перспективы сегмента. Спрос на дома в коттеджных поселках постоянно растет по мере роста благосостояния населения, при том что сам сегмент недорогого организованного загородного жилья развивался с большим запозданием. И хотя по ряду оценок дома стоимостью до $500 тыс. готовы купить порядка 60% москвичей, заинтересованных в приобретении загородной недвижимости, предложение здесь до сих пор в разы отстает от спроса,-- говорит Антон Архипов.-- Доходность в этом сегменте варьируется от 30 до 80% годовых. Такой разброс связан с целым рядом факторов, ведь, в отличие от городских типовых новостроек, загородная недвижимость более многогранна и порой способна преподносить совершенно неожиданные сюрпризы. Характерный пример -- поселок "Аврора", расположенный на Егорьевском шоссе. На момент начала продаж в декабре 2005 года это направление не пользовалось спросом, и контракты на строительство в поселке предлагались с большим дисконтом. Однако за полтора года ситуация изменилась, и цены на дома увеличились в два с лишним раза".
Оптимальный срок вложения средств для инвестора составляет два года -- столько времени в среднем уходит на создание поселка экономкласса. При этом срок экспозиции объектов составляет от двух до шести месяцев.
За последние несколько месяцев о многомиллионных инвестициях в создание недорогих коттеджных поселков объявили несколько крупных девелоперских компаний. Так что в 2007-2008 годах этот сегмент будет активно развиваться. "Можно смело прогнозировать, что как минимум в ближайшие два года частные инвестиции в этот сегмент будут приносить в среднем около 30% годовых",-- уверяет Антон Архипов.
А вот по мнению руководителя департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нины Резниченко, одним из самых прибыльных секторов инвестирования сегодня является загородная недвижимость класса business и business-luxe. Максимальную отдачу, по ее наблюдениям, показали такие проекты, как "Барвиха-club", "Новоархангельское", "Лапино" и "Соловьиная роща".
Но не каждый элитный коттеджный поселок способен принести желаемый доход, поскольку конкуренция в этом сегменте очень высока. "Высокую рентабельность могут демонстрировать только самые удачные элитные поселки, где внимание уделено мельчайшим деталям, начиная от освещения дорог и заканчивая общественными территориями, оградами, водоснабжением",-- предупреждает директор департамента реализации компании Villagio Estate, девелопера элитных загородных поселков корпорации "Инком", Павел Трейвас.
Цена риска
Со спекулятивными сделками на рынке новостроек сопряжены определенные риски, и чем выше доходность, тем более рискованным обещает стать подобное предприятие.
"Срыв сроков сдачи объекта -- один из наиболее распространенных строительных рисков. Он критичен для частного инвестора, потенциальная прибыль которого непосредственно связана с временными рамками проекта.
В эту же группу входит риск несоответствия итогового качества строительства заявленному на стадии котлована. Например, инвестор, купив на 50% построенный загородный дом летом, весной с удивлением обнаруживает текущий цоколь, гидроизоляция которого не была сделана должным образом,-- предупреждает Владимир Кузнецов.-- Еще один "строительный" риск -- это возникновение у застройщика проблем согласовательно-разрешительного характера на поздних стадиях строительства. Например, застройщик, изначально предъявивший покупателю ТУ на газ, при сдаче поселка не может добиться подключения в связи с тем, что уровень заглубления этажа с котельной оказывается ниже нормы".
Среди других рисков эксперты называют юридические риски (вексельные схемы оплаты, которые осуществляются по договорам инвестирования, соинвестирования, а также предварительной купли-продажи), рыночные риски (связаны с трудностями последующей реализации приобретенного объекта и являются следствием низкой компетенции инвестора в вопросах маркетинга), макроэкономические и политические риски (изменения в законодательстве, экономические кризисы, политические кризисы и т. п.).
Инвестиции в загородный рынок сопряжены со специфическими рисками. Как объясняет Павел Здрадовский, когда частный инвестор покупает землю без коммуникаций, газ и электричество, как правило, проходят по границе участка, что не гарантирует, что у покупателя будут необходимые мощности. Бывает, что, получив газ, он не получает достаточного количества электроэнергии, так как мощности на него либо не рассчитаны, либо их просто нет в достаточном объеме. И наоборот, если с электричеством все в порядке, то могут возникнуть проблемы с подачей газа. У покупателей квартир таких проблем нет -- они могут расходовать мощности в неограниченном количестве.
Среди других рисков Елена Комова также выделяет риск неадекватной оценки будущей ликвидности инвестиционного объекта и неверного прогноза оценки будущей стоимости объекта (при расчетах он должен быть максимально консервативным).
