В последние годы более 50% строящегося жилья столицы возводилось методом так называемой точечной застройки. Инвестор подбирал свободные площадки - чаще всего в комфортных и престижных для проживания местах города - и разворачивал строительство.
Сегодня эпоха точечной застройки подошла к концу. Теперь основной упор будет делаться на комплексном освоении территорий и реконструкции кварталов сложившейся застройки, когда параллельно с жильем возводятся объекты здравоохранения, образования, культуры, спорта, транспортной инфраструктуры.
В Генплане развития Москвы до 2025 года комплексный метод освоения территорий определен в качестве приоритетного направления преобразования столицы.
Вместо точечной застройки - реконструкция
Москва - город с удивительной историей, самобытной архитектурой, неповторимым наследием, к тому же самая большая стройплощадка России. За минувшие 15 лет в российской столице построено свыше 60 млн кв. м жилья, более 3 млн москвичей въехали в новые квартиры. Общий объем жилых площадей в Москве на начало 2006 г. составлял около 200 млн кв. м. Ежегодно столичные строители вводят в строй почти 5 млн кв. м. Из них порядка 2 млн кв. м возводятся в рамках городских социальных программ (когда новые квартиры предоставляются бесплатно или на льготных условиях). Причем в последующие годы столичные власти намерены только повышать эти объемы.
В соответствии с краткосрочной градостроительной программой на 2006 - 2008 гг. и перспективами строительства до 2010-го, одобренными Правительством Москвы в прошлом году, общий объем жилья за эти годы планируется увеличить на 27,3 млн кв. м. Когда программа будет реализована, свои жилищные условия смогут улучшить еще 198 тыс. московских семей.
С одной стороны, городское Правительство отмечает, что Москва может строить и больше. Но, с другой, не является секретом и то, что столица фактически исчерпала ресурс свободных - под застройку - территорий. Возникает закономерный вопрос: как городу реализовать намеченные планы? Строители дают ответ: от точечного строительства они переходят к комплексной застройке новых и реконструкции старых микрорайонов. Об этом заявил руководитель стройкомплекса столицы Владимир Ресин, поясняя при этом, что город не будет больше расширяться в своих границах.
Столица - без изношенных пятиэтажек
Примеров успешного комплексного строительства в Москве немало. В районах Марьино, Митино, Северное и Южное Бутово, Кожухово, выросших на месте заброшенных или технических полей, возведены не только жилые дома, магазины, школы, поликлиники, детские сады, но и проложены дороги, сооружены гаражные комплексы.
Многочисленные вопросы вызывает реконструкция сложившихся городских кварталов, предусматривающая снос и реконструкцию расположенных на этих территориях пятиэтажек. Как поясняют в стройкомплексе, списки сносимых домов сегодня формируются с учетом реализации трех городских программ. Первая - снос пятиэтажек - стартовала еще шесть лет назад. В ее рамках уже ликвидировано более 1000 пятиэтажек серий К-7, П-32, 1605-АМ, 1МГ, II-35. Вторая программа связана с комплексной реконструкцией территорий сложившейся застройки города и третья - со сносом аварийных и ветхих домов.
В соответствии с программой сноса пятиэтажек первого периода индустриального домостроения в минувшем году в столице отправлено на слом 212 ветхих и пятиэтажных жилых зданий общей площадью 690 тыс. кв. м. К настоящему времени столица уже избавилась от 5 млн кв. м некомфортного, а порой и опасного жилья. Осталось снести еще 3 млн «квадратов», чтобы считать эту программу завершенной.
Наибольшее число кварталов пятиэтажной застройки, предназначенных под снос, сосредоточено сегодня в Северном, Северо-Восточном, Западном и Юго-Западном округах столицы. Большая часть пятиэтажек исчезнет здесь к 2009 г., остальные - к 2010-му. Центральный и Южный округа Москвы уже завершили снос пятиэтажек на своих территориях и перешли к комплексной реконструкции кварталов.
Строить жилья больше, чем снесено
Что же такое комплексная реконструкция территории? Это когда берется старый сложившийся квартал города и в нем проводится оценка состояния зданий. Самые старые и аварийные дома подпадают под реновацию (снос и новое строительство). Более крепкие подлежат капитальному ремонту, который может происходить как с отселением жителей, так и без него. Еще часть домов реконструируется с изменением этажности и уровня комфорта зданий, новые дома не трогают вовсе. Попутно возводятся подземные и надземные гаражи, мест в которых должно хватить автомобилям всех жителей квартала, прокладываются новые коммуникации, строятся новые или реконструируются существующие школы, детсады, поликлиники и магазины. По окончании работ на старой территории будет жить людей уже в 1,5 - 2 раза больше.
В дальнейшем город за собственные средства разрабатывает проект планировки, то есть определяет, какое количество жилья здесь можно будет разместить за счет сноса и реконструкции, сколько нужно построить новых школ, детсадов, магазинов, поликлиник, дорог и др. Эти цифры становятся условиями для будущего тендера. В это же время управа обязана провести собрание жителей, проинформировать их о предстоящей реконструкции, так как ни один квартал не будет допущен на следующую стадию, если нет согласия жителей.
Если жители с предложением городских властей по перестройке их квартала согласны, проект запускается в работу: проходит всевозможные экспертизы, утверждается постановлением столичного Правительства, после чего экономисты рассчитывают стартовые условия для Тендерного комитета. Далее объявляется открытый конкурс инвесторов, с победителем которого город заключает контракт. Инвестор, выигравший тендер, начинает разрабатывать детальный проект застройки.
