Рынок подмосковного жилья по-прежнему недоступен для большинства москвичей.
Строительство поселков в Подмосковье все чаще вызывает интерес крупных девелоперов.
Однако, по мнению экспертов, в московском регионе в ближайшие десять лет вряд ли появится четкая тенденция, наблюдающаяся в крупных мировых мегаполисах, когда люди предпочитают городской квартире загородный дом. Плохая транспортная доступность и высокая цена загородной жизни не позволят москвичам жить в своих домах за городской чертой.
В большинстве крупных мировых мегаполисов большая часть трудоспособного населения предпочитает жить в собственных загородных домах и приезжать в деловую часть города только в рабочее время. В Москве же по такой схеме живет только ограниченное количество людей с высоким уровнем дохода. Их загородные владения сконцентрированы в районе Рублевки и Новой Риги. При этом, по словам экспертов рынка, число горожан, желающих иметь свой дом за чертой столицы, достаточно велико.
Однако рынок пока не может предложить им что-то по средствам. «О количестве желающих жить за городом можно судить по ситуации с трафиком летом. Многие москвичи в это время года переезжают на дачу, что сразу заметно по увеличивающимся пробкам на основных дачных направлениях. То есть глобально жители Москвы готовы переехать за город, но не могут осуществить это в первую очередь из-за отсутствия доступного жилья на рынке. А та прослойка людей, которая может себе это позволить, уже давно живет за городом»,— говорит руководитель проектов департамента девелопмента управляющей компании «Масштаб», реализующей проект А-101, Дмитрий Краснов. «Многие владельцы квартир в сегменте эконом-класса площадью 50-70 кв. м и стоимостью $250-350 тыс. с удовольствием бы переехали в загородный дом площадью метров двести. Но готовых для проживания домов в обустроенных поселках за адекватные деньги очень немного. Или же они расположены далеко от Москвы и не подходят для постоянного проживания»,— продолжает эксперт.
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, считает, что в ближайшие десять лет в московском регионе у людей не будет возможности жить в пригороде, а работать в городе. «Ключевое слово здесь — „пригород”. Все существующие пригороды еще с советских времен застроены непривлекательными панельными многоэтажками. То есть можно сказать, что понятия „пригород” в Москве просто нет, если речь не идет об элитных поселках»,— говорит Литинецкая.
Действительно, все заявленные в сегменте эконом-класса загородные поселки находятся на достаточном удалении от города. При этом, приводя примеры наиболее знаковых объектов на рынке загородной недвижимости в 2008 году, эксперты в первую очередь говорят вовсе не об эконом-классе. Речь идет о необычных решениях вроде поселка бизнес-класса Ильинка в 11 км от МКАД по Ильинскому шоссе (проект реализуется совместными усилиями группы компаний «Конти» и компании «МАРР капитал»), где будет представлен сравнительно новый для России формат лейнхаусов. Или, например, поселок Ангелово, расположенный недалеко от международного комплекса «Росинка». Не говоря уже про известные элитные поселки Агаларов эстейт от ГК «Крокус» или Миллениум парк от Villagio Estate на Новорижском шоссе. На прошедшей недавно выставке MIPIM 2008 о намерении построить еще один элитный поселок Резиденция Рублево в 1 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе заявила компания «Снегири» Александра Чигиринского.
У замдиректора компании «Миэль — загородная недвижимость» Владимира Яхонтова другое мнение. «Пригород в Москве сейчас активно формируется. Появляется много деловых зон, например, на западе. Бизнес „вытягивает” к себе и жилье, вокруг крупных бизнес-парков формируется сначала элитная застройка, а потом и спальные районы»,— говорит Яхонтов. Вместе с тем эксперт признает, что «надо забыть о том, что в радиусе 15 км от МКАД можно приобрести дешевую недвижимость».
По мнению экспертов, некоторое влияние на загородный рынок могут оказать мегапроекты, реализация которых в настоящее время уже начата рядом девелоперов. Однако у них есть и недостаток — находятся они в достаточно узком с точки зрения подмосковной географии сегменте: на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском, Киевском и Ильинском шоссе. Среди таких поселков особого внимания заслуживают Остров Барвиха, Плещеево (теперь — Грибаново), Остров Истра,А101.
