Столичные власти готовят настоящую земельную революцию, которая может нанести серьезный удар по базовому принципу неприкосновенности частной собственности. Мосгордума одобрила вчера в первом чтении проект законодательной инициативы по изменению федерального Земельного кодекса.
Суть поправки, предложенной мэром Москвы Юрием Лужковым: разрешить резервирование и изъятие земель любой формы собственности под строительство на бюджетные деньги жилья и объектов социальной инфраструктуры. Основание: у столицы вскоре попросту не останется собственной земли под дома для очередников.
Если Госдума одобрит инициативу мэрии, местные власти смогут говорить с собственниками участков с позиции силы: те будут вынуждены продавать землю. А в случае несогласия с предложенной выкупной ценой им придется уповать лишь на суд. Который, как показывает практика, обычно встает на сторону властей. Причем под изъятие могут попасть не только крупные собственники (например, владельцы земли под заводами), но и мелкие - простые граждане. В таком случае, предполагают противники законопроекта, столкновения граждан и властей в Южном Бутово покажутся цветочками. стр. 7 Жители безземелья Столичные депутаты предлагают укротить право собственности МАТВЕЙ МАСАЛЬЦЕВ стр. 1 На самом деле у Москвы даже меньше земель под будущую застройку, чем кажется. Потому что ее не хватает не только физически, но и юридически. "У нас нет земли, - честно признался на заседании в Мосгордуме первый замглавы департамента земельных ресурсов города Москвы Олег Рыжков. - Городу принадлежит только та земля, на которой расположены объекты, принадлежащие Москве. Остальная земля сейчас находится в государственной неразграниченной собственности, но подлежит передаче в собственность владельцам расположенной на ней недвижимости".
Например, владельцы промпредприятий имеют право на льготный выкуп земли под ними, а приватизировавшим свои квартиры гражданам участки под домами должны передать в долевую собственность. И если столичное правительство задумает строительство на этих территориях, ему придется договариваться с владельцами земли о ее покупке в стандартных рамках гражданско-правовых отношений. Собственник может и не согласиться продавать свою недвижимость, а может запросить за нее высокую цену. "Должны быть исключены случаи завышенных требований, - заявил Рыжков. - Мы придерживаемся принципа минимизации бюджетных расходов".
Как отберут
Если инициатива мэра Лужкова будет поддержана Госдумой, минимизация расходов бюджета действительно произойдет. Сейчас статья 49 Земельного кодекса четко ограничивает список причин, на основании которых власть может изъять землю под госнужды. Среди этих нужд - необходимость строительства транспортной инфраструктуры, объектов естественных монополий, оборонки, атомной энергетики тому подобное (см. справку). Кроме того, законодатель подчеркивает принцип исключительности, то есть невозможности построить необходимые объекты в другом месте. Строительство жилья и социальной инфраструктуры в этот перечень не входит. Москва пользуется существующей в той же статье Земельного кодекса лазейкой: позволено изымать земли на основе местных законов, а городское законодательство в свою очередь включает в перечень госнужд Москвы то самое строительство жилья. Однако в данном случае речь идет лишь о возможности резервирования и изъятия земель, принадлежащих городу. Пока большая часть территории Москвы находится в государственной неразграниченной собственности, мэрия имеет возможность маневра, хоть и вызывает своими действиями обвинения в вольной трактовке федерального законодательства. Но когда столичные власти все-таки завершат затянувшуюся передачу земли новым владельцам, лазейка закроется окончательно.
Отсюда и предлагаемые поправки в Земельный кодекс. Согласно законопроекту мэра в перечень госнужд, позволяющих резервировать и изымать участки любой формы собственности, включается такой пункт: "Объекты социальной инфраструктуры, в том числе многоквартирные дома, размещение которых предусмотрено документами территориального планирования... а строительство будет осуществляться полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета".
Что это означает на практике?
Город резервирует землю какого-нибудь завода или ТСЖ, после чего владельцы могут на долгий срок оказаться в подвешенном состоянии (по закону резервировать можно на срок до семи лет). Потом власти объявят свою выкупную цену участка на основе независимой оценки, которая, как показывает практика, редко удовлетворяет владельца. Но в течение года продавец и покупатель должны прийти к соглашению. Если нет, вопрос о выкупной цене будет решать суд. Видимо, у столичных властей есть основания полагать, что суды не будут удовлетворять пресловутые завышенные требования.
У кого отберут
В первую очередь, как следует из пояснительной записки к законопроекту, столичные власти нацелились на промзоны: "При дефиците свободных территорий возникает необходимость изъятия отдельных земельных участков, в том числе неэффективно используемых, в частности, занятых промышленными предприятиями". Ресурс и правда огромный: промзоны занимают около 20% территории города и по прямому назначению, по оценке некоторых экспертов, используются процентов на 15. Так что предприятиям, готовящимся к выкупу земли, стоит призадуматься.
Однако даже в Москве список изъятий промзонами не ограничивается. Мэрии уже приходилось воевать с горожанами. Самый яркий пример - скандалы с проектами типовой застройки столичных деревень. "Первый экзамен по такому изъятию, в Южном Бутово, столичная власть сдала на единицу, - заявил на заседании в Мосгордуме лидер фракции "Яблоко" Сергей Митрохин. - На этом же примере мы узнали и то, что такое "рыночная оценка" изымаемой земли и недвижимости, когда за участок и хороший дом предлагали однокомнатную квартиру". Вполне возможно, что в скором времени со схожими проблемами столкнутся и собственники квартир: в генплане Москвы, который как раз сейчас проходит процедуру актуализации, отмечено немало жилых районов, где предполагается комплексная реконструкция с уплотнением.
В Москве есть хотя бы городское законодательство, не позволяющие переселять граждан из сносимых домов за пределы района или - в случае с ЦАО - округа.
Это определенные гарантии защиты прав граждан, которых в других регионах страны нет. И местные власти получат возможность под предлогом строительства муниципального жилья выкидывать граждан из центра на окраины. Схема, которую приводил Митрохин, простая: свободные лакомые кусочки земли отдаются под коммерческую застройку, а проблемы очередников решаются за счет уплотнения существующих микрорайонов и сноса деревень.
"Поправки могут развязать руки местным администрациям, - возмущается депутат Мосгордумы от фракции КПРФ Сергей Никитин. - Возможна волна возмущений граждан по всей стране, в том числе и в неконституционных формах".
Нашли проблемы в предложениях мэра и представители "Единой России", хоть и проголосовали все за них. "Законопроект потенциально имеет большую коррупционную составляющую, - считает депутат Андрей Ковалев. - Надо смотреть, что и по какой цене у кого будут выкупать. У меня есть уверенность, что "Трехгорку" никто трогать не будет, а более мелкий собственник может пострадать. Я сам когда-то был объектом классической рейдерской атаки под видом строительства жилья для военных".
Печальные лица и плохие намерения Впрочем, по большей части единороссы, естественно, приводили положительные аргументы. Причем отталкивались от такого посыла: если не принять законопроект, город будет отдан под коммерческую застройку - на тех же самых частных территориях промзон. А вот для строительства жилья для очередников места уже не найдется.
"Все признают, что проблема есть, - резюмировал спикер Мосгордумы Владимир Платонов. - И если при этом нет регулирующего закона, то решают проблему люди с печальными лицами и плохими намерениями". Правда, если такие люди с плохими намерениями будут решать проблему в рамках сомнительного закона, может быть еще хуже.
