Исследование показало: российские банки уже выдают ипотечные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости. Рынок пока крошечный, вряд ли достигает 100 млн долларов, и работа штучная — в силу разных причин пионеры этого рынка ориентируются на заемщиков из числа индивидуальных предпринимателей, владельцев малого бизнеса. На специфические риски малого бизнеса накладываются проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости.
В поисках игроков рынка
Специализированные ипотечные банки, подгоняемые конкуренцией, придумывают новые маркетинговые ходы, смягчают требования к заемщику, упрощают процедуру получения кредита и осваивают новые ниши: кредитование на приобретение новостроек, загородной недвижимости, на приобретение нового жилья под залог имеющегося, кредиты на ремонт и благоустройство… Но при этом очевидная и малоосвоенная ниша «нежилой» ипотеки — кредитование на покупку коммерческой недвижимости под залог приобретаемого объекта — остается совершенно неосвоенной лидерами ипотечного рынка.
Есть в этом какой-то парадокс. Риэлторы, да и сами банкиры говорят о существовании устойчивого спроса на коммерческую ипотеку, рынок свободен — захватывай долю, какую сможешь, есть технологии, обкатанные на рынке жилой ипотеки. Но специализированные ипотечные банки пока категорически отвергают нишу коммерческой ипотеки.
Игорь Кузин, председатель совета директоров ипотечного банка «ДельтаКредит», комментируя для «БО» свою позицию по данному поводу, повторил свои аргументы, которыми оперирует уже не первый год. По его мнению, бизнес-ипотека в России на данном этапе не может интересовать технологичные специализированные ипотечные банки, нацеленные на увеличение оборота, скорости продаж и стандартизацию продуктов, потому что сам рынок коммерческой недвижимости, по сравнению с рынком жилой, находится на более раннем, слабом этапе развития. Этот рынок непрозрачен, в истории объектов коммерческой недвижимости хватает темных пятен, сложно проверить то, что на рынке жилой недвижимости называется титулом собственника, то есть правомерность перехода прав собственности за все время существования здания или помещения. Большинство зданий за срок своей службы становились объектами рейдерских атак, а иногда и не раз. Риски банка как залогодержателя, считает Игорь Кузин, слишком высоки.
Не вполне ясно и то, кто будет заемщиком, каково его качество. Надежные стабильные компании имеют возможность взять на приобретение недвижимости обычный коммерческий кредит под залог любого имущества, им ипотека так остро не нужна. А если у компании нет залога или банки не считают возможным дать ей кредит исходя из оценки деятельности такой компании — зачем нужен такой ипотечный заемщик?
Ну и, пожалуй, надо учитывать психологический аспект, рассматривая рыночную нишу коммерческой ипотеки. Если человек берет обычный ипотечный кредит на покупку жилья, значит, он, скорее всего, семьянин со стабильными доходами, заинтересованный в максимально четкой и по возможности скорой выплате ипотечного займа. А кому нужна ипотека под коммерческую недвижимость? Авантюристу (таков почти любой, рискнувший измерить стихию малого бизнеса), человеку, сознательно принимающему риск неудачи и наверняка не слишком-то тщательно просчитывающему свой бизнес? Лидеры ипотечного рынка говорят такому заемщику: нет. Ну, или, пока нет.
Может быть, коммерческая ипотека — это «поляна» для крупных универсальных банков? Константин Шибецкий, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Московский ипотечный центр» (брокерская и риэлторская деятельность), действительно считает, что в перспективе бизнес-ипотека будет занимать достойное место в линейке ипотечных продуктов в первую очередь в универсальных банках, которые имеют опыт кредитования юрлиц, особенно малого и среднего бизнеса. Такие банки не боятся специфических рисков, сопутствующих заемщикам из бизнес-среды и их малопрозрачным доходам. Кроме того, развитая клиентская база юридических лиц, обслуживающихся именно в этих банках, позволит им предложить программы бизнес-ипотеки проверенной клиентуре.
Но и среди крупнейших универсальных банков «БО» не удалось обнаружить игроков рынка нежилой ипотеки. «ВТБ 24», Банк Москвы, Московский международный банк и ряд других кредитных организаций ответили, что не имеют таковых программ и соответствующего портфеля.
Вообще, поиск игроков рынка бизнес-ипотеки, о которых кто-то что-то слышал, напоминал детективную историю. Выяснилось, что поставщиками клиентуры на этот рынок выступают многие риэлторские компании, в том числе и лидеры рынка недвижимости: МИЭЛЬ, МИАН, «БЕСТ-Недвижимость» и т. д. Однако при проверке списка банков, которые, по данным риэлторов, выдают ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость под залог приобретаемого объекта, выяснялось, что указанные банки или не работают с таким продуктом вовсе, или дают кредит на коммерческую недвижимость, но под залог имеющегося имущества или имеющейся недвижимости. В указанных программах и продуктах есть, наверное, элементы технологий, необходимые именно для ипотеки под залог приобретаемого объекта, но нет самой ипотеки, аналогичной той, что уже заняла прочные позиции в секторе жилой недвижимости.
