Российский ипотечный рынок может повторить судьбу американского

Российский ипотечный рынок может повторить судьбу американского, столкнувшись с массовыми невозвратами по уже взятым кредитам. Прошлой осенью в судьбе жителя Самары Алексея Беликова произошло важное событие: крупный московский банк с первого раза одобрил его заявку на получение ипотечного кредита, и через месяц Беликов уже въезжал в свою новую квартиру. Казалось бы, Алексей ничем не отличается от тысяч других волжских новоселов, сумевших в 2007-м улучшить свои жилищные условия с помощи ипотеки. Но это если не учитывать двух обстоятельств: во-первых, в прошлом году мужчине стукнуло пятьдесят и последние три года он работал начальником бригады грузчиков одного из самарских магазинов, а во-вторых, 17 лет своей жизни он провел за решеткой за преступления различной степени тяжести. «Этот случай все-таки исключение из правил, — дает комментарий замдиректора Национального ипотечного центра Антон Юдин. — Однако он в достаточной мере показывает то ипотечное «опьянение», которое еще недавно испытывали российские банки, более чем лояльно подходя к оценке своих потенциальных заемщиков». Сегодня это «опьянение» сменилось тяжелым «похмельем»: банки в массовом порядке закручивают гайки в области жилищного кредитования.

ВЗНОС ПОД ОТКОС

В первый раз за последние десять лет Центробанк решился на повышение ставки рефинансирования. Как считают эксперты, этот шаг был необходим для сдерживания инфляции, но больно ударил по банковской системе, которая и так находится в состоянии кризиса ликвидности. Еще до увеличения ставки банки начали ужесточать условия выдачи кредитов и повышать их стоимость. «Кризис на американском ипотечном рынке привел к росту цены заимствований на международных рынках капитала, а также к дефициту финансирования, — объясняет Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка. — Это в свою очередь вызвало существенное сокращение объемов ипотечного кредитования и повышение процентных ставок». После повышения Центробанком ставки рефинансирования этот процесс может принять лавинообразный характер. «Такая тенденция есть, и ее уже никто не скрывает, — говорит Анатолий Печатников, директор департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24». — Стоимость корпоративного кредитования еще в прошлом году выросла существенно. Теперь повышение ставок по ссудам будет трендом первого полугодия 2008-го».

Для того чтобы понять, что ипотеку сегодня стало получать сложнее, чем еще несколько месяцев назад, вовсе не обязательно выслушивать заумные рассуждения экономистов о кризисе ликвидности и общей разбалансированности мировой финансовой системы. Достаточно провести несколько часов в одном из крупных банков, активно развивающих жилищное кредитование. Так, обозреватель «BusinessWeek Россия», посетивший отделение «ВТБ 24» на Земляном валу, обнаружил, что местный ипотечный центр забит посетителями, как метро в час пик пассажирами. Сквозь толпу протиснулся к выходу Михаил, мужчина средних лет в черном пальто, занимающийся, по его собственному признанию, торговлей. Он вышел на крыльцо, нервно закурил. По его расстроенному лицу было сложно догадаться, что он получил «добро» на кредит и теперь, казалось бы, должен быть на седьмом небе от счастья. Однако с небес на землю Михаила опустило первое логическое следствие ипотечного кризиса, а именно фактическая приостановка программ с нулевым взносом. «Все свободные средства я вкладываю в бизнес, и взять из него несколько десятков тысяч долларов значит получить проблемы, — говорит предприниматель. — Когда заполнял заявление, рассчитывал получить $250 тыс. на «двушку» в Марьино и купить ее без первоначального взноса». Однако несмотря на то, что формально соответствующая программа у «ВТБ 24» действует, Михаилу дали только $180 тыс., а значит, еще $70 тыс. ему придется заплатить самому. «Уменьшение количества программ с первоначальным взносом до 15% станет серьезным ударом для 50% потенциальных заемщиков», — уверен Василий Белов, гендиректор кредитного брокера «Фосборн Хоум».

