Малоэтажное строительство в России растет за счет самостроя

Реализация национального проекта "Доступное комфортное жилье - гражданам России" в значительной мере зависит от интереса губернаторов к развитию базы строительства индивидуальных и малоэтажных жилых домов. В прошлом году - по сути, первом в новой битве за обеспечение населения жильем - проект малоэтажного жилстроительства сопровождали лишь регулярные заявления первых лиц государства, инициатива некоторых компаний да вялые усилия администрации в отдельных российских областях.

Объем индивидуального жилищного строительства, под которым в отчетах Росстата подразумеваются индивидуальные дома, построенные за счет населения, традиционно велик. С начала века в структуре сданного жилья доля индивидуального сохранялась на уровне 40%, с незначительным колебанием в 1--2%. А по итогам прошлого года доля россиян-индивидуалов достигла 49% в общем вводе жилья. При том, что общая цифра сданного в эксплуатацию жилья выросла более чем до 60 млн кв. м. "Данные официальной статистики традиционно не учитывают так называемого самостроя", - пояснил корреспонденту "Газеты" член Общественной палаты Вячеслав Глазычев. По его словам, с учетом доли самостроя в России в последние годы возводится около 70% индивидуального жилья. Однако в успехах индивидуального строительства как не было несколько лет назад, так нет и сегодня заслуг федеральных властей, считает Глазычев.

Закон для одноэтажной России

Идея одноэтажной России созрела в головах власть имущих не так давно. Лишь начиная с прошлого года общество стало получать регулярные сигналы от первого вице-премьера Дмитрия Медведева о намерении властей развивать именно малоэтажное строительство как альтернативу многоэтажкам. Под термином "малоэтажное строительство" понимается возведение как многоквартирных домов, так и таунхаусов, сблокированных домов (на два домовладения) и, разумеется, индивидуальных. Чтобы всем миром навалиться на проблему, Медведев даже настоял на разработке специального проекта закона "О малоэтажном строительстве". Его суть сводится к упрощенному доступу граждан и их объединений, например кооперативов, к земельным участкам для застройки жильем.

Первое чтение законопроекта прошло в апреле прошлого года, а когда его примут в окончательном виде, пока не известно. Как пояснили корреспонденту "Газеты" специалисты в Росстрое, документ оказался очень сырым, хотя чиновники особенно подчеркивают позитивность самого факта появления законопроекта. По словам начальника управления развития рынка доступного жилья Росстроя Андрея Чибиса, к законопроекту подготовлены 130 поправок.

Глава комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям единоросс Мартин Шаккум в интервью "Газете" отметил, что в законопроекте смешаны несовместимые понятия: объект индивидуального жилищного строительства - это жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, объект малоэтажного строительства - многоквартирный дом. "Для строительства объектов индивидуального жилищного строительства в отличие от иных объектов не требуется разработка проектной документации", - пояснил депутат. Это связано с тем, что гражданин строит индивидуальный жилой дом для собственного проживания и, следовательно, заинтересован в обеспечении собственной безопасности и безопасности членов своей семьи. В случае, когда речь идет о строительстве малоэтажных многоквартирных домов, вопросы безопасности таких объектов приобретают иное значение. Зафиксированная в законопроекте отмена необходимости представления проектной документации для получения разрешения на строительства объектов малоэтажного жилищного строительства (ее цель - ускорить получение разрешения на строительство) сделает строительство небезопасным. Шаккум отметил, что его комитет непременно примет участие в доработке законопроекта ко второму чтению с учетом требований градостроительного законодательства.

Вся власть кооперативам

Самой важной инициативой законопроекта является возрождение жилищно-строительных кооперативов. Как отметил в интервью "Газете" вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин, они позволили бы увеличить темп застройки индивидуальными домами. Правда, по его мнению, для работы ЖСК необходимо внести поправки и в Жилищный кодекс.

