Ну вот и дождались: 1 марта 2008 года вступает в силу Закон о государственном кадастре недвижимости. Документ этот важен тем, что регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного реестра недвижимости, определяет состав сведений, содержащихся в нем, и порядок предоставления кадастровых сведений по запросам заинтересованных сторон. Также законом устанавливается структура государственного кадастра недвижимости: реестр объектов недвижимости, кадастровые дела и кадастровые карты. Он предусматривает создание единого систематизированного свода сведений и документов о недвижимом имуществе в стране.
Создать полноценный кадастр — непростая задача, масштабная и требующая затрат. У нас не было единой и строгой системы учета, поэтому у многих собственников земельных участков и домов из всех документов на руках лишь разрешения сельских администраций и поселковых советов. Как их учесть? Только если владелец недвижимости начнет перерегистрацию своих прав. Налог на недвижимость будет рассчитываться с учетом рыночной стоимости каждого конкретного объекта: квартиры, дома, дачи, участка земли.
На сегодняшний день у российских предпринимателей земельные участки находятся в бессрочном пользовании. К 2009 году бизнес должен решить, что ему выгоднее: или оформить аренду, или выкупить землю. То есть будет вынужден так или иначе платить. И тогда наконец появится единый объект недвижимости — производственное строение вместе с участком земли. А одновременно и единый кадастр, и единый налог на недвижимость.
Новый налог — с 2009 года?
Нас посчитают и измерят, а с 2009 года, вполне вероятно (Минфин РФ не отрицает такой возможности), введут в действие налог на недвижимость. О том, что этот налог планируется применять на территории Калининградской, Кемеровской, Тверской, Нижегородской, Самарской областей говорил, в частности, на своей пресс-конференции в марте нынешнего года заместитель министра финансов РФ Сергей Шаталов.
Эксперимент по введению налога на недвижимость Минфин проводит довольно давно: еще в 1997 году первые опытные проекты начали опробовать в Твери и Великом Новгороде. В Твери эксперимент полностью провалился, а в Новгороде удался, по отзывам экспертов, наполовину. Здесь установили налог на недвижимость для организаций. Его ставка составляла 2% от рыночной стоимости объекта, и полученная сумма в результате оказалась меньше суммы налогов на землю и имущество. Потери городского бюджета возместили за счет налога на прибыль, подоходного налога и сумм, поступивших от выкупа земельных участков в собственность городскими организациями.
А вот с налогом на недвижимость для физических лиц дело ни там, ни здесь не задалось. В Твери, как выяснилось, даже минимальная ставка налога, всего в 1%, увеличивала налоги горожан в три, а то и более раз.
Но чиновники Минфина полагают, что следует идти до конца. Во всяком случае, в проекте основных направлений налоговой политики страны на 2008—2010 годы принятие такого налога заявлено как один из приоритетов: он должен заменить собой налог на имущество физических лиц, благодаря чему сократится количество поимущественных налогов, собираемых сейчас с россиян.
Минфин уверен в правоте
В Министерстве финансов уверены, что введение этого налога устанавливает единые подходы для определения налоговой базы, которые будут основываться исключительно на оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. При этом объектом налогообложения должен быть единый объект, состоящий из земельного участка и жилого дома, квартиры, дачи, гаража либо иного строения или помещения.
Для местного самоуправления в перспективе новый налог может стать фундаментом благополучия, поскольку поступления от него будут служить основным источником пополнения доходов местных бюджетов. Причем минфиновские чиновники считают возможным предоставить право устанавливать налоговую ставку органам местного самоуправления. А при бедственном положении отечественных муниципий можно даже и не гадать, до каких небес взлетят ставки налога на недвижимость. Правда, у финансистов есть надежда, что местные руководители не станут задирать налоговые ставки, поостерегутся: налогоплательщики на их территории — это еще и избиратели, которые на следующих выборах могут такую загребущую власть и на вороных прокатить. Впрочем, чтобы избежать возможного всплеска недовольства администрированием этого налога, вполне резонно установить на правительственном уровне максимально допустимую величину налога, а уж муниципальным органам поручить определять конкретные ставки.
