Сейчас у нас много говорят о доступности жилья для основной массы населения. И в этой связи нередко можно слышать из уст чиновников, что для решения проблемы необходимо, чтобы государство... и так далее. Но как раз вмешательство государства во многом и стало причиной кредитного кризиса в США. Во всяком случае, такого мнения придерживается руководитель одного из бюро ипотечного кредитования Дмитрий Балковский.
– Я считаю, что основные причины ипотечного, а точнее кредитного кризиса, следует искать, конечно же, не только в том, что «банки давали кредиты всем подряд». На мой взгляд, есть и другие:
Во-первых, это многолетняя практика государственного вмешательства в рынок недвижимости. Пример такого вмешательства – популярная кампания «за доступное жилье», которую начал сам президент Буш в начале своего президентского срока.
Можно, конечно же, винить банкиров, риэлторов или аналитиков. На самом деле никто из них не имеет никакого отношения к сложившейся ситуации. По мнению многих аналитиков, один из главных виновников текущего кризиса – это глава Федеральной резервной системы (американского центрального банка) Алан Гринспен, также известный как «Маэстро». За 18 лет своего председательства Гринспен, с помощью беспрецедентных снижений процентных ставок (их уровень в течение нескольких лет в начале текущей декады равнялся 1%, то есть был ниже уровня инфляции) здорово сыграл кризису на руку.
Во-вторых, это расцвет производных. Производные – базирующиеся на высшей математике финансовые инструменты, которые являются самым популярным способом управления рисками у современных финансистов. Именно производные от ипотечных кредитов (CDO) послужили неиссякаемым источником финансирования самого великого жилищного бума в истории Америки. Особенностью производных является трудность оценки их рыночной стоимости, так как они не торгуются на бирже и поэтому не имеют рыночной стоимости. Они оцениваются по модели, то есть банки, выпускающие производные, сами решают, сколько они стоят.
Пример: заемщик с годовым доходом в 25 000 – 30 000 долларов получил кредит размером в 350 000 долларов на покупку дома. Банк, выдавший такой кредит, не оставляет закладную у себя на балансе, а выпускает производную ценную бумагу на ее основе (секьюритизирует закладную) и продает ее другому банку. Банк, выдавший такой кредит, получил деньги для выдачи еще одного кредита. В цепочке может быть много звеньев, а оценка такой облигации производится компьютерной программой, а не рынком. Но как же так, – скажете вы, – разве человек с таким доходом может себе позволить купить такой дорогой дом? Конечно, нет! С первого взгляда понятно, что такой заемщик обречен на банкротство.
И он банкротится. Обзор Рынка Жилищных Банкротств, издаваемый компанией RealtyTrac, показывает, что в сентябре 2007 в США 223 538 домохозяйств начали процесс банкротства, это вдвое больше, чем в сентябре 2006.
Штаты Невада, Флорида и Калифорния являются «чемпионами» по количеству банкротств. Так, в Неваде в сентябре было открыто 5504 дел о банкротстве, это на 187% больше, чем в тот же период прошлого года. Во Флориде открыто 33 354, а в Калифорнии 51 259 таких дел. Мичиган, Аризона, Джорджия, Огайо, Колорадо, Техас и Индиана также входят в «горячую десятку» банкротов.
Как ядовитые отходыИз-за массовых банкротств банки пытаются избавиться от «смертоносных» производных ценных бумаг, но чтобы что-то продать на бирже, необходимо знать, сколько это что-то стоит. А вот этого не знает никто. Скорее всего, значительная часть этих обязательств не стоит ничего, но признать такое для банков равнозначно самоубийству.
В третьем квартале этого года крупнейшие американские банки и брокериджи понесли более 40 миллиардов долларов убытков из-за того, что ипотечные производные стремительно упали в цене. Несколько крупнейших застройщиков или уже начали процедуру банкротства, или находятся на грани. Крупнейшие рейтинговые агентства, Moody’s и S&P, публично открещиваются от ипотечных ценных бумаг, которым они еще два года назад присваивали самые лучшие рейтинги. Более 150 000 человек уже потеряли работу в финансовом секторе в этом году.
«Мы не видели подобного жилищного спада в нашей стране со времен Великой Депрессии», – заявил 15 ноября Джон Штумпф, председатель правления банка Wells Fargo&Co, выступая на конференции в Нью-Йорке. Цены на жилье в США летом 2007 года упали на 3,2% по сравнению с летом 2006 – первый раз с 1930-х годов. В течение следующих 12 месяцев 2 миллиона семей потеряют свои дома.
Эксперты называют 1 января 2012 года сроком, когда волна банкротств подойдет к концу, к тому времени цены на жилье могут упасть на 70-80%.
Анастасия Юрина