ЖСК запланированы двух типов: закрытого и открытого. Первые будут формироваться из очередников, нуждающихся в жилье, вторые смогут формировать все остальные желающие вступить в кооператив. Главное отличие между этими кооперативами - в доступе к земельному ресурсу. Первым земельные участки будут предоставляться на конкурсах, в которых будут принимать участие только ЖСК закрытого типа. Кооперативы открытого типа будут состязаться за земельные участки на общих основаниях с любыми желающими юрлицами.

Главная проблема состоит в том, что на конкурсы должны выставляться земельные участки, подготовленные к строительной деятельности. "Пригодными для застройки на свободном рынке считаются сформированные земельные участки (с транспортной инфраструктурой, обеспеченные энергомощностями, газопроводами), находящиеся в часе-полтора пути от дома до работы", - сказал корреспонденту "Газеты" руководитель салона загородной недвижимости "Резиденция" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Антон Архипов. По его мнению, возрождение ЖСК действительно может обострить конкуренцию на рынке загородного жилья и повысить активность всех игроков.

Негосударственный подход

Однако, если государство желает поднять на качественно новый уровень индивидуальное жилищное строительство, главным шагом к этому должно стать улучшение прежде всего социальной инфраструктуры: строительство школ, детсадов, магазинов. Про инженерные коммуникации даже и речь не идет: это должно быть на первом месте. Но пока подвести газ и электричество в загородный дом - целая проблема, а с транспортной доступностью совсем беда. По закону инфраструктура - дело государства. "Мы даже готовы дороги сами строить, как это и происходит на протяжении нескольких лет, но самое актуальное для застройщиков на сегодня - проблема обеспечения энергией и газом", - сетует топ-менеджер компании, специализирующейся на загородном строительстве на востоке Подмосковья.

Впрочем, по мнению Андрея Чибиса, основная роль государства должна состоять в том, чтобы обеспечить равный доступ к земельным ресурсам. Однако именно в этом основном направлении не помогает ни проект закона о малоэтажном строительстве, ни какие-то иные инициативы государства. "Все пущено на самотек", - считает Вячеслав Глазычев.

Впрочем, член Общественной палаты приводит и положительные примеры в области малоэтажного строительства, но это, как правило, отдельные проекты, поддержанные на местах. "Малоэтажное, индивидуальное строительство процветает там, где чувствуется заинтересованность лично губернатора в решении вопроса, - утверждает Глазычев. - Например, в Ставрополье, на Кузбассе, на Вологодчине. В большинстве же случаев никто целенаправленно не занимается этим вопросом".

Валерий Казейкин добавляет еще несколько регионов, где, по его мнению, в прошлом году началось "шевеление". Например, ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" привлекло в свой региональный проект в селе Алексеевка семь компаний, каждая из которых по своей технологии возвела по 10 индивидуальных домов, часть из которых реализована как социальное, а часть - как коммерческое жилье. В Ростовской области заселены 32 деревянных каркасных жилых дома в поселке Новомирский Азовского района. Стоимость квадратного метра при реализации с использованием ипотеки составила 14, 5 тысячи рублей.

Конечно, такие точечные стройки капля в море. Но если в регионах губернаторы заинтересованы хотя бы в потемкинских деревнях, то предместьям Москвы не суждено быть застроенными социальными проектами. Расчеты экспертов рынка показывают: работающий россиянин может купить индивидуальное жилье экономкласса по цене не дороже $150--350 тысяч.

Собеседник корреспондента в одной из компаний-застройщиков сказал, что потребителем их недорогих на 200 кв. м коттеджей на 10--15 сотках земли обычно являются люди с накоплениями в 2--2,5 млн рублей. Но такие проекты в Подмосковье редки, да и расположены слишком далеко, чтобы стать основным жильем для работающих москвичей. При этом о социальном жилье в коттеджах, сблокированных и малоэтажных (до четырех этажей) домах в рамках нацпроекта речь пока не идет. Так что в Подмосковье нуждающимся в жилье гражданам о своем доме остается только мечтать. Московская область, похоже, останется вотчиной богатых россиян.

16.01.08