Ужесточение выдачи ипотечных кредитов рядом российских банков, высокие ставки по кредитам снижают инвестиционную привлекательность московской недвижимости. В этих условиях риэлтерские компании предлагают россиянам инвестировать в объекты недвижимости на Кипре, в Болгарии, Греции и Черногории. При сравнимой стоимости недвижимости вложения в нее могут оказаться довольно привлекательными -- при росте цен на 20-30% в год и низких ставках по ипотеке. А сдача недвижимости в аренду позволяет быстрее погашать кредит.
Выбор этих средиземноморских стран очевиден: они являются не только излюбленными местами отдыха россиян, но и отличаются невысокими ценами на жилую недвижимость. Стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Греции -- от €1-3 тыс., в Черногории -- от €2,5 тыс. В Болгарии квартиру можно купить исходя из стоимости квадратного метра €850-900. На Кипре недвижимость стараются не продавать по метрам, поясняет глава представительства компании Cybarco Александр Шадров. Стоимость квартиры с одной спальней составляет от €150 тыс., с двумя спальнями -- от €250 тыс., стоимость виллы площадью от 200 кв. м -- от €460 тыс. Стоимость недвижимости будет зависеть от близости к морю, инфраструктуры, включающей собственные бассейны, корты, охрану и обслуживающий персонал, а также престижности места и качества отделочных материалов.
При этом стоимость жилой недвижимости в этих странах продолжает стабильно расти. По оценке исполнительного директора Cosmopolite International Realty Сергея Булавина, рост цен на Кипре за прошедшие два года составлял 20-25% в год. Он полагает, что в 2008 году рост цен продолжится, поскольку государство вступает в еврозону и вводит НДС на землю (около 15%). "В этом году рост цен в Болгарии стабильно высокий -- 30-40%",-- рассказывает директор по развитию Lemestria Group Сергей Демченко. По его оценке, со вступлением с 1 января 2008 года страны в Шенгенскую зону цены на недвижимость продолжат рост в среднем на 30% в год. За последние три года цены на недвижимость в Черногории выросли в три раза. Средняя цена квартиры площадью 50 кв. м в 200 м от моря выросла с €50 тыс. до €170 тыс., рассказывает Лариса Ленга из компании Largoestate.
С юридической точки зрения инвестиции россиян в зарубежную недвижимость являются вполне законными. Согласно закону "О валютном регулировании и валютном контроле", российские резиденты лишь обязаны уведомить налоговые органы по месту своего учета об открытии счетов в зарубежном банке. В остальном схема приобретения собственности за рубежом достаточно простая. Наименее затратным является вариант покупки жилья в кредит. Перечень необходимых документов для предоставления в местный банк является стандартным: справка о заработной плате с указанием занимаемой должности и размера оклада, выписка с банковского счета и рекомендации самого банка, который занимался обслуживанием счетов клиента по месту его регистрации. Эти документы, переведенные на английский язык, можно получить в российском банке. Для получения кредита на покупку недвижимости в Греции также понадобится налоговая декларация на последние два года. Для ускорения процедуры рассмотрения заявления на Кипре может пригодиться документ, подтверждающий состоятельность заемщика (владение другой недвижимостью, ценными бумагами). Одновременно, как объясняет старший юрист юридической фирмы "Мегаполис Лигал" Валерия Таглина, "агентства недвижимости Кипра, Болгарии и Черногории представляют комплексную услугу: от перевода необходимой документации на два языка до полного оформления". Они проверяют юридическую чистоту объекта и предоставляют услуги по страхованию ответственности. Стоимость оформления на Кипре имеет некоторые особенности. Необходимо будет оплатить гербовый сбор в размере 0,15-0,2%, регистрационный сбор -- не менее 3% от стоимости недвижимости. Существует и налог на недвижимость, который составляет 0,35%, если стоимость недвижимости превышает $550 тыс. На острове существуют муниципальные налоги, которые составляют $80-220 в год за один объект.
При покупке недвижимости в Греции удобно воспользоваться ипотечным кредитом кипрского банка. "Греческие банки не дают кредиты негражданам Евросоюза",-- поясняет Наталья Ковалева из компании Real Estate Services. Кредит выдается на 60% от стоимости недвижимости по ставке 6,5% годовых в евро. На Кипре ипотечные кредиты предоставляют все местные банки. Ставка по кредиту зависит от валюты: от 4-4,5% годовых в швейцарских франках до 7% годовых в долларах США. В Болгарии ипотека для нерезидентов пока отсутствует. "Сейчас прорабатывается законодательная база в связи с требованиями ЕС и планируется, что в течение 2008 года банки Болгарии начнут выдавать ипотечные кредиты и нерезидентам",-- поясняет Сергей Демченко. В Черногории ставка по кредиту для нерезидентов составляет 8% годовых в евро. Однако нерезиденты могут получить кредит только на юридическое лицо.
При этом для погашения ипотечного кредита можно использовать средства от сдачи жилья в аренду. Однако в полной мере это удается только на Кипре. "Если недвижимость приобретена в популярной прибрежной зоне, собственник на протяжении почти всего года может получать арендную плату в размере 8-10% от стоимости объекта недвижимости и таким образом гасить кредит",-- поясняет Александр Шадров. Заработать на сдаче в аренду недвижимости в Греции не получится. "Сдавать курортную недвижимость можно только на курортный сезон, равный четырем месяцам,-- говорит Наталья Ковалева.-- Полученного дохода может хватить только на содержание недвижимости, но заработать это не позволит". В Черногории запретов на срок сдачи нет, однако прибыльно сдавать только 100 дней в году, считают эксперты. "Стоимость аренды зависит от места,-- говорит Лариса Ленга.-- Апартаменты, комната от 15 кв. м с кухней на трех человек, будет стоить €50 в сутки".