ЖЕРТВЫ ОБВАЛА

Однако фактическое исчезновение кредитов без первоначального взноса — это еще полбеды. «Осложняет ситуацию и то, что в последние пару месяцев банки стали намного более критично, чем раньше, подходить к оценке платежеспособности заемщиков», — говорит Елена Кулык, директор управления по кредитованию банка «Александровский». — Если раньше отказывали, к примеру, лишь 5% из них, то теперь число «отказников» возрастет до 15%». С экспертом готов согласиться 27-летний Олег, работающий в пиар-департаменте инвестиционной компании. «Зарплаты в нашей конторе до сих пор «черные», то есть по бухгалтерии получаешь, скажем, 10 тыс. рублей, а еще 50 тыс. тебе дают в конверте, — рассказывает Олег. — В октябре прошлого года мой коллега по работе брал кредит в этом банке и получил нужную сумму, заполнив заявление о доходах в свободной форме. Когда же я недавно начал собирать бумаги на кредит, то у меня потребовали заполнить справку либо по форме 2НДФЛ, либо по форме банка». Последняя, к слову, кардинальным образом отличается от справки в свободной форме. В частности, в ней нужно указывать реальные юридические данные компании, ставить настоящие печати, а также получать подписи генерального директора и главного бухгалтера. «Разумеется, желающих заполнять подобные бумаги среди работодателей немного, что также резко снижает количество потенциальных заемщиков», — говорит Антон Юдин, заместитель директора Национального ипотечного центра.

Однако больше всего ипотечный кризис бьет по тем, для кого покупка квартиры наложилась на январский обвал фондового рынка. Параллельно с корреспондентом «BusinessWeek Россия» сделку по ипотечному кредиту в МДМ-банке оформляла Анна, 30-летняя сотрудница крупной аудиторской фирмы. Выбрав понравившуюся новостройку в Южном Тушино, девушка обратилась в МДМ-банк, с которым компания-застройщик работала напрямую. «Я изначально получила сумму меньшую, чем планировала, но не приняла это близко к сердцу, — говорит Анна. — Решила, что, если продам небольшую часть своих накоплений в виде паев в ПИФах, трагедией это не станет». Свое мнение девушка изменила в конце января, когда, вернувшись из трехдневной командировки, обнаружила, что ее ценные бумаги резко упали в цене. Насколько, Анна предпочитает не говорить, но дает понять, что из-за необходимости срочного заключения сделки она потеряла порядка $6 тыс. Ну а своеобразным «прощальным подарком» для нее стало изменение внутрибанковского курса доллара (кредит она брала в иностранной валюте). По сравнению с предыдущим днем курс подскочил на 10 копеек, и это заставило Анну вынуть из своего кошелька дополнительно 34 тыс. рублей.

УСЛОЖНЕНИЕ УСЛОВИЙ

Факт налицо: получить ипотеку с каждым днем становится сложнее. Банкиры все жестче относятся к потенциальным заемщикам, особенно к тем, кто хочет взять долгосрочный кредит, в том числе ипотеку. «Если раньше банки уделяли больше внимания росту своих кредитных портфелей, то теперь в первую очередь пекутся об их надлежащем качестве, — говорит Руслан Исеев, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка. — Отсутствие сбалансированного подхода к оценке этих двух «столпов» ипотечного кредитования может вызвать трудности с рефинансированием портфеля подобных ссуд».

Как объяснил «BusinessWeek Россия» Олег Семкичев, глава дирекции андеррайтинга банка «Глобэкс», для ужесточения требований к заемщикам есть сразу несколько причин. Во-первых, растет объем просроченных платежей по ипотечному кредитованию. По последним данным Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, более 1% кредитов, выданных в первом полугодии 2007-го, оказались дефолтными. Конечно, в большинстве случаев банки стараются найти общий язык с должником и не доводить до судебного разбирательства. Ведь, как отметил Олег Семкичев, механизм юридической защиты кредитора от недобросовестного заемщика до сегодняшнего дня остается весьма условным. Видимо, поэтому лишь единицы подобных судебных дел, по данным ассоциации, закончились принудительной продажей квартиры.

