Страхование кредитного риска первоначального взноса в ипотеке, или PMI, во всем мире является популярным инструментом, на основе которого существует целый спектр продуктов страхования кредитных рисков в ипотеке. Отсюда высокий уровень выдачи ипотечных кредитов на Западе и минимизация ипотечной ставки. Однако российские страховщики и банкиры до сих пор мало осведомлены о PMI и пока относятся к подобным механизмам настороженно.
Страхование кредитного риска в ипотеке - один из значительных элементов отрасли страхования финансовых рисков. Коммерческое ипотечное страхование начало развиваться в США полвека назад и сейчас представляет собой краеугольный камень ипотечного рынка в Америке и Австралии. Им занимаются свыше тридцати страховщиков в США, Канаде и Австралии.
Рост PMI можно проследить по данным годовых отчетов крупнейшей международной финансовой группы PMI Group. За 2002 г. консолидированная премия группы по страхованию составила 676, 9 млн. долл., в 2003 г. она уже равнялась 696, 9 млн. долл. В 2006 г. консолидированная премия группы по страхованию по всему миру составила 860, 5 млн. долл.
Любое коммерческое ипотечное страхование основано на едином принципе - страхуется риск убытков кредитора при реализации ипотечного залога в случае дефолта заемщика. В этом состоит специфика ипотечного страхования, поскольку банк - ипотечный кредитор несет лишь риск убытков после реализации залога в случае дефолта заемщика, но не потери всей суммы кредита. Сегодня основной вариацией ипотечного страхования является покрытие риска невыплаты первоначального взноса (private mortgage insurance, PMI).
Заемшик, он же страхователь
Продукты PMI представляют собой страхование заемщика в пользу кредитора от невыплаты всей суммы первоначального платежа либо ее части. PMI освобождает заемщика от необходимости накапливать большую сумму для первоначальной оплаты ипотечного кредита. Полис PMI не гарантирует банку полного возврата долга заемщика, а лишь небольшой его части, которая, как правило, составляет 12 - 30% от общей суммы кредита. Тариф по PMI, как правило, находится в пределах от 0, 19 - 0, 9% в зависимости от условий страхового покрытия и условий ипотечного кредита. Страховой договор по PMI завершается после поступления страховщику извещения от банка о полной выплате заранее оговоренной доли кредита, размер которой и является страховой суммой. Другой вариант ипотечного страхования оформляется непосредственно на банк. Такой полис страхует банк от риска возникновения убытков после реализации залога в случае дефолта заемщика по основной части долга. PMI является базовым механизмом, на основе которого существует целый спектр продуктов страхования кредитных рисков в ипотеке. Однако представители российских страховщиков и банков в общей массе слабо информированы о PMI и пока относятся к подобным операциям с опаской.
Ретрограды поневоле
В мае 2004 г. руководители международной компании "АСТЕРА" Джеффри Кокс и Дуглас Прентис, являющиеся также официальными представителями экономической комиссии ООН в Европе, разработали концепцию развития ипотечного рынка в России. В 2005 г. аналогичная концепция была одобрена правительством. При разработке проектов специалисты обсуждали возможности внедрения PMI в рамках отечественной ипотеки. Однако каких-либо скоординированных действий по развитию этого вида страхования предпринято не было, и PMI до сих пор отсутствует в России.
В прошлом году в рамках поправок в ипотечное законодательство было отменено обязательное страхование жизни ипотечного заемщика. Эта мера в некоторой степени мотивирует страховщиков и банкиров увеличивать объемы операций, но не развивать продуктовую линейку.
"Среди наших банков-партнеров есть те, кто уже предлагает ипотечное кредитование без первоначального взноса или готовится к запуску подобного продукта в ближайшее время. Однако есть достаточно большое количество банков, пока не готовых кредитовать без первоначального взноса: он представляется им необходимой гарантией добросовестности заемщика", - говорит руководитель управления по реализации страховых программ группы "АльфаСтрахование" Андрей Рассветаев. Он отмечает, что если банк не закладывает в свой тариф страховую составляющую, то в условиях дефолта заемщика и снижения цен на недвижимость риски банка не защищены. И все же усиление конкуренции подталкивает большинство банков к развитию новшеств. "Поэтому банки, более консервативно подходящие к вопросу нулевого (или минимального) первого взноса, в условиях стабилизации или даже снижения цен на рынке недвижимости Москвы активно интересуются страхованием этих рисков у страховщиков-партнеров. Страховые компании, имея не очень позитивный опыт страхования финансовых рисков при потребительском кредитовании, предлагают относительно высокие цены и вообще не торопятся внедрять PMI. Но "хоронить" PMI рано: как правило, опыт развитых экономик рано или поздно становится применим и для России", - говорит Рассветаев.
Главный эксперт департамента страхования финансовых рисков и ответственности группы "АльфаСтрахование" Анна Овчинникова видит в PMI и проблему ценовой конкуренции между ипотечными программами. В условиях борьбы за единицы процентных пунктов банки могут отказаться от нового продукта, если он увеличит для заемщика сумму платежей из-за добавления страховой премии. Ведь увеличение процентной ставки по кредиту может стать для клиента толчком к выбору ипотечных программ других банков, тем самым снижается конкурентоспособность банка.
Упирающийся скакун
Основной проблемой российского финансового рынка, препятствующей появлению и развитию PMI, являются прежде всего законодательные пробелы. "Когда АИЖК начинало федеральную программу, они обращались к нам с идеей PMI, хотели застраховать порядка 20% первоначальных взносов. Но тогда это предложение не было поддержано, поскольку на законодательном уровне не решен вопрос о двойственности требований к должнику, когда в случае неплатежа и страховая компания, и банк-кредитор должны получить право регресса. Но в какой пропорции будет распределяться регресс, каким будет порядок выплат, до сих пор не определено", - рассказывает начальник отдела методологии и инновационных страховых продуктов компании РОСНО Виталий Ус.
Во-вторых, участников рынка до сих смущает отсутствие достаточной статистики по дефолтам в ипотеке. Директор департамента ипотечного кредитования "Юниаструм Банка" Сергей Бессонов подчеркивает отсутствие в масштабах России полной информации и статистики о случаях невозврата кредитов по договорам ипотечного кредитования, что препятствует разработке обоснованных страховых тарифов. Овчинникова оценивает PMI как очень рисковый вид страхования и пока не видит перспектив его развития на российском рынке, при этом директор управления банковского страхования Страхового дома ВСК Армен Саркисян отмечает отсутствие интереса к продуктам PMI со стороны банков.
Однако зам. председателя правления ипотечного банка DeltaCredit по банковским операциям Лора Файнзилберг полагает, что отсутствие PMI в России связано с "молодостью" рынка жилищного кредитования в стране. "Ипотека в России только развивается, поэтому еще не набралось достаточного количества прецедентов, которые продемонстрировали бы ценность PMI. Заемщики не понимают, почему они должны платить больше. Банкиры опасаются, что дополнительные расходы на страхование отпугнут клиентов. Время скорректирует эти взгляды", - уверена Файнзилберг. По мнению Бессонова, создание механизма страхования части кредитного риска в ипотеке позволит увеличить доступность жилья для большего количества заемщиков (то, к чему стремится правительство РФ) за счет снижения размера первоначального взноса и увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов (то, к чему стремятся банкиры). "Этот вид страхования дает возможность снизить риски ипотечных кредиторов, повысить надежность ипотечных ценных бумаг, улучшить возможности привлечения ресурсов в сферу жилищной ипотеки", - констатирует Бессонов.
