Москва имеет серьезные шансы превратиться в город высокооплачиваемых бомжей

Москва имеет серьезные шансы превратиться в город высокооплачиваемых бомжей.

В столице можно найти хорошую работу с ежемесячной зарплатой в 2--3 тыс. долл., ездить в офис на собственной иномарке, дважды в год осваивать иностранные курорты, ходить по пятницам с друзьями в ресторан и вывозить ребенка за город на выходные. Стандартная картина для типичного представителя среднего класса, который, однако, не может позволить себе собственную крышу над головой. Ведь в Москве семья с доходом даже 5--7 тыс. долл. в месяц купить приличное жилье практически не в состоянии. Этого более чем высокого по российским меркам заработка хватит в лучшем случае на оплату одного квадратного метра столичного жилья. С учетом всех бонусов и премий сложно угнаться за ростом цен на жилье даже с помощью ипотеки. Особенно остро это почувствовали те сограждане, которые решились на покупку недвижимости в нынешнем году.

Сейчас людям, похоже, следует привыкать к тому, что в среднем цена одного квадратного метра в Москве составляет уже не 4--4,5 тыс. долл., а 5--7 тыс. долл. И речь идет не о монолитных домах в дорогих районах, а о серийных "панелях" где-то недалеко от МКАД.

Почему растут цены

Еще в конце прошлого года риэлторы советовали продавцам квартир не торопиться с продажей своей недвижимости и подождать января. Те, кто последовал этому совету, явно не проиграли. С середины ноября по начало февраля цены на жилье выросли как минимум на 15--20%. В феврале и марте рост стоимости квадратных метров в Москве продолжился. Например, если еще осенью прошлого года трехкомнатные квартиры (73--80 кв. м) в новых панельных домах на северо-востоке столицы можно было купить за 350--380 тыс. долл., то уже к середине февраля их стоимость составила не менее 430--460 тыс. долл.

"Однушка" общей площадью 40 кв. м. на севере Москвы в ноябре 2007 года оценивалась в 175--185 тыс. долл., после Нового года ее можно было продать минимум за 200 тыс. долларов.

"Наиболее заметным стал рост цен с начала года, однако жилье начало постепенно дорожать еще с осени, -- отмечает руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. -- Сначала из-за падения курса американской валюты риэлторы стали выставлять цены в рублях, а не в долларах. Затем перед Новым годом цены еще немного подросли. С середины января, когда пошли первые сделки в году, рост цен на жилье в Москве составил в среднем 10--15% в зависимости от сегмента рынка".

"В первой половине марта рынок сохранил темпы роста, -- отмечает директор аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Владислав Луцков. -- Вторичный рынок Москвы растет более чем на 1% в неделю, за прошедшую неделю отмечен рост на 1,5%. По предварительным прогнозам, по итогам марта можно ожидать не менее 4%, а скорее всего и 5% роста на вторичном рынке. На рынке новостроек скорее всего тоже сохранится тенденция роста, но мы ожидаем, что он будет более умеренным -- порядка 3% по итогам марта".

В отдельных случаях можно говорить о более значительном подорожании квартир.

Наибольший спрос наблюдается в сегменте эконом-класса -- серийных панельных домов. В Москве такое жилье сейчас строят для социально незащищенных слоев населения либо для тех, кого переселяют из пятиэтажек, подготовленных к сносу. "В результате относительно дешевые новостройки практически не попадают на рынок, значительно больше предложений по домам бизнес- и премиум-класса. Для сравнения: элитная недвижимость выросла с начала года всего на 5--7%", -- отмечает г-н Репченко.

Помимо ограниченного предложения на наиболее популярное жилье есть еще несколько причин для столь стремительного роста цен.

Участники рынка одним из наиболее важных факторов называют отложенный спрос на недвижимость. После бурного роста цен на жилье в 2006 году многие граждане в прошлом году решили взять тайм-аут, посчитав перегретой цену в 4 тыс. долл. за квадратный метр. Долгожданного падения цен не наступило, и те, кто хотел купить жилье, решили это сделать сейчас.

Также немало поспособствовал росту цен, как говорят собеседники газеты, психологический фактор. Про деноминацию, дефолт и кризис, которые одновременно должны в скором времени произойти в России, не слышал, наверное, только безнадежно глухой. Слова президента Владимира Путина о том, что все это вранье, обывателя, похоже, убедили мало. В результате граждане, опасаясь резкого обесценения, а то и потери своих сбережений, стали вкладывать в то, что, как показывает практика, не дешевеет, то есть в недвижимость. "Люди, далекие от экономики и финансовой системы, тем не менее знают про обвал российского фондового рынка, читают про ипотечный кризис в США, видят, как стремительно дешевеет доллар, и боятся, что эти проблемы приведут к повторению в России событий 1998 года, -- говорит Олег Репченко. -- И никакие логичные доводы, почему в России не может быть кризиса, обычных людей не волнуют".

