Приобрести жилье в кредит сегодня могут уже 20 процентов

Приобрести жилье даже с помощью долгосрочных кредитов сегодня могут не более 20 процентов населения.

Реально участвуют в ипотеке лишь 5 процентов. Государство планирует не только увеличивать объемы строительства жилья, но и создать дополнительные инструменты решения квартирного вопроса: помимо развития социального и коммерческого найма предлагается нечто совершенно новое - сектор некоммерческого найма.

Все это предусмотрено в концепции Долгосрочной стратегии массового строительства жилья. Проект этого документа, определяющего государственную жилищную политику на срок до 2020 года, подготовило министерство регионального развития. Накануне внесения документа в правительство на вопросы "РГ" ответил заместитель министра Сергей Круглик.

Российская газета Национальный проект по доступному жилью существует третий год, однако для большинства вопрос по-прежнему нерешаем. Строить стали действительно больше, но и цены на жилье растут быстрее, чем доходы людей.

В таких условиях разрабатывается долгосрочная стратегия развития жилищного строительства, это что, корректировка национального проекта? Зачем нужен этот документ?

Сергей Круглик Он нужен для того, чтобы четко понимать, куда двигаться дальше.

Причем понимать должны все: региональные и местные власти - осознавать, что от них требуется; стройбизнес - по каким правилам играть; наконец, граждане - чего им ждать, на какие возможные варианты обеспечения себя жильем рассчитывать.

До сих пор у нас шел процесс формирования рынка жилья. Начали с законодательной базы: сделали блок законов, открывших новые возможности для увеличения строительства. Сейчас можно сказать, что законодательная база оказалась достаточно эффективной, за два последних года и частный сектор начал расти колоссальными темпами, и многоэтажное строительство развивается.

В прошлом году весь ввод жилья вырос на 20 процентов, построив более 60 млн квадратных метров.

Однако остаются серьезные проблемы с выделением земли, с обеспечением участков инфраструктурой, со снятием бюрократических барьеров. Вот три вещи, которые "висят", как камень на шее, которые надо снять как можно быстрее.

Кроме того, сегодня готовится Концепция социально-экономического развития России до 2020 года. Не сказать в ней о том, каким образом мы будем решать жилищный вопрос, просто нельзя. Поэтому и родился этот документ, который готовился по поручению президента. Его основная задача - показать, каким образом все категории людей, в зависимости от их доходов, могут и должны решать свои жилищные задачи. Причем речь не только о приобретении жилья в собственность. Концепция стратегии предусматривает целый спектр разнообразных вариантов аренды или найма жилья. Все это обсуждалось на последнем заседании президиума Госсовета при президенте по нацпроектам.

РГ Там много говорилось о развитии малоэтажки. Что, индустриальное многоэтажное домостроение будет сокращаться? А как же тогда планы по резкому наращиванию новостроек?

Круглик Развитие индустриального индивидуального и малоэтажного домостроения отнюдь не исключает и многоэтажного строительства. Сегодня порядка 40 процентов сдаваемого жилья - это индивидуальные дома, в некоторых регионах еще больше. Речь о том, чтобы ввести это строительство в цивилизованное русло, обеспечить эти площадки инфраструктурой, предложить людям современные сборные дома, поставить их производство на поток. Тогда индивидуальное строительство станет дешевле. При этом, конечно, сворачивать многоэтажное строительство, особенно в городах, где каждый клочок земли на особом счету, никто не будет. Пусть оба направления дополняют друг друга.

РГ Нацпроект имеет цель - сделать жилье доступным. Реальность изо всех сил сопротивляется. Чем может помочь новая стратегия?

Круглик Сначала все же скажу, что кое-какие положительные сдвиги за последние годы произошли. Если в 2004 году, когда готовился известный пакет жилищных законов, жилье с помощью кредитов могли приобрести не более 10 процентов россиян, то сейчас 19-20 процентов. Объемы ипотечного кредитования растут даже быстрее, чем предполагалось.

