Настучи на риэлтора

В настоящий момент ФНС аккумулирует и анализирует информацию о налоговых схемах, применяемых компаниями, занятыми в сфере строительства и продажи недвижимости, сообщается на сайте службы. Предоставление информации о противоправной деятельности компаний, занятых на рынке недвижимости, лежит в области интересов как рядовых граждан, так и государства, поэтому эффект от пресечения неправомерного использования налоговых льгот на рынке недвижимости для граждан в первую очередь выразится в обеспечении соблюдения прав покупателей, уверяет налоговая служба.

Проведение налоговыми органами на основании полученной от граждан информации "ряда последовательных действий, направленных на возврат сложившихся между покупателями и продавцами недвижимости правоотношений в русло действующего законодательства, заставит заинтересованные компании увеличить прозрачность своей деятельности", надеются в ФНС.

Ситуацию разогрело опубликованное еще в конце прошлого месяца решение арбитражного суда Москвы по иску ЗАО "МИАН" к управлению ФНС по Москве. В своем иске МИАН выразил несогласие с действиями налоговиков, обвиняющих компанию в применении незаконных схем ухода от налогов. Арбитражный суд встал на сторону налоговиков. Однако ФНС продолжает проводить проверки финансово-хозяйственной деятельности ряда организаций, входящих в группу компаний МИАН, только теперь за 2004-2006 годы, сообщил Интерфакс со ссылкой на пресс-службу ФНС.

Источник в ФНС также сообщил агентству, что предварительные результаты проверки группы МИАН показали появление других схем ухода от налогов в связи с вступлением в силу весной 2005 года закона об участии в долевом строительстве.

Специалисты аналитического центра IRN (Индикаторы рынка недвижимости) отмечают, что впервые арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования "вексельной схемы". "Это намек государства на то, что застройщикам пора переходить к использованию договора "долевого участия", предусмотренного законом N214-ФЗ при совершении продаж на строящихся объектах, - говорится в исследовании аналитического центра. Однако ситуация вокруг федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N214-ФЗ, вступившего в силу 1 апреля 2005 года, изначально сложилась неоднозначная. Еще в период подготовки закона строители сразу заявляли о невозможности работать на новых условиях. Несмотря на внесенные поправки, отменившие самые спорные нормы (солидарную ответственность с банками, кредитующими строителей, большие суммы штрафов, невозможность разорвать договор с дольщиком - нарушителем режима платежей и т.п.), строители продолжали пользоваться наработанными схемами, позволяющими обходить закон. "Судить, чем продиктована позиция большинства застройщиков - привычкой работать по старым схемам, по которым можно привлечь средства частных инвесторов еще на этапе проектирования и избежать по отношению к ним целого ряда обязательств, или действительными трудностями и административными барьерами - довольно сложно. Здесь все зависит от региональных властей", - считают специалисты IRN.

Воодушевленные успехом, налоговые органы намерены по той же технологии провести массированную чистку застройщиков и риэлторов. Такой поиск нарушителей может серьезно раскачать рынок, что косвенным образом отзовется и на кармане потребителя. Дело в том, что при продаже новостроек многие компании, стремясь обойти новый закон о долевом строительстве, используют разнообразные вексельные схемы (вне действия этого закона сегодня остаются лишь те, кто успел получить участки для строительства до вступления новой редакции закона в силу, но таких объектов с каждым месяцем все меньше).

Делается это отнюдь не только для ухода от налогообложения, но и для минимизации затрат при строительстве, так как выполнение всех требований нового закона в разы завышает стоимость проектов. Использовать вексельные схемы дешевле, чем получить на руки документы, оформленные в соответствии с новым законодательством. Тем более что схемы, применяемые девелоперами, потому и называются "серыми", что не противозаконны, а допустимы.

Вексельную схему законодательство применять не запрещает. Грубо говоря, схема выглядит так: компания выпускает векселя, продает их за копейки посреднической структуре, которая в свою очередь заключает договор с покупателем. Причем покупателям засчитывают векселя не по номиналу, а факт ухода от налогообложения возникает тогда, когда с маржи между номиналом и ценой продажи не платится налог.

