Активное расширение Москвы за пределами МКАД, появление проектов городов-спутников, а также масштабное коттеджное строительство серьезно накалили земельный рынок ближайшего Подмосковья. Если раньше в 30-километровой зоне в основном велась скупка участков под строительство жилья, то в настоящее девелоперы и инвесторы все чаще приобретают земли промышленного назначения для создания производства и инфраструктуры. Значительный спрос на промземли формируется мощными ритейловыми сетями и иностранными логистическими операторами.
Промземли дорожают
С расширением Москвы земельный рынок ближайшего Подмосковья постепенно переходит на новый этап своего развития. Это обусловлено в основном коррекцией спроса на землю в области в пользу земель промышленного назначения. Массовое появление агломераций вокруг Москвы подтолкнуло инвесторов, девелоперов и перекупщиков осваивать участки не только под жилищное строительство, но и под возведение многофункциональных комплексов, ресторанов, парков отдыха и складов. Именно этого, по мнению экспертов, и не хватает сейчас в ближайшем Подмосковье.
«По многим направлениям до сих пор велось коттеджное строительство и возводилось массовое жилье, но совершенно не уделялось внимания созданию необходимой инфраструктуры. На сегодняшний день такие трассы, как Новорижское и Киевское шоссе, остро нуждаются в возведении данных комплексов», — утверждает генеральный директор компании «Геодевелопмент» Максим Лещев. Более того, вблизи некоторых федеральных шоссе в обозримом времени начнется строительство городов-спутников. Например, проект «А101» на землях бывшего совхоза «Коммунарка» (16 млн кв. м жилья), «Большое Домодедово» (12 млн кв. м) и др.
Наиболее дальновидные предприниматели уже сейчас активно ведут скупку земель промназначения, на которой и идет строительство таких объектов. Особым спросом пользуется промышленная земля вдоль трасс. «За хорошими участками, которые прилегают к федеральным шоссе, ведется настоящая охота. Наиболее ходовые участки — 2-7 га, непосредственно примыкающих к трассе. Участок должен находиться в 20-25-километровой зоне со статусом земли промышленности или земли поселений под строительство многофункциональных комплексов», — объясняет Лещев.
Земельный участок под промышленное использование в 50 км от МКАД, примыкающий к Новорижскому шоссе, стоит уже $9000 за сотку. В пределах 10 км от МКАД цена на ликвидные участки может доходить до $30 000-35 000.
Расстановка акцентов
Покупать землю, для того чтобы затем строить на ней коттеджный поселок, на многих престижных направлениях для девелоперов уже не так интересно. Цены на землю высоки, а рынок не растет столь же активно, как несколько лет назад. В результате девелоперы сейчас перестали массово скупать земли под коттеджное строительство в ближайшем Подмосковье, за исключением наиболее ликвидных участков. В основном они ведут строительство на землях, которые ими были куплены раньше по более низкой цене. Так, например, работает корпорация «Инком», купившая около четырех лет назад колхоз «Россия».
По словам заместителя генерального директора компании «Миэль — Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, сейчас потребность в участках у многих девелоперов уже удовлетворена — в этом и минувшем годах на рынке было совершено много крупных сделок и сейчас идет освоение проектов.
«В этом году происходит сокращение количества сделок с крупными земельными участками. Это связано с тем, что участки предлагаются лишь по цене, приближенной к уровню порога инвестиционной привлекательности девелоперского проекта, что отпугивает потенциальных покупателей», — объясняет исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. По ее словам, сейчас приобретение подобного участка чаще происходит на условиях прямого или косвенного участия продавца земли в проекте с получением прибыли от его реализации.
По подсчетам ведущего специалиста департамента продаж коммерческой дирекции компании RDI Group (бывшая компания «Регион») Алексея Гусева, вход в загородный проект уже составляет $5-6 млн. «Сюда входят затраты на проект, коммуникации, генплан и т. д. В данном случае речь идет о среднем коттеджном поселке на 5 га внутри первой бетонки», — говорит он.
Сложившаяся ситуация с ценами на землю объясняет и тот факт, что сейчас на рынке коттеджного строительства сложно встретить новичка. «На рынке в настоящее время новых компаний практически нет. Здесь работают компании со стажем (»Инком«, Rodex Group) либо те, кто вошел сюда 3-4 года назад. В среднем у них уже реализовано по 2-3 проекта», — комментирует Гусев. С ним соглашается и Владимир Яхонтов: «Что касается новых застройщиков, пытающихся войти в этот бизнес, они все еще находятся на стадии изучения рынка. На данный момент земельные участки существенно выросли в цене, вследствие чего серьезно увеличилась себестоимость проектов».