По данным стройкомплекса, сегодня в разной стадии готовности находятся документы по 49 кварталам столицы. В рамках реконструкции кварталов будут строиться и высотные здания по программе «Новое кольцо Москвы», которые сделают более привлекательным архитектурный облик многих микрорайонов столицы. На строительстве высотных зданий осуществятся самые смелые замыслы архитекторов и проектировщиков.
Вместе с тем, комплексная реконструкция микрорайонов поможет решить ряд вопросов. Во-первых, улучшить жизнь бывших обитателей пятиэтажек, которые получат комфортное жилье. Во-вторых, изменить архитектурный облик прежде безликих городских территорий, где помимо красивых домов появятся школы, спортивные центры, зоны отдыха. Будет приведена в порядок и вся территория, - отмечают в стройкомплексе.
Когда интересы совпадают…
Комплексное освоение кварталов не только меняет облик города в лучшую сторону, но и облегчает городским властям решение социальных задач: за каждый свой объект застройщик так или иначе расплачивается с городом, говорят в компании «ДОН-Строй». Реконструкция района Щукино на северо-западе столицы, проводимая «ДОН-Строем» уже десять лет, - один из наиболее ярких примеров удачного сочетания интересов строительной компании и рядовых москвичей.
С 1997 по 2007 г. здесь снесено порядка 65 тыс. кв. м пятиэтажного и ветхого жилья. Взамен компания построила около 425 тыс. кв. м, из которых 143 тыс. отдано под переселение - в новые дома переехали более 2100 жителей района. Причем жители получают квартиры буквально в 100 - 150 метрах от своего прежнего места проживания. При этом по качеству строительства муниципальные дома-новостройки ничем не хуже коммерческих. Еще одно подтверждение комфортности проживания в новых домах - подземные гаражи, построенные под каждым домом.
В рамках этой же программы компания строит и объекты социального назначения: уже возведено более 20 современных детских игровых городков, созданы новые зоны отдыха и спортивные площадки. Параллельно развивается инфраструктура территорий.
В 2007 - 2010 гг. «ДОН-Строй» планирует снести в 12 микрорайоне Щукина еще 53,1 тыс. кв. м ветхих пятиэтажек. На их месте будет построено 243,5 тыс. кв. м нового жилья, муниципальная площадь которого составит 105,1 тыс. кв. м, благодаря чему свои жилищные условия улучшат 3085 жителей района. Кроме того, здесь возведут образовательный центр на 1000 детей и гаражи на 1960 мест (из которых 503 места будут предоставлены жителям района бесплатно или по льготной цене).
Город в городе
На территории северо-запада столицы также ведется масштабная реконструкция кварталов 75 и 82 района Хорошево-Мневников. Уже сегодня проект жилого комплекса «Велтон-парк», который возводится в 75-м квартале, называют «городом в городе». В 2003 г. этот проект был признан победителем VII ежегодного конкурса на лучшие научные и творческие работы в области архитектуры, градостроительства и строительных наук.
Нестандартные архитектурно-планировочные решения квартала - полностью автономная инфраструктура, каскад озер и природный парк - превратили «Велтон-парк» в «город в городе», аналогов которому нет ни в столице, ни, пожалуй, в России. Для обсуждения концепции строительства в Москву приезжал архитектор с мировым именем Рем Колхас, рассказали в компании «Крост», выступающей в роли заказчика, инвестора и подрядчика одновременно.
До 2010 г. в 75-м квартале Хорошево-Мневников компанией «Крост» будет снесено 38 ветхих пятиэтажек. На их месте построят 352 тыс. кв. м жилья, которые по условиям инвестиционного контракта застройщик отдает под нужды городу, и в первую очередь - под переселение людей из ветхого и аварийного жилого фонда. Префектурой Северо-Западного округа Москвы совместно с концерном «Крост» принята концепция «волнового» переселения жителей из сносимых пятиэтажек. Кроме жилья на территории квартала будут построены детские сады, школы, офисы, предприятия бытового обслуживания, культурно-развлекательные и бизнес-центры, магазины. Одновременно с 75-м кварталом Хорошево-Мневников («Велтон-парком») концерн «Крост» застраивает и 82-й. Здесь на месте снесенных пятиэтажек возводится вторая очередь жилого квартала «Юнион-парк». В рамках программы реконструкции данной территории жилищные условия улучшили более 200 семей, переехавших в новые квартиры.
Перспектива далекая и близкая
И все же программу комплексной реконструкции кварталов не стоит представлять в розовом цвете. Есть у нее и недочеты. В первую очередь это касается стремления некоторых застройщиков построить на территории максимум квадратных метров, чтобы затем их продать.
Часто в «пожарном режиме» ведется привязка жилья и социальных объектов - детских садов, физкультурно-оздоровительных комплексов, гаражей, паркингов, из-за чего упускаются весьма важные вопросы. При обнаружении огрехов, как следствие, существенная переработка проектов. На это уходят дополнительные средства и время. Кроме того, до конца так и не решена задача по организации своевременной передачи построенного муниципального жилья под заселение.
Набила оскомину всем московским строителям и такая проблема, как острый дефицит мощности источников энергоснабжения. В ряде случаев это приводит к тому, что уже заселенные дома обеспечиваются электроэнергией от временных источников питания. Данную проблему можно решить лишь путем опережающего строительства инженерных сетей.
В стройкомплексе столицы уверены, что программа комплексной реконструкции кварталов с каждым годом будет набирать ход. Как заявил недавно глава стройкомплекса столицы Владимир Ресин, городские власти намерены увеличивать объемы возводимого муниципального жилья. Для этого прежде всего необходимо экономически стимулировать заинтересованность инвесторов и строителей, чтобы выбор у них был один: решая свои задачи, во всем учитывать и интересы города.