"Сейчас можно говорить об активизации инвестиционного спроса. Люди выводят свои средства с фондового, валютного рынка и инвестируют их в недвижимость, -- констатирует Владислав Луцков. -- Больше всего дорожали однокомнатные квартиры и дешевое жилье низкого качества, что свидетельствует о более высоком спросе на квартиры, которые чаще, чем другие, в периоды снижения стабильности используются в инвестиционных целях". По данным МИЭЛЬ, количество сделок с квартирами, приобретаемыми в инвестиционных целях, в относительно стабильных ситуациях, когда нет ажиотажного спроса, не превышает 5%. В периоды бурного роста рынка, в пике ажиотажного спроса, в том числе инвестиционного, -- до 15%.

И без того нервозное настроение на рынке усилилось после того, как с начала 2008 года власти отменили практику ускоренной двухнедельной регистрации сделок. Теперь покупателям приходится ждать свидетельства о собственности целый месяц. Столько же времени продавец не может забрать деньги за квартиру из банковской ячейки.

Из-за массовой истерии вокруг деноминации и удлинения процедуры регистрации сделки доверие к рублю среди продавцов жилья немного снизилось. Поэтому при покупке квартиры нельзя исключать, что всего за несколько дней до сделки продавец решит изменить валюту, в которой был номинирован контракт, и потребовать от покупателя перевести все деньги, например, в евро. Аргументы довольно простые -- целый месяц, пока документы находятся на регистрации, деньги будут лежать замороженными в банковской ячейке, за это время в стране могут случиться деноминация, дефолт и кризис, поэтому рубли могут даже за это время обесцениться. Поскольку котировки европейской валюты постоянно растут, цена жилья, таким образом, автоматически увеличивается.

Опрошенные "Временем новостей" участники рынка полагают, что бурный рост продлится до начала лета. "Изначально мы прогнозировали рост рынка в этом году на 20%, -- говорит Олег Репченко. -- Видимо, это подорожание произойдет уже в первой половине года. По нашей оценке, платежеспособное население к этому моменту удовлетворит свой спрос, и с лета-осени рынок немного успокоится".

По оценке МИЭЛЬ, активность покупателей сократится к маю, что приведет к снижению темпов роста цен и, возможно, к их стабилизации. Основной рост цен на жилье придется на первую половину 2008 года, во второй половине динамика цен стабилизируется.

Однако ни один из экспертов даже не предполагает, что цены могут заметно снизиться.

Почему буксует ипотека

Мировой финансовый кризис хоть и не слишком сильно отразился на России, все же дает о себе знать. Еще в конце прошлого года российские банки, прежде пропагандировавшие либеральный подход к заемщикам, стали ужесточать свои требования по выдаче ипотечных кредитов. Дело даже не только в поднятии ставок в среднем на 1-2 процентных пункта -- банки практически перестали выдавать кредиты без первоначального взноса. Если еще летом прошлого года клиент мог рассчитывать на то, что банк оплатит 100% стоимости жилья, то сейчас рассчитывать можно в лучшем случае на 80--85%. И произойдет это лишь в том случае, если у заемщика кристально чистые доходы. С клиентами, у которых "серые" или "черные" зарплаты, банки не хотят работать. "Банки стали более внимательно подходить к оценке заемщика, -- рассказывает управляющий директор блока розничного бизнеса Банка Москвы Алла Цытович. -- Многие заемщики не без помощи некоторых ипотечных брокеров научились предоставлять данные о себе в наиболее выгодном свете. И если раньше банки могли пропустить такого клиента, то теперь число отказов из-за несоответствия документов реальному положению вещей значительно возросло". Точной статистики по банковской системе нет, но банкиры отмечают, что если раньше доля таких отказов составляла 10%, то сейчас она увеличилась до 20%.

Другая и, может быть, большая проблема для желающих получить ипотеку -- это рост цен. "Клиенты просто не поспевают за ростом цен, -- говорит г-жа Цытович. -- В принципе нечто похожее мы уже проходили в 2006 году, когда цены также росли быстро. Тогда, как и сейчас, многие сделки разваливались уже на этапе подписания документов, потому что продавец либо находил другого клиента, либо поднимал цену на несколько тысяч долларов, а у покупателя резервных денег не было". "Последние четыре-пять месяцев на рынке недвижимости спрос превышает предложение, -- отмечает г-н Луцков. -- В такой ситуации продавцам, безусловно, гораздо быстрее и менее хлопотно провести сделку с покупателем, у которого на руках "живые" деньги".

