Зарубежный опыт свидетельствует, что объем ипотечного жилищного кредитования может достигать половины ВВП, в то время как в России объем ипотеки не превышает 1% ВВП. И дело здесь не только в сравнительно низком уровне доходов большей части населения нашей страны, но и в проблемах самой российской ипотеки.
В проблемах, которые вполне могут быть решены.
На определенном этапе необходимы льготы
Не нужно бояться вводить льготы в тех секторах, где рынок еще не набрал нужных оборотов. Эти льготы всегда можно будет убрать, когда рынок, достигнув зрелого состояния, сам предложит такие механизмы, которые обеспечат его работу и развитие без государственной поддержки.
Мы в России еще не можем говорить о развитом рынке ипотечного кредитования, и для нас "стартовая помощь" пока очень актуальна. Это касается, в частности, вопроса сохранения льготного режима налогообложения доходов, полученных в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием. Дело в том, что с 1 января 2007 г. на основании Федеральных законов от 20.08.2004 № 107-ФЗ и от 20.08.2004 № 112-ФЗпрекращают действие сниженные ставки по налогу на прибыль организаций и налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) по доходам, полученным в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием и доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием. Ставка по налогу на прибыль возрасла с 9 до 15%, по НДФЛ –
с 9 до 13%.
В итоге мы получим существенное снижение инвестиционной привлекательности ипотечных ценных бумаг. Рынок этих бумаг к настоящему моменту развит не в той степени, которая позволила бы перенести такое событие безболезненно.
Поэтому было бы целесообразно продлить срок действия сниженных ставок по налогу на прибыль организаций и НДФЛ еще на 3 года для дальнейшего развития рынка ипотечных ценных бумаг и, как следствие, снижения ставок по ипотечным кредитам.
К слову сказать, в некоторых странах идут еще дальше. Так, для стимулирования строительства в Канаде правительством была создана Канадская ипотечная и жилищная корпорация. В 1960-е гг. корпорация сама покупала землю у муниципалитетов и отдавала ее строителям, подводила коммуникации, строила дороги. В 1970-х гг. корпорация реализовала программу субсидирования жилья.
А потом она прекратила заниматься прямым финансированием, и с 1984 г. строители в Канаде успешно работают без субсидий. Вот хороший пример своевременного предоставления государственной поддержки и своевременного ее прекращения.
Страховая защита ипотечных кредитов
Страхование ипотечных кредитов обеспечивает преимущественные и выгодные условия как для кредитора, так и для заемщика. Высокий размер первоначального взноса – это форма защиты на случай невозвращения кредита; поэтому, застраховав свой риск иным – и даже более надежным способом, банк может существенно снизить первоначальный взнос!
Практика страхования рисков в области ипотечного кредитования широко распространена за рубежом. В частности, Канадская ипотечная жилищная корпорация, о которой говорилось выше, имеет большой опыт не только по оценке рисков в области ипотечного кредитования, но и, что особенно значимо, разработала систему управления такими рисками, что позволяет предупреждать кризисные ситуации на ипотечном рынке и принимать упреждающие меры. Корпорация полностью, на 100%, гарантирует кредиты, а клиент платит за это, если пересчитать на весь срок кредита, примерно 0,3%.
Другим примером может служить опыт Казахстана.Там в 2003 г. был создан Фонд гарантирования ипотечных кредитов. У Фонда много задач, и одной из основных является формирование системы гарантирования ипотечных кредитов и соответствующего сегмента страхового рынка.
В настоящее время размер ежегодного либо единовременного вознаграждения (взноса), оплачиваемого заемщиком Фонду, составляет от 0,12 до 3,73%, в зависимости от суммы и срока кредита и соотношения суммы кредита к стоимости заложенного имущества.
Страховать риски такого характера и масштаба, которые существуют в области ипотечного кредитования, под силу лишь государству. Создание в России государственной структуры, которая взяла бы на себя оценку и управление рисками, в том числе и страхование рисков дефолтов по ипотечным кредитам, явилось бы гарантией стабильности ипотечного рынка и дало бы новый импульс развитию ипотечного кредитования и доступности его для населения.
Проблема "длинных" денег – 1: инвестиционные фонды
Банкам не хватает "длинных", дешевых денег, привлекаемых в ипотеку. Поэтому большинство банков ограничивается ролью комиссионера, уступая пулы кредитов и закладных другим игрокам на рынке.
В последние два года самым серьезным институтом рефинансирования в России являлись паевые инвестиционные фонды. Но развитие деятельности ПИФов сдерживается рядом проблем их налогообложения.