В то же время поселки так называемого второго эшелона со средней ценой домовладения не более $250 тыс. (их можно отнести к экономклассу), ориентированные на массового покупателя, находятся достаточно далеко — в 30-60 км от МКАД.
При этом надо понимать, что в этом случае понятие «достаточное удаление» предполагает не столько километраж, сколько время поездки от дома до работы. «Транспортная доступность — одна из основных проблем. Дом для постоянного проживания должен находиться на расстоянии часа езды до места работы.
Сегодня в Подмосковье таких предложений фактически нет. Все остальное люди воспринимают исключительно как второй дом, а не как постоянное место жительства»,— говорит Литинецкая. «Например, в Германии переезд на расстояние 100 км с пересадками с U-Bahn на S-Bahn занимает меньше часа.
И в ходе поездки люди не испытывают никакого контраста. Что в метро, что в пригородных поездах — чистота и порядок,— в свою очередь отмечает Дмитрий Краснов.— А подмосковная железная дорога у представителя среднего класса ассоциируется лишь с грязными тамбурами и сомнительными личностями».
Не менее важно развитие социальной инфраструктуры. На Западе качество пригородного образования не отличается от городского.
У нас же это — большая проблема. «Я, например, с удовольствием жил бы за городом, но отдавать своих детей в сельскую школу или детский сад не готов»,-— объясняет Краснов.
Эксперты отмечают и еще один существенный момент. Услуги ЖКХ в загородных поселках намного дороже, чем в городских квартирах.
Надо понимать, что обслуживание загородного дома заключается не только в обеспечении газом и электричеством. «Это и уборка территории от снега зимой, и охрана поселка, и поддержание работоспособности отопительной системы дома. Можно сказать, что в среднем обслуживание дома стоит от $1 до $2 за 1 кв. м.
То есть если у вас дом в 300 кв. м, то его содержание обойдется в $300-600 в месяц»,— говорит Владимир Яхонтов.
По мнению Марии Литинецкой, сегодня только несколько крупных проектов позиционируются в качестве места постоянного проживания для широкого круга желающих.
«Это поселки А-101 в районе Коммунарки по Калужскому шоссе, Павлово на Новорижском шоссе. Также существуют аналогичные проекты по Киевскому направлению»,— считает Литинецкая. Теоретически же при доведении транспортной и социальной инфраструктуры Подмосковья до московского уровня и наличии на рынке недорогих объектов недвижимости многие семьи с удовольствием претворят в жизнь свою мечту: улучшат жилищные условия и переедут за город. Однако в ближайшие годы этого, скорее всего, не произойдет.
Юлия Сикачева, руководитель департамента маркетинговых исследований союза «Маринс групп» — Такая ситуация возможна, но не в ближайшее время.
Да, жители крупных городов все с большим интересом посматривают в сторону загорода, но от Запада отечественная ситуация отличается двумя весомыми факторами.
Во-первых, это связано со стоимостью загородного жилья, которая несопоставима со средними доходами населения. В России самый высокий доход населения в Москве, но и он ниже европейского уровня. В Европе и Америке люди предпочитают жить за городом не только по экологическим, но и экономическим соображениям: стоимость дома не сильно отличается от стоимости хорошей городской квартиры.
Вторым немаловажным фактором является развитая ипотечная система за границей, Америка фактически живет в кредит. До того момента, когда доходы населения в России будут соизмеримы с оплатой жилья или выплатами кредита, о глобальной тенденции переселения в пригород говорить рано. А это произойдет в лучшем случае лет через пять.
По сути сейчас ситуацию на загородном рынке в России можно сравнить с товарами люксового класса, доступными избранному количеству покупателей. Конечно, многие девелоперы сейчас строят поселки так называемого эконом-класса, но зачастую к ним относятся либо дачные поселки, расположенные вдали от города, либо очень простые дома в неудачно расположенном месте без необходимой инфраструктуры. И говорить о массовом переселении, пока стоимость домов не будет соизмерима со стоимостью городской квартиры, преждевременно.
Ситуацию могут кардинально изменить несколько реализуемых мегапроектов, занимающих большую территорию, включающих и инфраструктуру, и развлекательные и курортные объекты, и предполагающих строительство домовладений различных ценовых категорий. Полный срок реализации таких проектов — от 15 до 30 лет. Так что ситуация с загородным жильем в ближайшее время вряд ли изменится.
