Квартира в коттеджном поселке

Отреагировав на желание многих горожан жить в пригороде, рынок загородной недвижимости предложил новый формат жилья: апартаменты в малоквартирном доме на территории коттеджного поселка. Если еще три года назад можно было насчитать не более полутора десятков подобных проектов, то сегодня их количество заметно возросло.
 
Строительство загородных «малоквартирок» какое-то время считалось необычным для России, в то время как в Европе данный формат распространен уже давно. Первый дом в рамках подмосковного комплекса был возведен в 1998 году в поселке Новогорск, (корпорация «Подмосковье»).
 
«Выгода от таких проектов обоюдная, — говорит Савелий Орбант, генеральный директор компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Девелоперам они позволяют получить максимум прибыли от земельного участка. В то же время цены на квартиры доступны для людей, у которых либо не хватает денег на коттедж или таунхаус, либо они не готовы полностью отказаться от городского образа жизни».
 
Многие девелоперы на стадии проектирования включают малоквартирные дома в структуру крупного загородного жилого комплекса. Свежий пример — объект «Резиденция Лесной городок» (16 км по Минскому шоссе), который был сдан в эксплуатацию в конце прошлого года. Наряду с таунхаусами на его территории есть два малоквартирных дома.
 
Стимулом для дальнейшего роста формата директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP Валерий Мищенко считает сокращение количества участков в ближнем Подмосковье. Это обстоятельство вынуждает застройщиков более рационально подходить к использованию земли. В отличие от отдельных коттеджей и таунхаусов малоквартирным домам не нужны большие площадки; невысока и себестоимость строительства подобного жилья.
 
«Нередко дома такого типа планируют при освоении масштабных территорий, — отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — Квартиры эконом- и бизнес-класса уже заявлены в мегапроектах А101 на Калужском шоссе (компания «Масштаб»), «Рублево-Архангельское» (Новорижское шоссе), «Остров Барвиха» (Рублево-Успенское шоссе)».
 
Иногда объекты возводят вне организованных поселков, чаще всего вблизи крупных инфраструктурных центров и на развивающихся направлениях. Малоквартирный формат легко приживается среди живописных природных ландшафтов — в лесном массиве, на берегу водохранилища, рядом с горным склоном. Например, проект «Витро Вилладж» на Калужском шоссе был разработан для любителей активного отдыха на природе. Хорошим соседством, как утверждает руководитель отдела маркетинга и экономики компании «Велес Капитал Девелопмент» Наталья Манько, могут стать «брежневские дачи» или известные санатории.
 
Тенденция к увеличению числа малоквартирных домов в Подмосковье бесспорна. В настоящее время их доля составляет примерно 15–20% от общего объема предложений на рынке загородной недвижимости.
 
Достоинства и недостатки В чем же плюсы проживания в загородном малоквартирном доме? Во-первых (и это самый весомый аргумент), человек, купив квартиру за МКАД, получает возможность дышать чистым воздухом и находиться в окружении природы. Во-вторых, загородные комплексы имеют более низкую плотность населения по сравнению с городскими: 100–150 человек на гектар, в то время как в мегаполисе ту же площадь делят не менее 500 жителей. В-третьих, плата за проживание и различного рода налоги намного ниже, чем в индивидуальных коттеджах или таунхаусах, и сопоставимы с расходами на обычную городскую квартиру. Ну и, наконец, девелоперам просто невыгодно размещать малоквартирные дома далее 20 км от МКАД, а потому добираться до своего загородного жилья при условии хорошей транспортной доступности несложно.
 
Вместе с тем у этого вида недвижимости есть и недостатки. По сравнению с загородниками, его жители обделены участками собственной земли, а по сравнению с горожанами — лифтами и мусоропроводами.
 
Активное строительство малоквартирных домов идет на западных, северо-западных и северных направлениях. Элитные объекты данного формата считаются перспективными на Рублево-Успенском и Ильинском шоссе, поскольку участков под застройку там остается все меньше. А жилье эконом- и бизнес-класса может быть востребовано на Ярославском, Дмитровском, Ленинградском, Калужском, Киевском направлениях. В последние два года активно осваивают площадки под малоквартирное строительство на Варшавском и Симферопольском шоссе.
 
Не низок, не высок Загородный малоквартирный формат на подмосковном рынке чаще всего представлен строениями малой или средней этажности (от четырех до семи этажей). В домах обычно не более трех подъездов, где могут располагаться до ста квартир. Наличие апартаментов с разным числом комнат зависит от класса объекта.
 