Поэтому банкиры рекомендуют заемщикам запрашивать у банка одобрение на максимальный размер кредита, исходя из своей платежеспособности, чтобы быть готовыми к любым капризам продавцов. "Даже если вы, например, планируете брать кредит на сумму не более 150 тыс. долл., лучше получить одобрение банка на большую сумму, если это возможно, -- отмечает г-жа Цытович. -- В таком случае клиент сможет оперативно отреагировать на повышение цены". То же самое касается и страхования. Как известно, у каждого страховщика существует свой лимит по сумме ипотечного кредита, при превышении которого необходимо медицинское обследование. Банкиры рекомендуют пройти его сразу же. В противном случае клиент может не успеть оперативно пройти обследование и получить его результаты, а банк не увеличит размер кредита без полиса страховщика на соответствующую сумму.

Эти и другие подобные мелочи могут значительно осложнить жизнь заемщику, который, покупая квартиру, в первую очередь обращает внимание на процентную ставку, стоимость обязательной страховки, размер ежемесячного платежа, возможность досрочного погашения и т.д.

Выбирая жилье, следует сразу выяснить, сделана ли в квартире перепланировка и узаконена ли она. Власти очень жестко следят за всеми самовольными изменениями в квартирах. И если объединение санузла, создание проема в стене еще можно согласовать постфактум, заплатив большой штраф, то объединение жилой комнаты с балконом, перенос "влажных" мест (ванны, туалета, кухни) в жилые комнаты узаконить невозможно. Мосжилинспекция потребует от жильца вернуть все в первоначальный вид. Квартиры с такими перепланировками ни один российский банк не позволит купить с помощью ипотеки. А таких предложений на рынке очень много, и вряд ли стоит верить риэлторам, которые говорят, что банк может одобрить сделку с таким жильем. "Если в покупаемой квартире есть перепланировка, то мы берем с заемщика нотариально заверенную расписку в том, что он в течение полугода обязуется ее узаконить и представить соответствующие документы в банк, -- говорит г-жа Цытович. -- Если перепланировку согласовать нельзя, а такое заключение дает оценочная компания, то мы отказываем клиенту в покупке такой квартиры".

Если же есть желание сделать перепланировку в квартире, то банк должен дать на это свое разрешение. Поэтому лучше сразу выяснить, как банк относится к подобным изменениям. Впрочем, обычно банки относятся к этому с пониманием.

"Как правило, после такого ремонта, если он сделан в соответствии с законодательством, стоимость квартиры возрастает, -- говорит начальник юридического управления Городского ипотечного банка Дмитрий Кобзарь. -- Поэтому обычно мы не возражаем. Только требуем застраховать ответственность перед третьими лицами на время ремонта".

Конечно, существует соблазн делать перепланировку, не согласовывая ее с банком, но при этом надо четко понимать, что кредитор в любой момент имеет право проверить состояние квартиры. Не стоит забывать и о бдительных соседях, которые могут обратиться в тот же ЖЭК с просьбой проверить, что за ремонт вы делаете.

Если, несмотря на все сложности, все же удалось купить квартиру с помощью ипотеки, стоит подумать о налоговых вычетах. Согласно Налоговому кодексу, покупая недвижимость, россиянин имеет однажды в жизни право получить компенсацию удержанного подоходного налога (имущественный налоговый вычет) в размере 13% от стоимости приобретенной квартиры или дома. В случае если стоимость жилья составила более 1 млн руб., размер компенсации составит до 130 тыс. руб. Кроме того, заемщик может получить в качестве налогового вычета также 13% от суммы процентов, уплаченных по ипотечному кредиту в течение всего срока выплаты кредита. "Сумма этой компенсации за весь период возврата кредита не ограничена законом и в результате, как правило, существенно превышает сумму вычета по стоимости приобретенной недвижимости", -- говорит заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елена Воронина.

По ее словам, в предоставлении вычета могут отказать, если документы оформлены неправильно или представлены не в полном объеме. В этом случае нужно переоформить бумаги и подать заявку вторично. Полный отказ от предоставления вычета может быть в том случае, если заемщик этой льготой уже однажды воспользовался -- повторное предоставление налогового имущественного вычета не допускается.

Впрочем, необходимость иметь жилье будет заставлять людей приспосабливаться к любым трудностям -- и к постоянному росту цен, и к удорожанию ипотеки, и к не всегда удачным и продуманным попыткам государства регулировать рынок недвижимости.

28.03.08