В итоге «БО» удалось обнаружить несколько банков, программы которых отвечали основному условию обзора — залог приобретаемой недвижимости. Эти банки имеют очень разный стаж на данном рынке. Абсолют Банк, по словам Сергея Данькова, руководителя центра ипотечного кредитования, запустил программу ипотечного кредитования на приобретение нежилой недвижимости 1 ноября 2006 года, Москоммерцбанк — в январе 2006 года, а Банк проектного финансирования (БПФ), как утверждает Станислав Гундар, начальник кредитного управления банка, предлагает такой продукт уже очень давно, возможно, что и с момента основания банка, более 11 лет назад. Впрочем, пример БПФ скорее исключение, чем правило. Рынок нежилой ипотеки очень молод, он только формируется, круг игроков еще не определен, и в дальнейшем будет формироваться, по общему мнению, из числа универсальных банков, имеющих опыт работы с предпринимателями-физлицами и компаниями малого и среднего бизнеса.
Впрочем, не стоит забывать о верхнем сегменте этого рынка, который пока представлен в основном иностранными игроками. Для примера в таблице показаны условия кредитования и возможности Hansabank, которые разительно отличаются от возможностей иных игроков.
Риски и схемы
Реальные игроки рынка коммерческой ипотеки имеют свой взгляд на причины узости и неразвитости данного рынка. Они считают, что развитие бизнес-ипотеки сдерживается в первую очередь пробелами в законодательстве. Денис Фролов, главный юрисконсульт Москоммерцбанка, обозначил эти пробелы по просьбе «БО». В сделке по приобретению жилых помещений с помощью ипотечного кредита риски банка-кредитора защищены ст. 77 закона об ипотеке. В ней говорится о том, что регистрация перехода прав собственности на объект жилой недвижимости от продавца к покупателю и регистрация залога приобретаемой недвижимости в пользу банка происходят одновременно. Иными словами, если в договоре купли-продажи есть пункт о том, что покупатель использует средства ипотечного кредита, залог регистрируется автоматически. А в отношении ипотеки на приобретение нежилой коммерческой недвижимости закон об ипотеке не действует. То есть сначала банк должен дать деньги на покупку, после чего покупатель сможет оформить права собственности и только потом — залог. В период между выдачей кредита и получением залога возникают серьезные риски для банка, которые игроки данного рынка регулируют различными способами.
Например, тот же Москоммерцбанк, как правило, предлагает продавцу сначала зарегистрировать залог в пользу банка, а потом заключить сделку купли-продажи и получить деньги. Чтобы продавец был уверен в получении своих денег, собственные средства покупателя и средства кредита закладываются в две депозитные ячейки. Первую часть продавец получает сразу после регистрации залога, а вторую — после регистрации перехода права собственности.
Если продавец и покупатель находятся в хороших отношениях, доверяют друг другу, то оплата покупки может быть совершена одним траншем, сразу после регистрации залога. В любом случае, банк сразу вручает деньги покупателю, как только получает залог, и разбивка оплаты на две части — это уже защита рисков покупателя. В пользу единовременной оплаты говорит и тот факт, что права собственности на нежилую недвижимость переходят к покупателю сразу после совершения сделки (а не после госрегистрации, как в случае с жилыми помещениями), хотя регистрация прав собственности все равно необходима. Рынок выработал и другие схемы защиты интересов банка и остальных участников сделки в условиях слабости правового поля (см. «Досье «БО»).
Некоторые банки обходятся вовсе без схем, компенсируя возникающие риски повышением ставки на срок регистрации залога. Как сообщил «БО» Станислав Гундар (Банк проектного финансирования), БПФ не использует никаких околозаконных схем с предварительной регистрацией залога, а сразу выдает деньги и получает помещение в залог спустя определенный период времени, необходимый для проведения надлежащей регистрации сделки. Повышенные риски снижаются повышенными ставками: «если заемщик не является клиентом банка, не держит у нас счета, не обслуживается по РКО, мы не видим его бизнеса и оборотов, то ставка до момента регистрации залога может достигать 21% годовых, — говорит С. Гундар. — Если же заемщик и его бизнес нам знаком, то тариф составляет около 16% до регистрации залога в пользу банка и 14% после регистрации, таким образом мы экономически стимулируем заемщика не затягивать с регистрацией залога».