Нельзя сказать, что покупателей не "напрягает" такая технология покупки, ведь вексель можно погасить деньгами, а не построенным жильем, и права покупателя при этом защитить невозможно. Но опять же денежная выгода при покупке жилья в обход закона о долевом строительстве очевидна. В связи с этим не совсем понятно, на кого рассчитывают налоговики, объявляя охоту за схемами. Рядовой покупатель жилья вряд ли пойдет "закладывать" компанию, которая строит его дом: налоговые проверки едва ли положительно скажутся на скорости строительства, да и рассказать, какая именно используется схема, обыватель вряд ли сможет.

Владеть всеми тонкостями по реализации схемы могут лишь сотрудники компаний. И не исключено, что эти знания могут быть использованы в конкурентной борьбе на рынке, когда руками налоговиков застройщики будут расправляться со своими конкурентами.

До 2005 г., когда реализацию квартир освободили от НДС, продажу с использованием векселей можно было квалифицировать как уход от налогов, допускает налоговый консультант Ирина Муращенкова, но, чтобы доначислить НДС, налоговики должны доказать, что компания использовала схемы именно для уклонения от налогов.

Помимо векселей с заниженной стоимостью среди застройщиков распространены несколько схем налоговой оптимизации, говорит директор департамента инвестпроектов HomeHunter Андрей Ровкач. По его словам, оплата делится на две части: меньшая - официально по инвестдоговору, а основная - по договору страхования сделки или за оформление и бронирование квартиры - скрывается от налоговиков. Квартиры могут продаваться подставным лицам по заниженной стоимости, а затем на вторичном рынке - по реальной, рассказывает Ровкач. По его оценкам, в 60% случаев используется страховая схема, в 20% - схема с разбивкой платежей на оформление в собственность; наиболее рискованная вексельная - в 15%.

Нет ничего незаконного в оплате векселем, говорит адвокат юркомпании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Юрий Воробьев: если, конечно, при учете векселя не занижается его цена или продавец векселя сам не уклоняется от налогов. Налоговые органы борются с черными схемами, когда уничтожается документация или занижается стоимость векселей, уверена гендиректор юркомпании "Легге" Ольга Григорьева: помимо вексельных схем при продаже квартир заключается также договор займа. По словам Григорьевой, схемы используются не для ухода от налогов: просто в законе о долевом строительстве жесткие сроки сдачи домов. Если у застройщика возникнут проблемы, покупатель рискует не получить квартиру по цене векселя и будет вынужден покупать ее дороже, предупреждает руководитель департамента правовой поддержки компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Николай Вопиловский.

Еще одна схема продажи квартир - через фонды недвижимости, рассказывает директор по инвестициям Panorama Estate Артем Цогоев: застройщик вносит имущественные права в ПИФ, с которым покупатель заключает предварительный договор купли-продажи жилья. По его словам, схема законна и помогает сэкономить на налоге на прибыль, от которого ПИФы освобождены.

Юристы предполагают, что ФНС попытается доказать незаконность самых распространенных схем продажи недвижимости. По словам старшего менеджера компании "ФБК-право" Александра Ермоленко, для того чтобы минимизировать налоговые издержки, компании используют аффилированные организации. "Строительная компания создает несколько фирм, которые документально никак не связаны, но по сути аффилированы с ней. Эти организации выступают как соинвесторы: выкупают две-три квартиры, а потом продают их. При этом компании используют упрощенную систему налогообложения, что позволяет экономить на налогах",- рассказывает эксперт.

Налоговики могут заинтересоваться, насколько законна продажа квартир через закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФН). При такой схеме застройщик создает ЗПИФН, нанимает управляющую компанию, которая вкладывает деньги в строительство недвижимости. После ее продажи через УК полученный доход опять запускается в строительство. Так компания откладывает уплату налога на прибыль на неопределенный срок - ведь обязанность по его уплате наступает, когда строительная фирма выходит из ЗПИФН. В настоящее время на рынке работает 222 ЗПИФН, совокупные активы которых превышают 109,3 млрд руб. (шестая часть всех средств ПИФов). По оценкам гендиректора УК "Регионгазфинанс" Геннадия Залко, из более чем 200 ЗПИФН лишь около десяти - рыночные, остальные созданы под конкретные проекты.

