Ипотечное кредитование жилья на этапе строительства - услуга востребованная. Более того, спрос на нее растет с каждым годом. Объясняется это просто: жилье нужно всем, а купить его за полную стоимость, по оценкам экспертов, сейчас могут лишь 2% россиян; при этом стоимость квадратного метра в доме, который будет построен через пару лет, значительно ниже, чем на вторичном рынке. Но при этом, ипотека новостроек не получила пока соответствующего развития. Почему?
За что не любят ипотеку новостроек
Прежде всего, это связано с тем, что банки, выдающие кредиты, ипотеку новостроек не любят и предпочитают работать со вторичным жильем. Чтобы понять это, достаточно посмотреть на статистику: из сотен существующих на сегодняшний день ипотечных организаций лишь около тридцати предлагают программы кредитования жилья на этапе строительства, причем большая часть таких программ действует только на бумаге.
Конечно, все на словах признают, что кредитование «первички» - очень привлекательная тема, но на деле, стремясь максимально обезопасить себя от рисков, связанных с оформлением прав собственности, с замораживанием строительства и т.д., банки очень часто выдвигают просто невыполнимые требования к застройщикам и их объектам.
Главная проблема здесь состоит в том, что в результате обращения в строительную фирму и заключения с ней договора, права собственности на квартиру у потенциального заемщика не возникает. Оно возникнет только после государственной регистрации дома как объекта недвижимости. Для банка это означает, что на инвестиционный период (пока не будет получена собственность) ему в залог идет не сама квартира (пока квартира не имеет статуса собственности, она не может выступать предметом залога), а лишь достаточно условное право требования на нее.
Такое обеспечение кредита, несомненно, является не совсем надежным. Более того, с правовой точки зрения, о классической ипотеке тут вообще не может быть речи (ипотека на квартиру может возникнуть, только если объект сдан Госкомиссии, и на квартиры владельцам выданы свидетельства о собственности), а кредит, по сути, может выступать лишь в форме потребительского кредита без обеспечения или рассрочки.
Еще одна важная проблема состоит в том, что далеко не все застройщики готовы предоставить банку финансовую или какую-либо другую документацию по своим проектам. У некоторых строительных компаний отсутствует практика страхования рисков недостроя, а если такие риски и страхуются, то исключительно своими же «карманными» страховщиками, не обеспечивающими необходимой надежности.
Именно в силу вышеперечисленных причин большинство ипотечных организаций пока отдают предпочтение вторичному рынку, где все выглядит значительно проще.
Заметим, что строительные и инвестиционные компании до недавнего времени тоже не особенно жаловали ипотеку; у них все новостройки и так раскупались еще на стадии котлована либо на уровне готовности третьего-четвертого этажей. В этом смысле ситуация изменилась лишь в последние два-три года.
И все же возможны варианты
Тем не менее, несмотря на все сложности, покупка жилья на этапе строительства в кредит не выглядит совсем нереальной.
Понятно, что банки при выдаче кредита на покупку новостройки несут дополнительные риски, поэтому при подготовке такой сделки они действуют более осторожно. Самым ярким примером такой осторожности может служить то, что они позволяют приобрести квартиру только в доме, прошедшем строительный аудит и одобренном своими юристами. В связи с этим появляется все больше примеров партнерства банков и застройщиков, когда ипотечные кредиты физическим лицам выдаются целевым образом, то есть под жилье, возводимое конкретной компанией. В данном случае, заемщик выступает как соинвестор, по сути, участвуя в строительстве с тем девелопером, которого аккредитовал выдающий кредит банк (или банк участвует в проекте строительства нового дома в качестве кредитора девелопера). В этих случаях для конкретной новостройки выдает кредит один, иногда два-три банка, а в остальных ипотечных организациях этот объект не аккредитован.
Кроме того, некоторые банки ставят условие дополнительного обеспечения, то есть используют в качестве залога любую другую недвижимость, принадлежащую заемщику. Например, банк «DeltaCredit» выдает кредиты на покупку новостроек только под залог имеющегося жилья, после чего он уже не предъявляет практически никаких требований к новостройкам. Если же у человека нет жилья, которое он мог бы заложить, то в предоставлении кредита ему будет отказано. Понятно, что такой механизм удобен для банков, но не для заемщиков, которые в случае чего могут потерять не только свои деньги, но и имеющуюся жилплощадь.
Некоторые кредиторы готовы брать в залог не только недвижимое, но и любое другое дорогостоящее имущество заемщика. И лишь после того, как строительство завершится, и квартира станет собственностью покупателя, банк переоформляет залог уже на объект кредитования.
Ряд банков в качестве условия получения ипотечного кредита требует одного или нескольких поручителей с доходом не ниже, чем заявлен у заемщика (так, например, поступает «Сбербанк»). Поручитель необходим банку, как правило, до получения прав собственности на квартиру.
Переплата за риск
Если сравнивать имеющиеся ипотечные программы для жилья на этапе строительства и для вторичного жилья, то можно легко заметить, что банки увеличивают проценты на период до присвоения квартире статуса собственности. Так, например, «Абсолют Банк» на стадии незавершенного строительства практикует процентные ставки в 15% годовых в долларах США и 16% годовых в рублях; после получения банком закладной – соответственно 12-14% годовых в долларах США и 13-15% годовых в рублях. У «Райффайзенбанка» процентные ставки до оформления права залога составляют от 12,5 до 13,5% годовых в долларах США и от 14,5 до 15,5% годовых в рублях; после оформления права залога – соответственно от 9,5 до 11,5% годовых в долларах США и от 10,9 до 12,9% годовых в рублях.
Таким образом, до момента официальной регистрации права собственности заемщику приходится компенсировать повышенный риск банка, выплачивая за кредит на 2-3 процентных пункта больше, чем составляют ставки на «вторичке».
Минимальный первоначальный взнос при ипотеке для жилья на этапе строительства также обычно бывает выше, чем при ипотеке на рынке вторичного жилья.
С другой стороны, при ипотеке первичного жилья необходимо лишь страхование жизни и потери трудоспособности заемщика (не нужно страховать титул, то есть риск потери собственности вследствие претензий третьих лиц).
Вывод из всего вышесказанного прост: ипотечное кредитование жилья на этапе строительства имеет ряд ограничений, из-за которых заемщику приходится выбирать: либо он соглашается на менее выгодные условия, чтобы получить понравившуюся ему квартиру, либо он берет кредит на приемлемых условиях, но тогда в выборе вариантов жилья он будет весьма и весьма ограничен.