Вторая причина ужесточения требований к заемщикам — разразившийся в США кризис ипотечного кредитования, который заставляет иностранные финансовые институты при оценке отечественных ипотечных портфелей для рефинансирования кредитов более придирчиво рассматривать заемщиков, особенно в части подтверждения дохода. В-третьих, ситуация на российском рынке жилой недвижимости не прибавляет оптимизма банкирам. До сих пор нет устойчивого понимания того, вверх или вниз пойдет цена на жилую недвижимость в обозримом будущем, и некоторые банки, желая подстраховаться, изменяют условия работы с заложенным имуществом по ипотеке в сторону ужесточения. Это, в общем-то, можно понять, ведь банкам впоследствии нужно перепродавать портфели ипотечных кредитов, поэтому приходится «наседать» на заемщиков, чтобы потом соответствовать требованиям инвесторов, покупающих ипотечные долги или бумаги, обеспеченные обязательствами по ипотеке. «Банки улучшают качество кредитных портфелей для снижения рисков и облегчения процесса секьюритизации, — объясняет «BusinessWeek Россия» Наталья Грязнова, начальник отдела продаж ипотечных продуктов Экспобанка. — Как правило, самыми высокорисковыми являются ссуды с первоначальным взносом меньше 30%, поэтому логично, что сейчас многие кредитные организации в первую очередь увеличивают размер первоначального взноса».

Получается, что банки решают свои проблемы за счет потенциальных заемщиков. Однако игроки рынка так не считают. «Не стоит рассматривать изменения, происходящие на российском ипотечном рынке, исключительно как негативные, — утверждает Анастасия Фролова, управляющий директор инвестиционного банка «КИТ Финанс». — Учитывая, что ипотека в России последние два года бурно развивалась, такой подход позволит избежать российским банкам некачественных заемщиков, с которыми столкнулись кредитные организации в США».

Динара Юнусова, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit, согласна с коллегой: «Банки приводят требования к разумным нормам, которые позволят им, с одной стороны, контролировать свои риски, с другой — сохранять приемлемый уровень доходности». В результате исчезла часть ипотечных программ без первоначального взноса, а в ряде кредитных организаций уменьшилась максимальная сумма возможного кредита. Но, как отмечает Динара Юнусова, это касается лишь тех участников рынка, которые изначально придерживались либеральной политики кредитования.

Как правило, такие банки до начала американского кризиса ипотеки имели доступ к дешевым западным займам, а поэтому могли себе позволить «либеральные» ипотечные программы. Но сейчас западная «кормушка» закрылась. В ближайшее время можно ожидать ужесточения требований к заемщику российских банков, фондирующих ипотечные портфели на западных рынках, подтверждают эксперты Ипотекбанка.

КТО БРОСИТ СПАСАТЕЛЬНЫЙ КРУГ?

Пострадают не только банки, кредитуемые за рубежом, но и те, что зависят от российских рефинансирующих организаций. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — крупнейший покупатель ипотечных долгов в России — недавно внесло свою лепту в уменьшение доступности ипотеки для населения. С 1 февраля агентство перестало покупать у банков закладные по ссудам на сумму свыше 1,5 млн рублей с первоначальным взносом менее 20%, выданные после 31 января 2008 года. Такие же кредиты, предоставленные ранее указанной даты, АИЖК будет рефинансировать, но только после проведения тщательной проверки качества ссуд. В агентстве объясняют, что введение ограничения обусловлено концентрацией рисков в указанной группе кредитов. Однако клиентам мелких и средних банков, являющихся основными поставщиками закладных для АИЖК, это объяснение не прибавит шансов на получение ипотеки. Как считает Олег Семкичев, изменение программы АИЖК в первую очередь затронет интересы именно этих заемщиков. «Корректировка требований АИЖК уже стала причиной ужесточения условий кредитования банками, входящими в эту программу, — подтверждает Динара Юнусова. — Был увеличен первоначальный взнос, максимальная сумма возможного кредита снижена. Более того, некоторые банки, предвидя изменения процентной ставки АИЖК, заранее увеличили свои ставки по ипотеке».