Не исключено, что ФНС хочет заставить участников рынка продавать недвижимость единственным способом: через долевое строительство, предполагает замгендиректора компании "Новая площадь" Евгений Фетисов. В Москве лишь немногие компании заключают с гражданами договор долевого участия - работа по нему оборачивается для застройщиков большими издержками, говорит старший партнер компании "Юрлов и партнеры" Владислав Цепков. "Остальные компании предпочитают способы, позволяющие сокращать как административные, так и налоговые издержки",- говорит он. Если ФНС удастся доказать незаконность таких схем, компаниям придется отказаться от них, добавляет эксперт. "Это приведет к уменьшению прибыли застройщиков: вряд ли они смогут минимизировать свои издержки в том же объеме",- говорит Цепков. Возросшие издержки компании будут компенсировать за счет увеличения стоимости жилья, считает Фетисов. "Несомненно, когда налоговые службы обкатают технологии на рынке первичного жилья, они обратят внимание и на "вторичных" риэлтеров",-добавляет представитель компании "Пересвет-инвест" Ирина Наумова.

Простукивание квартир

Эксперты согласны с ФНС в том, что те или иные серые схемы применяют большинство компаний, работающих на рынке недвижимости. Как заявили в пресс-службе налогового ведомства, анализ открытой информации, в том числе публикуемой в СМИ, показал, что ряд экспертов заявляет о непрозрачности рынка недвижимости России и активном применении схем ухода от налогов компаниями - участниками рынка.

При этом доля так называемых вексельных схем в последнее время возросла (с помощью векселей, по разным оценкам, проводится от 20 до 40% всех сделок). Что во многом связано с принятием в декабре 2004 года закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Целью закона была защита участников долевого строительства. В частности, граждане-инвесторы могли потребовать компенсацию за нарушение сроков строительства, за недоделки и т.д. На деле же застройщики и риэлторы попытались защититься от покупателей. В том числе и с помощью вексельных схем. Последние далеко не всегда направлены на уход от налогов непосредственно компанией, сколько на уход от ответственности перед покупателем.

"Вексельные схемы используются риэлторами и девелоперами в первую очередь для защиты от возможных исков со стороны потребителей. А налоговые схемы - это скорее побочный продукт. Тем более что действующие разъяснения налогового законодательства не дают никаких особых преимуществ при применении векселей с точки зрения уплаты налогов", - уверен директор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин.

Налоговики же настаивают на том, что предварительные результаты проверки группы МИАН показали появление других схем ухода от налогов в связи с вступлением в силу весной 2005 года закона об участии в долевом строительстве.

"Все застройщики на рынке недвижимости действуют в рамках закона. Когда создается какая-то схема, все, включая риэлторов, считают, что это схема в рамках закона", - рассуждает исполнительный директор компании "Крупская realty" Марина Шпитманская.

По ее словам, если еще несколько лет назад количество серых схем было большим, а люди в силу ажиотажного спроса покупали недвижимость по принципу "лишь бы купить", то сейчас рынок обеляется.

"Сейчас по-белому работают уже более 50%, тогда как несколько лет назад - единицы", - считает Шпитманская. Причина - рост ипотечного кредитования. "Теперь финансовый сектор диктует условия. В силу того, что у нас выдано достаточно много ипотечных кредитов, банки хотят обезопаситься и инициируют всевозможные проверки проводимых сделок", - пояснила она.

Начинание же налоговиков, по словам Шпитманской, может вылиться не столько в массовый "стук" в ФНС о подозрительных схемах, сколько "в новые конкурентные войны", одним из орудий которых станет анонимное обращение в налоговую службу.

КТО КАКИЕ НАЛОГИ ПЛАТИТ

"Открытые инвестиции" в 2006 г. заработали $71,188 млн, заплатив в казну $13,278 млн (18,7%). ГК "ПИК" отчислила в виде налогов, согласно инвестиционному меморандуму, 3,3 млрд руб. (28,9%). "Система-Галс" заплатила 20,3% от прибыли в $80,2 млн. Налоговые отчисления AFI Development всего 1,06%: в 2006 г. прибыль составила $113,3 млн, а заплатила компания $1,2 млн. В AFI от комментариев отказались. Застройщик элитного жилья RGI International платит всего 0,2%. С 14 марта по 31 декабря 2006 г. ее прибыль составила $88,4 млн, а налоговые выплаты с прибыли - $148 тыс. Получить ее разъяснения не удалось.

14.08.07