Так что введение налога на недвижимость ничем серьезным вроде бы угрожать не должно. Ставки будут исчислять на основе кадастров недвижимости, оценка жилья — вестись по единой системе. Но давайте посчитаем. Двухкомнатная квартира в подмосковной Балашихе стоит примерно 3 млн 288 тыс. руб. При ставке налога на недвижимость в размере 0,5% ее владелец будет платить 16 440 руб. в год. А если ставка окажется равна 1%? А если к этому приплюсовать еще и налог на гараж? Ведь, как мы знаем, места на стоянках в больших и средних городах могут стоить не просто дорого, а очень дорого. Вывод напрашивается сам собой. Нужно будет выбирать, что важнее, какие приоритеты для себя устанавливать.
Будет прогрессивная шкала?
Эксперты считают, что в некоторых случаях весьма полезной для бюджета может стать прогрессивная шкала налога на недвижимость — речь идет о владельцах нескольких квартир. Сегодня сложилась просто уникальная ситуация: вложения в строительство жилья не только сверхдоходное дело при нынешних темпах роста стоимости квадратного метра, но еще и практически не облагаемый налогами бизнес. Если деньги инвестируются в строительство нескольких квартир с прямым расчетом продать их в тот момент, когда цены достигнут своего пика, то почему это должно быть свободной от налогообложения зоной? Хотя здесь нужно обдумать все самым тщательным образом. Поскольку при начислении прогрессивного налога на недвижимость возникает проблема дополнительного администрирования, а следовательно, и возможность коррупционных связей.
Закон необходимо исполнять, но вместе с тем у любого налогоплательщика должно быть неотъемлемое право оспаривать выводы оценщиков относительно стоимости его объекта собственности. Сегодня можно оспорить постановление, нормативный акт органа власти, который утвердил эту кадастровую оценку, но никак не саму методику. Экспертные оценки Российского союза промышленников и предпринимателей свидетельствуют о завышении кадастровых оценок. Иногда они завышаются в 20 раз. Надо ли говорить о том, какие это суммы! Однако тут важен принцип состязательности, нужно предоставить налогоплательщику возможность воспользоваться услугами независимого оценщика и «выставить» его оценку объекта против данных муниципалитета. И если результаты не устроят стороны, тогда этот спор уже можно выносить на обсуждение суда.
Сегодня довольно много говорится о том, что пора вводить прогрессивную шкалу и подоходного налога. Но в Минфине считают, что ставки подоходного налога менять пока нет необходимости. Принцип же социальной справедливости можно соблюсти иным путем — облагая налогами объекты недвижимости и предметы роскоши. Ну что ж, возможно, таким образом и удастся добиться этой цели. Вообще, сегодня, когда система налогообложения основывается на системе оценок БТИ, тоже нельзя утверждать, что принципу социальной справедливости следуют неукоснительно. Оценки бюро технической инвентаризации ориентируются в разных случаях как на уже устаревшие десятилетия назад цифры с применением различных коэффициентов, так и на суммы сделок, совершенных в последнее время по рыночным ценам. И получается парадокс: в одном доме на одном этаже могут находиться квартиры, одинаковые по метражу, но по налоговым ставкам различающиеся в разы. Все зависит от того, когда и при каких обстоятельствах была получена квартира.
А с введением общих для всех правил станут одинаковыми и налоговые ставки. Так что уж тут-то вполне уместно говорить о соблюдении принципа социального равенства.
Закон о налоге на недвижимость сегодня вызывает довольно много споров. Возможно, его реализация будет быстрой. Возможно — как всегда. Поживем — увидим. Во всяком случае, и у власти, и у законопослушных налого-
плательщиков есть еще время подготовиться. Чтобы не было сюрпризов. Когда нас окончательно посчитают.