По прогнозным оценкам, к 2020 году доля граждан, которые смогут приобрести жилье на рынке, вырастет до 60 процентов. 13-15 процентов составят люди, которым рыночные механизмы не помогут, это те малоимущие по отношению к стоимости жилья, которые нуждаются в бесплатном предоставлении квартиры по социальному найму. После окончательной отмены бесплатной приватизации в 2010 году эту проблему будет решать проще - муниципалитеты смогут строить относительно недорогое жилье и предоставлять его очередникам.

Наконец, остается еще одна группа - "середняки", которые и в малоимущие не попадут, а потому на социальный найм претендовать не смогут, но и накопить на квартиру в разумные сроки тоже не в состоянии. Оценочно, это может быть порядка 25-27 процентов населения. С ними тоже что-то надо делать. Для них Концепция стратегии предлагает развивать частную аренду жилья, чтобы, с одной стороны, защитить интересы нанимателей, в частности, стимулированием долгосрочных арендных отношений не менее чем на пять лет. А с другой, что не менее важно, аренда жилья, как бизнес, должна стать привлекательной для тех, кто сдает. Если это удастся сделать, появятся инвесторы, строящие жилье не для продажи, а для сдачи в наем, то есть возродится институт доходных домов. Вспомним российскую историю: до революции у нас половина России жила в таких домах.

РГ Каким образом можно простимулировать этот бизнес?

Круглик Во-первых, это можно сделать, отрегулировав систему налогообложения нанимателей и наймодателей. Во-вторых, упростить процедуры регистрации физических лиц-наймодателей в качестве индивидуальных предпринимателей. В любом случае надо легализовать этот рынок.

Кстати, наличие легального коммерческого наемного сектора даст возможность отчасти решить вопрос и с социальным наймом: можно вместо социальной площади предоставлять людям с недостаточными доходами социальные выплаты для оплаты найма жилья в частном фонде.

РГ Кроме социального и коммерческого найма нужно также развивать некоммерческий наем. А это что такое?

Круглик Речь идет о создании специального фонда (он может принадлежать муниципалитету или некоммерческой организации), предназначенного для сдачи в аренду без получения прибыли. Это, так сказать, промежуточный вариант для тех, кто не имеет права на получение социального жилья, а коммерческий наём для них слишком дорог.

РГ Откуда физически возьмется этот жилищный фонд, ведь нужно, чтобы его строительство, и использование было кому-то выгодно? А вы говорите о "некоммерческих организациях"...

Круглик Вы же допускаете, что группа людей, нуждающихся в жилье, может объединиться в кооператив с целью строительства? И такое строительство будет существенно дешевле, чем вариант прямого приобретения квартиры на рынке. Так и в секторе аренды: можно создать правовые условия для создания некоммерческих организаций, занимающихся строительством, управлением и предоставлением в наем жилья по ценам ниже средних рыночных, поскольку такая деятельность не предусматривает извлечение прибыли.

Условия предоставления жилья в таких домах будут обеспечивать покрытие затрат собственника на строительство и содержание дома в течение, допустим, 20 или 25 лет.

Создание таких организаций могут стимулировать муниципалитеты.

РГ Но пока инвестору гораздо выгоднее дом построить, а квартиры в нем продать...

Круглик Это уже задача муниципалитетов: они имеют достаточно рычагов, чтобы влиять на строительный рынок. Например, строителям, если есть спрос, намного выгоднее строить элитное жилье, а не дома экономкласса. Тем не менее имеющиеся в законе нормы по территориальному планированию, генпланы застройки эту проблему разруливают. Выходя на земельный аукцион, инвестор, застройщик заранее знают, за что они бьются, что будут строить.