Однако ипотека была и остается перспективным банковским продуктом, особенно в некоторых регионах (Санкт-Петербург, республики Чувашия и Татарстан, Алтайский край), где ведется интенсивная застройка и доля ипотечных кредитов в общем объеме сделок с недвижимостью достигает 50%. «Банки не хотят отказываться от своего «куска пирога», поэтому решают вопрос различными способами, например поиском новых источников рефинансирования», — рассказывает Динара Юнусова. «АИЖК каждый год пересматривает условия выкупа, — вторит ей Наталья Грязнова. — Поэтому многие региональные операторы АИЖК и банки, работающие в их стандартах, используют дополнительные пути рефинансирования, активно сотрудничая с другими финансовыми институтами».

В АИЖК, разумеется, понимают, что ужесточением требований ставят небольшие банки в сложное положение. Но похоже, что у агентства просто не осталось выбора: в этом году на выкуп закладных у АИЖК есть лишь 64 млрд рублей — лишь около 10% от нынешнего объема рынка ипотечного кредитования. По мнению Александра Семеняки, генерального директора АИЖК, такой суммы недостаточно, чтобы удовлетворить потребности банков в рефинансировании, и глава агентства сейчас пытается найти выход из сложившейся ситуации. «Мы готовы создать ипотечного агента, который выкупал бы пулы закладных у региональных банков, оплачивая их ипотечными бумагами», — говорит он. Дополнительно АИЖК собирается взвалить на свои плечи экспертизу закладных и подготовку выпуска таких бумаг. Сам выпуск планируется размещать по закрытой подписке среди банков, которые продают закладные пропорционально их реализации. Дальше банки могли бы продать эти ипотечные бумаги, например, Банку развития или — при условии включения таких бумаг в ломбардный список Центробанка — получить выгодный заем от регулятора. В общем, идея неплохая, но как и когда она будет реализована, непонятно.

Так каким же будет рынок ипотеки на исходе 2008 года? «Будущее российской ипотеки во многом зависит от ситуации на мировых финансовых рынках, — отмечает Анастасия Фролова. — Однако говорить о смягчении требований к заемщикам и либерализации ипотечных программ в ближайшей перспективе преждевременно». Ей вторит Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства: «Не сомневаюсь, что в ближайшем будущем мы будем наблюдать снижение темпов роста ипотеки: заемщиков, которым банк может с легкостью одобрить кредит, станет меньше».

Таким образом, российские граждане, планировавшие в первой половине 2008 года решить свой квартирный вопрос, в очередной раз остались у корыта — если и не разбитого, то треснутого уж точно. | BWR | РУБЛЕВАЯ ОРИЕНТАЦИЯ Ипотечный кредит сейчас можно получить не только в рублях, но и в других валютах: долларах, евро и даже в японских иенах и швейцарских франках. Однако, как считает большая часть опрошенных «BusinessWeek Россия» экспертов, лучше классической ипотеки в рублях сегодня для заемщика ничего не придумаешь. Более того, банки сами стараются ориентировать клиентов на заем в рублях, так как опасаются, что сильные колебания курса иностранной валюты могут сделать выплаты по кредиту непосильной ношей для заемщика и тот перестанет погашать ипотеку. «ВТБ 24» ориентируется прежде всего на «рублевую зону», — рассказывает Анатолий Печатников. — В итоге рублевая выдача новых ипотечных кредитов за прошлый год у нас составила около 70%». В банке «КИТ Финанс» основной валютой кредитования также являются рубли, а доля рублевых ссуд составляет около 85%.