Однако высокие цены на землю не пугают покупателей промышленных территорий. И все чаще землю с промышленным назначением покупают компании, которые в дальнейшем намерены реализовывать долгосрочные проекты с расчетом на длинную прибыль. Часто это представительства иностранных компаний. Помимо этого на подмосковный рынок сейчас стремится огромное количество как российских, так и зарубежных ритейловых сетей, которые интересуются землей в столичном регионе.
«У “Ашана” со временем конкурентов будет гораздо больше, чем сейчас, — говорит Максим Лещев. — Новые сети готовы тратить огромные деньги на приобретение земельных участков в Московской области и будут это делать, так как “зайти” в Москву им становится все сложнее».
Повышенный интерес инвесторов и девелоперов к землям под промназначение уже почувствовали перекупщики и риэлторы. По признанию некоторых из них, риэлторским компаниям в ближайшем Подмосковье сейчас гораздо выгоднее продавать промышленные земли, чем ИЖС, — спрос гораздо выше. «Когда мы начинали свою деятельность, основным нашим покупателем был застройщик коттеджных поселков. Мы одинаково рекламировали земельные участки под коттеджное строительство и под промышленное использование. Сейчас в нашей компании в работе находится 80% земли под промпредприятия, она пользуется большим спросом и, соответственно, быстрее уходит», — резюмирует Лещев.
Так, о своем выходе на земельный рынок Подмосковья еще в 2006 г. заявила торговая сеть «Перекресток», купившая у группы «Абсолют» земельный участок на Киевском шоссе (3 км от МКАД) под строительство ТЦ площадью 150 000 кв. м. Сейчас сеть планирует строительство ряда таких комплексов в Подмосковье. Этому же примеру следуют и владельцы
сетей «Копейка», «Виктория». Скупкой участков занимается и IKEA — сейчас ею уже ведется строительство на Ленинградском шоссе крупного офисного комплекса в 2 км от МКАД.
«Ашан» ведет переговоры о покупке участка в рамках проекта «Большое Домодедово». Речь идет о 40 га земли. Сеть Metro купила недавно на Киевском шоссе небольшой участок (около 7 га) под строительство своего магазина.
Власти не против, но…
Следовать новым тенденциям и поддержать создание новой инфраструктуры в Подмосковье в целом не против и районные администрации. «Местные власти более охотно выделяют участки под промышленное назначение, потому что размещение на их территории предприятий или многофункциональных комплексов повышает собираемость налогов и увеличивает поступления в бюджет, — считает Владимир Яхонтов. — Строительство же поселков увеличивает социальную нагрузку на инфраструктуру района, которую надо развивать за счет бюджета».
Но по большому счету, как признают все участники рынка, система работы с властями осталась такой же, как и раньше. Чтобы попасть на земельный рынок, надо умудриться войти в очень маленькую дверь, где всегда очередь.
«За последний год уменьшилось количество инстанций, которые необходимо пройти для перевода земли. Однако это не сократило существенным образом время, которое необходимо потратить, — говорит Мария Литинецкая. — В основном простота перевода связана с наличием административного ресурса».
Впрочем, по словам Алексея Гусева, тем девелоперам, которые уже реализовали несколько проектов, не говоря уже о старожилах рынка, осваивать участки в Подмосковье стало проще. «Все больше компаний, которые занимаются девелопментом, почувствовали, что могут входить в участки сельскохозяйственного назначения с предсказуемым положительным результатом. Многие уже сделали по одному или нескольку загородных проектов и освоили технологию перевода земли из категории в категорию», — констатирует Гусев. Одним из положительных примеров укрепления своих позиций на рынке служит компания «КМ-Девелопмент», которая вышла на рынок несколько лет назад. Ими уже реализовано несколько проектов, сейчас они занимаются освоением сразу нескольких участков. «Они детально понимают процесс, т. е. сняли для себя часть рисков», — добавляет Гусев.
Кроме того, особенности работы с подмосковной властью сформировали на рынке своеобразные ареалы влияния. Многие девелоперские структуры, наладив отношения с администрацией в том или ином районе, стараются его не покидать и находить участки именно в его пределах. Сейчас по этой схеме работает большинство девелоперских компаний-середнячков. Но есть и исключения. Крупные компании, которые уже давно на этом рынке, выбирают проекты, в первую очередь исходя из их целесообразности, а не географической привязки к тому или иному месту. Например, это компании «Опин», Rodex Group или «Сапсан».