Но для того чтобы все, о чем мы говорили, состоялось, нужно больше строить. Поэтому, если вернуться к тому, с чего мы начали, Концепция стратегии предполагает развивать все виды жилищного строительства. В зависимости от возможностей, от того, какие приняты градостроительные решения, это будут и индивидуальные дома, и малоэтажка, и многоэтажные кварталы. Прогнозируется к 2020 году построить 154 млн квадратных метров жилья. При этом к 2015 году уже надо закончить программу по ветхому, аварийному жилью, для чего предстоит снести порядка 63 млн квадратных метров.

И еще одна очень серьезная задача ставится: сократить неэффективный жилищный фонд, который остался нам в наследство.

РГ Что значит неэффективный?

Круглик Это и устаревшие технологически дома, которые плохо держат тепло, а потому очень дороги в эксплуатации. И морально устаревшие - с тесными планировками. До 2012 года будут разработаны новые строительные нормы и правила, поменяем технический регламент. Кстати, когда мы с вами обсуждаем тему потребности строить по одному квадратному метру на человека, могу сказать: на самом деле такой нормы нет нигде в мире. Все зависит от того, каковы потребности людей, каковы финансовые возможности. Но мы задачу ставим, чтобы обеспеченность жилплощадью с нынешних 19 квадратных метров в среднем на человека к 2020 году достигла 29, чтобы мы могли приблизиться к среднеевропейскому показателю.

Кроме того, пора уже жилье считать не в квадратных метрах, а в жилых единицах - домах, квартирах. Амбиции серьезные: к 2020 году большинство семей должны иметь возможность жить в отдельном жилье (не обязательно собственном, можно и по найму), и при этом каждый член семьи - занимать отдельную комнату. И социальную очередь предстоит уменьшить так, чтобы ожидали люди предоставления жилья не более 3-5 лет.

РГ Собственно, нам уже обещали "отдельную квартиру к 2000 году". А послушаешь строителей - кредитоваться стало невозможно, стройматериалы дорожают... Насколько, по вашему мнению, реальны нынешние планы?

Круглик Опять повторю главные сегодняшние трудности: земля, инфраструктура, бюрократы. Разрубим эти три узла, значит, справимся. С землей уже начали: о создании земельного фонда развития жилищного строительства ваша газета писала. Что касается стройматериалов, действительно, в прошлом году цемент подорожал более чем в 1,5 раза, сейчас с металлом примерно такая же картина. Но надо понимать: в структуре себестоимости строительства все материалы в сумме составляют порядка 63-65 процентов. Из них цемент - 4-5 процентов, арматура 5-6. То есть даже двукратный рост стоимости по некоторым позициям не может дать такого же роста себестоимости. Поэтому в выступлениях на эту тему велика доля спекулятивных настроений. Но это совсем не означает, что не надо помогать развитию промышленности стройматериалов, напротив, сейчас мы готовим такие предложения. И по другим направлениям, уверяю вас, работа тоже идет. Но это - тема отдельного большого разговора.

Цены на рынке недвижимости в крупнейших городах (рубли) (март, 2008 г.) Город Цена 1кв. м на вторичном рынке Цена 1кв. м на первичном рынке (эконом-класс) Расчетная с/с строительства 1 кв. м Рост цены с начала года За март месяц Москва 120 404 112 434 55 395 4,2% 2,6% Санкт-Петербург 90 730 75 360 45 406 9,83% 6,71% Новосибирск 63 979 58 029 36 036 3,6% 2,0% Екатеринбург 62 062 58 674 36 325 -0,3% -0,7% Нижний Новгород 54 741 46 197 29 181 5,7% -1,3% Омск 49 129 44 707 26 400 13,5% 12,7% Казань 42 339 43 219 25 697 1,1% 0,4% Челябинск 42 827 39 020 29 106 6,7% 3,5% Ростов-на-Дону 49 086 44 668 29 294 7,3% 3,9% Уфа 49 135 46 540 32 203 0,8% -0,9% Волгоград 56 291 48 625 28 702 33,6% 4,7% Красноярск 59 290 50 695 32 903 9,4% 1,8% Источник: Ассоциация строителей России, Союз инженеров-сметчиков

29.04.08