Анатолий Печатников объяснил «BusinessWeek Россия», что банкиры заинтересованы в наращивании рублевого кредитного портфеля, так как считают, что все виды потребительского кредитования должны осуществляться в валюте получения доходов заемщиков. Ведь когда клиент берет кредит в валюте, то сегодня он выиграет за счет снижения курса, а завтра проиграет из-за обратного процесса. Если повторятся события 1998 года, когда доллар резко вырос в цене по отношению к рублю, то для заемщиков, получивших кредит в долларах, ситуация станет критической.

В «ВТБ 24» разница по ставкам между валютными и рублевыми ипотечными кредитами сейчас равняется в среднем 1%. Но и эту экономию может «съесть» конвертация. При получении кредита клиент тратит как минимум 0,5% на конвертацию из долларов в рубли (если недвижимость продают за рубли) и 0,5% при погашении кредита, если в банк приносить зарплату в национальной валюте. При этом у Сбербанка вообще валютные ставки выше, чем рублевые. «Это тоже говорит о заинтересованности в том, чтобы население брало рублевые кредиты, так как в долгосрочной перспективе это безопаснее для заемщиков, а у банка меньше кредитного риска», — поясняет Анатолий Печатников.

Если получать ипотеку в экзотических для российского рынка валютах, то риск попасться на росте курса становится еще больше, ведь оценить, что будет с японской иеной, еще труднее, чем спрогнозировать изменение курсов американской или европейской валюты. Тем не менее есть заемщики, которые осознанно идут на риск. Обычно так поступают тогда, когда не могут потянуть по уровню дохода другие программы, но и от ипотеки отказываться не хотят. К тому же проценты по «экзотической« ипотеке сейчас ниже, чем средняя ставка по жилищному кредиту в долларах и евро. В Банке Москвы минимальная ставка по займам в японских иенах составляет 6% годовых.

РАЗДОЛЬЕ ДЛЯ "ЖУЧКОВ"

Далеко не для всех нынешний кризис на рынке ипотеки обернулся денежными проблемами и обманутыми ожиданиями. «Как только люди стали испытывать трудности с получением нужных сумм, сразу же активизировались так называемые «жучки» — посредники, которые, используя схемы разной степени законности, помогают людям решить вопросы», — говорит Антон Юдин. При этом речь идет не об ипотечных брокерах — те как раз мало что могут сделать, когда человек, скажем, хочет приобрести кватиру в конкретной новостройке, с которой, как правило, работают не больше двух-трех банков. Корреспондент «BusinessWeek Россия» был свидетелем того, как к клиентам одного из банков, ожидающим своей очереди на крыльце, подошел хорошо одетый мужчина лет сорока и предложил «за скромное вознаграждение» помочь получить нужную сумму ипотечного кредита. За свои услуги человек попросил $2 тыс., причем торговаться решительно отказался: мол, клиентов сегодня столько, что снижать таксу просто невыгодно. И действительно, в течение часа мужчина обменялся координатами с десятком человек, причем, судя по реакции последних, они восприняли его появление как помощь, а не как опасность вполне возможного «развода».

По мнению экспертов, активизация «жучков» на рынке недвижимости сегодня легко объяснима: люди, находящиеся в растерянности от новых ипотечных реалий и не знающие, что предпринять, особенно подвержены воздействию подобных «коммерсантов». Последние, как правило, действуют через подкуп или шантаж сотрудников кредитного комитета конкретного банка, заставляя их одобрять «проблемные» документы на нужные заказчикам суммы. Сами банки проблему «жучков» предпочитают официально не комментировать, однако в неформальных беседах дают понять, что понимают серьезность проблемы и по возможности с нею борются. Так, по неофициальной информации, с начала этого года службой безопасности Абсолют Банка были проведены уже три проверки сотрудников кредитного комитета, а в банке «Хоум кредит» независимые эксперты проводят регулярные выборочные ревизии одобренных кредитов.

18.02.08