Землевладельцы стали рациональнее
Более осмысленно к своим земельным активам стали подходить и крупные землевладельцы, в руках которых сосредоточено более трети всех земель в Подмосковье (всего в Московской области 4,6 млн га). Сейчас многие из них перестали просто так продавать земли. Вместо этого они становятся либо девелоперами, либо партнерами в проектах. «Говорить о резком снижении предложения от крупных землевладельцев на рынке земли пока рано, хотя тенденция на сокращение подобного предложения существует. Это в большей степени связано с тем, что некоторые лендлорды предпочитают продаже земли ее освоение (корпорация “Знак”, RDI Group и др. — “Ведомости”)», — говорит Мария Литинецкая. «В настоящее время корпорация “Знак” участвует в реализации пула девелоперских проектов под общим названием “Гран-при”, объединяющего строительство ипподрома мирового уровня и комплекса жилой и коммерческой недвижимости. Запланированный объем инвестиций в проект “Ипподром” — $400 млн. Также часть земельных активов корпорации включена в генплан развития Московской области», — рассказал пресс-секретарь корпорации «Знак» Андрей Некрасов.
Многие землевладельцы просто придерживают свою землю, ожидая ее подорожания (частные землевладельцы, у которых в собственности 5-10 участков в наиболее востребованных местах Московской области). Таким образом, действует негласный договор о регулировании рынка: в продажу поступает ограниченное количество земли, так чтобы не настало насыщения рынка и сохранялся дефицит ликвидной земли.
«Хороших участков все еще много, — отмечает Владимир Яхонтов. — Но крупные землевладельцы не выставляют их на рынок, придерживают. Например, из большого участка выставляется относительно неликвидная часть, а ликвидные земли придерживаются до того момента, пока они вырастут в цене».
Однако остаются лендлорды, которые продолжают продавать земельные активы, — в основном это банковские структуры, которые работают через аффилированные компании.
Наиболее спокойная обстановка сложилась по рублево-успенскому направлению, где своеобразный микроклимат, не зависящий от настроения остального рынка, — там есть всего несколько крупных землевладельцев. Здесь ничего не продается в крупных объемах, а цены на участки диктуются несколькими игроками. Одни из владельцев агрокомплекса «Горки-2» — акционеры компании «Вимм-Билль-Данн» Давид Якобашвили, Гавриил Юшваев, Тимур Клиновский и др. просто не собираются продавать земли, более того, они хотят увеличить свои активы, как уже писали «Ведомости».
То же касается еще одного владельца — Сергея Пугачева из Межпромбанка, который, по словам участников рынка, также владеет достаточно большим объемом земли по этому направлению. Чтобы купить там участок, надо быть знакомым с этими людьми и проявить завидную настойчивость. На этом направлении рынок делается мнением нескольких физических лиц. Продажа там участков носит политический характер, поскольку очень важно, чтобы соседи были на уровне, равном власти.
Но в итоге земля на рынок так или иначе попадает и на Рублевке. В отличие от Москвы в области начал активно работать вторичный рынок. Этому способствуют ленд-девелоперы, которые занимаются «упаковкой» земли — ее переводом из категории в категорию, подводом коммуникаций и др. Но дефицит подготовленных участков, связанный с неторопливостью властей в вопросах смены категории земли, продолжает толкать цены вверх. Особенно это коснется земель промышленности, которых сейчас на рынке все еще очень мало.
Но уже через год, по прогнозам экспертов, перекупщики и ленд-девелоперы, осознав потребность рынка, наполнят его достаточным предложением промтерриторий. К тому же власти с гораздо большей охотой занимаются переводом в эту категорию. Также на рынке начнут цениться ранее неликвидные земли, продаваемые крупными землевладельцами под строительство жилья, — сейчас они рассматриваются уже с точки зрения возведения там нежилых объектов с долгосрочной перспективой. Например, завод Oriflame на Новорижском шоссе (8 км от МКАД), по словам участников рынка, купил землю очень дорого, но планирует отбить затраты за счет производства.
Сейчас можно говорить о расстановке приоритетов промышленниками: определена четкая тенденция базирования производственных комплексов за МКАД. «Большие компании определили для себя место собственной дислокации на ближайшие несколько лет в 15-30-километровых зонах. Крупные ритейловые сети все активнее идут в Московскую область, — констатирует Максим Лещев. — Даже сложилось мнение, что если ритейлер выше среднего не стремится в Московскую область, то компания не развивается».