Однако риски все равно достаточно высоки, и потому БПФ считает обязательным проведение серьезной правовой экспертизы всех без исключения аспектов сделки. В некоторых случаях БПФ рекомендует клиенту доверить сотрудникам банка представление интересов заемщика в государственных органах по вопросам, связанным с регистрацией сделки купли-продажи и залога. Таким образом, банк минимизирует риски, получая возможность дополнительного контроля, а заемщик перекладывает на банк неприятную обязанность общения с госслужащими.
И реализация схем, и необходимость серьезной юридической оценки каждой сделки, каждого предмета залога означают невозможность постановки этого продукта на поток. Потому и узок рынок: мешают упоминавшиеся проблемы правового поля, а схемы, придуманные для защиты рисков одних участников сделки, кажутся рискованными для других участников. Убедить продавца передать недвижимость в залог до получения денег очень непросто.
Кроме того, «поточное производство» предполагает стандартизацию подходов к заемщикам и к оценке объектов недвижимости. Например, объекты жилой недвижимости рынок уже «рассортировал», установил свои лимиты рисков и в соответствии с ними выработал условия кредитования и подходы (квартира в новом или в старом доме, кирпич или панель, количество комнат и т. д.). А в случае с бизнес-ипотекой стандартизировать объекты недвижимости гораздо сложнее, требуется больше труда для индивидуальной оценки. А многие объекты вообще не устраивают банк в качестве залога.
Из практики бизнес-ипотеки
Впрочем, есть в коммерческой ипотеке и существенные плюсы, с точки зрения банка. Кредитор не испытывает сложностей с реализацией залога в случае дефолта заемщика, и это существенный плюс по сравнению с жилой ипотекой. «Вообще, по моему мнению, коммерческая ипотека — более понятный продукт как с правовой, так и с экономической точки зрения, говорит С. Гундар (БПФ). — Помещение, приобретенное в кредит, будет эксплуатироваться, приносить доход. Понятно, из каких средств будут производиться платежи. Понятно, как вернуть деньги банка в случае дефолта заемщика. Нет проблем, типичных для залога жилых помещений, которые связаны с выселением и последующим размещением граждан, проживающих в отчуждаемой недвижимости».
Пожалуй, последняя реплика эксперта и показывает наиболее четко разницу между банками, одобряющими коммерческую ипотеку, и теми, кто не воспринимает ее вовсе. Первые видят в бизнесе клиентов-заемщиков не только повышенные риски и авантюризм, но и источник маржи.
Москоммерцбанк вообще интересуется только существующими доходами заемщика, а не будущими, то есть кредитора не волнует, как будет в дальнейшем использоваться купленная недвижимость — для целей собственного бизнеса или сдаваться в аренду. Принимая такую установку, банк экономит время на принятии решения. Ведь в случае дефолта заемщика банк просто реализует залог, и ему не помешают в этом различные этические и социальные проблемы, какие могут возникнуть при реализации жилого помещения.
В результате оценка платежеспособности заемщика в Москоммерцбанке занимает один день, а оценка объекта залога — до одной недели, если есть полный комплект необходимых документов. Для сравнения, при кредитовании юрлиц под залог имеющейся недвижимости оценка объекта занимает около одного месяца.
Для принятия решения о кредитовании банку более важна категория коммерческой недвижимости: торговые, складские, офисные или производственные помещения. Москоммерцбанк, по словам главного юрисконсульта Дениса Фролова, отдает приоритет офисным и торговым помещениям — это самая ликвидная недвижимость. Складские помещения по части ликвидности являются залогом несколько худшего качества, поскольку многое зависит от местоположения склада. В случае дефолта заемщика такой залог сложнее реализовать, тогда как офисы и торговые площадки, которые обычно расположены на «народных тропах», продаются «влет».
Ну и, наконец, производственные помещения котируются ниже всего. Их очень сложно продать, особенно если продаешь срочно. Москоммерцбанк не дает кредитов на приобретение производственных помещений, если только речь не идет о старых фабричных корпусах, переоборудованных под офисные или торговые площадки. Такой недвижимости и в Москве, и в Подмосковье уже довольно много. Де-юре она сохраняет производственное назначение, а фактически уже используется для других целей.
Остальные условия бизнес-ипотеки также диктуются логикой выбора клиентского сегмента и бизнеса заемщиков. В основном банки исходят из того, что целевой аудиторией «нежилой» ипотеки являются физлица, которым необходимо помещение для развития малого или среднего бизнеса. Заемщики-юрлица могут получить обычный коммерческий кредит.