Не вдаваясь в подробности, можно сказать, что центральный вопрос и для управляющих компаний фондов, и для владельцев паев – это неясность с субъектом уплаты НДС. Существующая конструкция ст. 174.1 Налогового кодекса РФ приводит к тому, что владельцы инвестиционных паев несут риск налоговой ответственности за неуплату НДС управляющей компанией; физические лица, владеющие инвестиционными паями, теряют доходность ввиду того, что операции с имуществом ПИФа, принадлежащим им на праве общей долевой собственности, облагаются НДС, плательщиками которого они не являются; возникает искажение налоговой базы по налогам на прибыль, на доходы, НДФЛ, что также повышает налоговые риски инвесторов.
В целях "снятия" этого несовершенства налогового законодательства можно было бы внести дополнения в ст. 149 гл. 21 Налогового кодекса РФ о том, что реализация имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость, а также установить, что Управляющая компания паевого инвестиционного фонда не является налоговым агентом по НДС в отношении операций с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд.
Проблема "длинных" денег – 2: пенсионные накопления
Другим долгосрочным финансовым ресурсом для инвестирования в ипотечные ценные бумаги могут стать пенсионные накопления.
В настоящее время в Правительстве Российской Федерации находится проект изменений в Федеральный закон от 24.07.2002 № 111-ФЗ "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации".
В законопроекте, в частности, предусмотрена возможность вложения пенсионных денег в ипотечные ценные бумаги в случае, если они гарантированы Российской Федерацией; но таких инструментов на рынке нет, а потому не может быть и соответствующего инвестирования.
А ведь это, помимо помощи ипотеке, еще смогло бы повысить доходность пенсионных накоплений.
Считаем, что необходимо доработать проект Закона об инвестировании пенсионных средств в части включения ипотечных ценных бумаг,выпущенных в соответствии с законодательством Российской Федерации и не обеспеченных государственными гарантиями, в состав активов, разрешенных для инвестирования средств пенсионных накоплений.
Проблема "длинных" денег – 3: кредиты АИЖК
Надо сказать, что в законодательстве уже есть инструмент, который можно использовать для улучшения ситуации с кредитованием банками рынка первичного жилья. Это – постановление Правительства РФ № 628, которое позволяет АИЖК предоставлять займы банкам на срок до 18 месяцев с целью кредитования покупателей, заключивших договор приобретения прав на строящиеся жилые дома и помещения. К сожалению, на практике этот инструмент стимулирования первичного рынка жилья и увеличения объемов средств, привлекаемых в ипотеку, пока не получил широкого распространения.
Ипотечный рынок должен быть цивилизованным
В странах с устоявшейся, хорошо развитой системой ипотеки большое значение придается, с одной стороны, корректности ведения борьбы за клиента, а с другой – чистоте рядов самих ипотечных кредиторов.
Мировая практика показывает, что эта задача достаточно успешно решается путем принятия кодексов, устанавливающих правила для участников рынка. Например, в Великобритании – это Ипотечный кодекс, в США – Кодексы штатов для ипотечных брокеров, в Германии – Закон о кредитных операциях потребителей,в Австралии – Кодекс практики, принятый Ассоциацией участников ипотечной отрасли.
В нашей стране работа по созданию Кодекса ипотечного кредиторавелась нами в течение всей второй половины 2006 г. в составе Рабочей группы IFC"СУПЕР" (Стандарты Унификации Первичного Рынка). В настоящее время проект Кодекса подготовлен и представлен для обсуждения членам Экспертного совета Федеральной антимонопольной службы (ФАС) по защите конкуренции на рынке финансовых услуг, членами которого являются и эксперты нашего ипотечного Комитета.
Давайте решать проблемы вместе
Формат журнальной статьи, к сожалению, не позволяет детально остановиться на достаточно обширном круге вопросов, актуальных для отечественной ипотеки. Комитет АРБ по ипотечному кредитованию недавно завершил работу по обобщению проблематики, представляющей практический интерес для банков, и представил свои развернутые предложения Первому вице-премьеру Правительства РФ Д.А.Медведеву.
Обращаясь к читателям, мы хотели бы пригласить всех заинтересованных в скорейшем решении вышеназванных проблем, а также других актуальных задач российской ипотеки, направлять в адрес Комитета АРБ по ипотечному кредитованию свои комментарии и вопросы. Они будут не только внимательно изучены, но и станут предметом детального обсуждения на заседаниях Комитета с целью их вынесения на дальнейшее рассмотрение межведомственной Рабочей группы по приоритетному национальному проекту "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов.