По мнению Натальи Манько, рынок загородных комплексов можно разделить на четыре сегмента. К классу А относят элитные квартиры для постоянного проживания в таких поселках как Chalet Жуковка, Жуковка-1, Сосны на Николиной горе, Грюнвальд, Мещерский, Новое Лапино, Двенадцать месяцев. К классу В принадлежат апартаменты для отдыха и временного пребывания в комплексах «Витро Вилладж», «Сенеж». Сегмент С представлен квартирами бизнес-класса для постоянного проживания (поселки Опалиха, Семь звезд, Кореневский хуторок, Северная слобода-2, Заречье). Наконец, к категории D относят апартаменты бизнес-класса для временного пребывания и отдыха (комплекс «Жемчужина»).
 
Площадь квартир различна — от 50 до 150 кв. м. Поселков, где спроектированы дома с однокомнатными квартирами, совсем немного, чаще всего представлены двушки и трешки.
 
Что касается архитектурных стилей, то, как правило, малоквартирные дома соответствуют общей концепции поселка. Обычно это классика или модерн. Евгений Иванов, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», подмечает, что довольно популярен хай-тек: рубленые формы с большим количеством стекла, плитки и других отделочных материалов, характерных для стиля.
 
Если говорить о соседстве с другими видами загородного жилья, то, по мнению многих экспертов, лучше всего малоквартирные дома сочетаются с дуплексами и таунхаусами. Например, в коттеджном поселке Барвиха-Village на Рублево-Успенском шоссе, где основным форматом застройки являются таунхаусы, планируют возвести многофункциональный комплекс переменной этажности. Это будет большое современное здание, в цокольной части которого предусмотрена подземная парковка, а на первом этаже разместят офисы, помещения бытовых услуг и магазин. Второй, третий и четвертый уровни отведены под одно-, двух- и трехкомнатные квартиры.
 
«Наиболее целесообразна комбинация, когда малоквартирные дома располагают на одной территории с таунхаусами, как в поселке Павлово-2 по Новой Риге или во втором микрорайоне Северной слободы по Дмитровке», — соглашается с предыдущим экспертом Мария Литинецкая. Но есть удачные примеры сочетания на территории одного поселка нескольких видов загородного жилья. Так, в Рублево-Архангельском запланированы все виды загородной недвижимости — от вилл и коттеджей до малоквартирных домов. По сходным принципам будут застроены поселки Остров Барвиха (Новорижское шоссе), Новое Лапино (Рублево-Успенское шоссе), жилой комплекс «Мечта» на Дмитровском шоссе.
 
Впрочем, директор по маркетингу коттеджного поселка Величъ Петр Кирилловский в корне не согласен с возможным совмещением малоквартирных комплексов с другими форматами жилья на территории одного поселка. «Такое объединение, — говорит он, — приводит к смешиванию людей из разных социальных групп. В тесном соседстве друг с другом они будут чувствовать себя некомфортно».
 
«Дети асфальта» Покупателями элитных квартир в пригороде обычно являются молодые семьи с высоким уровнем дохода. Они предпочитают жить на природе и в то же время не желают расставаться с городским комфортом.
 
Мария Литинецкая считает, что к приобретению подобного жилья (за исключением самых престижных и дорогих направлений) готовы и клиенты со средним доходом. По данным риелторских компаний, квартиры в загородных комплексах дешевле городских, не говоря уже о значительной разнице в цене с таунхаусами и коттеджами. Поэтому покупатель не будет долго выбирать между квартирой или таунхаусом, если вопрос метража не является решающим.
 
В отличие от загородного дома, который обычно используют в качестве второго жилья, квартира, как правило, основное место проживания. Кроме того, наряду с приемлемой стоимостью один из определяющих факторов при покупке недвижимости за городом — экологические преимущества.
 
«Клиенты, для которых представляют интерес малоквартирные дома, — отмечает Савелий Орбант, — уже накопили необходимую сумму для приобретения однушки в спальном районе Москвы. Однако они хотят что-то более престижное, а потому готовы рассмотреть пусть удаленные, но весьма интересные предложения за ту же цену. Например, всегда есть спрос на квартиры в жилых комплексах Новопеределкино или Одинцово».
 
«Несмотря на относительно недавнее появление загородных «малоквартирок», на отечественном рынке сложилась определенная тенденция: чем меньше площадь квартиры, тем выше стоимость квадратного метра, — анализирует Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании «Аллтек Девелопмент». — В среднем цена такой недвижимости на Рублевке и Новой Риге от 3 до 4 тыс. долл. за 1 м, на северных направлениях — Дмитровском, Ленинградском и Ярославском шоссе — 1,5–2,5 тыс. долл.»
 
В «Резиденции Лесной городок» квадратный метр стоил чуть больше 2 тыс. долл. А в «Королевских соснах» по Ярославке квартиры площадью от 60 до 115 кв. м продавались по цене 2,3 тыс. долл./кв. м, в то время как стоимость таунхаусов в том же поселке составляла чуть больше 2,7 тыс. долл./кв. м. Рекорд был поставлен, когда желающие поселиться в «Chalet Жуковка» на Рублевке платили за квадратный метр по 35 тыс. долл.

04.03.08