Стоимость московской и подмосковной коммерческой недвижимости определяет границы размеров кредита: от нескольких десятков (чаще сотен) тысяч долларов до одного-двух миллионов долларов. Такие границы могут заинтересовать именно представителей малого и среднего бизнеса, потому что в Москве на 1 млн долларов можно приобрести не более 200–300 квадратных метров. Сроки кредита в 7–10 лет тоже ориентированы на сегмент среднего и малого бизнеса, для юрлиц в рамках корпоративного кредитования кредиты обычно короче.
Ранний этап развития данного рынка, низкий уровень стандартизации позволяют банкам очень индивидуально подходить к оценке заемщиков и реализовывать сильно различающиеся принципы формирования процентной ставки. Например, в БПФ ставка в первую очередь зависит от качества клиента, его платежеспособности, кредитной истории и текущих взаимоотношений с банком. А Москоммерцбанк оценивает заемщика как физлицо по имеющимся доходам и способу подтверждения: по справке 2-НДФЛ тариф равен 12% годовых, по форме банка — 13%, а для частных предпринимателей, собственников бизнеса — 14%. Для оценки платежеспособности последних специалистам банка приходится выезжать на предприятие заемщика и изучать специфику и рентабельность его бизнеса.
При этом среди заемщиков банка преобладают вторая и третья категория заемщиков. Ведь чтобы получить кредит на 700 тыс. долларов на 10 лет, надо получать зарплату или иметь доход около 17 тыс. долларов в месяц и из них около 10 тыс. отдавать в погашение кредита и процентов по нему. Мало найдется людей даже в Москве, которые могут похвастать такой «белой» зарплатой.
Весь рынок поместится в одном портфеле
Оценивая объемы рынка коммерческой ипотеки и его перспективы, эксперты справедливо указывают, что в настоящее время быть точным в оценках очень сложно, поскольку рынок на стадии зарождения. Разумеется, статистики никакой нет. Можно очень оценочно предположить, что данную услугу оказывают не более десяти банков. Если брать за типичный пример Москоммерцбанк (программа существует не больше года), то мы получим следующую картину: средний банк выдает в год на бизнес-ипотеку около 10 млн долларов 20–30 заемщикам. При этом по факту средний размер кредита не превышает 500 тыс., хотя спрос скорее сдвинут в сторону максимальной суммы размера кредита в силу дороговизны московской недвижимости. Таким образом, на десять банков сегодня приходится рынок бизнес-ипотеки объемом примерно 100 млн долларов. В общем-то, это средний портфель одного банка по жилой ипотеке.
Перспективы данного рынка оценивать тоже непросто. Риэлторы полны оптимизма. Константин Шибецкий (Московский ипотечный центр) считает, что спрос на коммерческую ипотеку колоссальный, поскольку бизнес на подъеме, ему нужны площади, как офисно-торговые, так и складские, но немногие могут позволить себе приобрести коммерческую недвижимость, не используя кредита. Банкиры в своих оценках осторожнее: «Мы высоко оцениваем перспективы этого вида кредитования, хотя и понимаем, что этот продукт ориентирован на достаточно узкую аудиторию, и ожидать, что он станет массовым, не стоит», — говорит Сергей Даньков (Абсолют Банк).
Впрочем, каждый оценивает перспективы с высоты своего роста. Сергей Дзюбенко, начальник управления корпоративного бизнеса Hansabank, отметил, что рынок офисной недвижимости Москвы по темпам развития лидирует в Европе — растет и объем рынка, и качество проектов. Предполагается, что к концу 2006 года в Москве будет построено и реконструировано более 800 тыс. квадратных метров офисных площадей высокого класса (А и B). При этом объем рынка кредитования коммерческой недвижимости в текущем году (не под залог приобретаемого объекта) находится в пределах 1,5 млрд долларов. В кредитном портфеле Hansabank коммерческая недвижимость составила 202,6 млн долларов за 10 месяцев 2006 года. В общем, ориентиры понятны.
Досье
Согласно закону «Об ипотеке», для коммерческой недвижимости, в отличие от жилых помещений, предусмотрен совершенно иной механизм оформления и регистрации залога. Поэтому рынок выработал несколько способов проведения подобного рода сделок, позволяющих осуществлять их в рамках действующего законодательства.
Схема I
Заключение договора купли-продажи, продавец получает часть собственных средств от покупателя + гарантию банка, затем регистрация собственности на нового покупателя. Затем регистрация договора залога, после чего выдача кредитных средств и окончательный расчет (самая долгая и понятная схема).
Схема II
Покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств + продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После чего следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на нового собственника, то есть на покупателя, то есть заключение договора купли-продажи, после чего продавец получает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.
Схема III
«Выкуп юридического лица». Создается компания, на которую оформляется объект недвижимости (юридическое лицо). В последствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит. При этом на эту компанию оформляется объект недвижимости.
