Пресловутый квартирный вопрос продолжает портить вот уже пятое поколение россиян. В улучшении жилищных условий нуждается почти две трети населения. И большинство может рассчитывать только на себя. Средства на приобретение собственной квартиры с охотой предоставит банк в рамках программ ипотечного кредитования. Правда, как и каждый кредит, ипотека имеет свои секреты.
Без определенного места жительства сегодня может оказаться весьма успешный человек. Рыночная экономика внесла серьезные коррективы в привычки среднего россиянина, резко повысив его мобильность. Люди ищут, где лучше, в прямом смысле этого слова, а потому с легкостью меняют место жительства. В результате миллионы наших сограждан, преуспевая на работе и в личной жизни, не имеют собственной крыши над головой, годами снимая чужие квартиры. Ежемесячные платежи способны обременить любой семейный бюджет, не гарантируя уверенность в завтрашнем дне. Выходом из положения в этом случае становится ипотека. Выплаты по этому виду кредитования сравнимы с размером средней арендной платы, а залогом служит сама квартира. Зато по истечении срока договора купленная на деньги банка недвижимость целиком переходит в собственность заемщика.
Ипотека в России - новичок. Всерьез она заявила о себе только в 2005 году, сразу после принятия необходимых изменений в действующее законодательство. Сегодня темпы развития системы ипотечного кредитования вполне соответствуют общему состоянию национальной экономики: в одной только Москве ипотечные кредиты предоставляют 74 банка по 800 программам, а в целом по России ипотекой занимается более 350 банковских структур. Правда, о том, насколько такой вид кредитования доступен широким массам, мнения разнятся. Если верить результатам недавнего социологического опроса, только 12 процентов россиян готовы воспользоваться ипотекой. Остальным этого сделать не дает низкий уровень доходов и высокие банковские ставки на кредит.
Особое место в этом сегменте банковских услуг занимает Москва. Цены здесь, как известно, стабильно высоки, а ограниченное предложение порождает бешеный спрос на любое жилье. Богатым иногородним покупателям, чья доля составляет около 25 процентов, кредит не нужен. Рядовому же москвичу новая квартира, как правило, не по карману. К примеру, если стоимость простой двухкомнатной квартиры в современном панельном доме превысила 200 тысяч долларов, а в некоторых районах приближается к 300 тысячам, то полный кредит на такую квартиру может быть доступен только заемщикам с доходом 5-6 тысяч долларов и выше. Таких людей даже в Москве не так много. Ипотека развивается в основном за счет областных и региональных продаж. В столице ее чаще всего рассматривают как способ собрать доплату к существующим средствам.
Правила игры
Ипотечный кредит, как и все прочие, начинается со сбора документов. Их минимальный пакет не очень велик: справка 2-НДФЛ, налоговая декларация, справка по форме банка. Кроме того, могут быть предоставлены справки 3-НДФЛ, 4-НДФЛ. На основании этих бумаг банк и рассматривает заявку на получение кредита. Процедура эта платная и стоит около полутора тысяч рублей.
В своем решении, как отмечают многие специалисты, банк руководствуется достаточно субъективными мотивами. Шанс на получения кредита повышается в том случае, если потенциальный заемщик работает в известной компании за "белую" зарплату. Для особо надежных клиентов банк может предложить средние ставки кредитования. Понятно, что таких в общем потоке находится не более трети. Около 80 процентов заявок банки отклоняют, как несоответствующие условиям предоставления кредита.
Правда, в последнее время банки начали лояльно относиться к "конвертным" зарплатам. Больше того, многие считают, что косвенные методы подтверждения доходов позволяют лучше оценить финансовую состоятельность клиента и его кредитоспособность. В некоторых банках кредит можно получить и без первоначального взноса. Правда, такая практика серьезно повышает риски банка. Если клиент при хорошей зарплате не смог накопить даже 5-10 процентов от будущей квартиры, то как можно рассчитывать на его финансовую дисциплину в будущем?
Высокая зарплата - половина успеха. В обязательном порядке заемщик предоставляет информацию о других имеющихся у него кредитах - в том числе и выплаченных. Рассматривая заявку, эксперты учитывают не только доходы претендента, но и его расходы. Банк действует совершенно логично: ему нужно знать, сколько у клиента остается денег на выплаты по кредиту. В целом затраты не должны превышать половины всех доходов семьи, включая 35 процентов ежемесячных расходов на ипотеку.
Положительный ответ банка еще не повод для радости. Самым сложным этапом ипотеки считается подбор и оценка квартиры. Кредитное решение - продукт скоропортящийся, и действует оно только три месяца. Если за это время клиент не успел подыскать жилье, которое устроит банк-кредитор, процедуру получения разрешения на выдачу кредита придется начинать заново. Для ускорения процесса подключают риелторов. Их услуги составляют около 5 процентов от стоимости квартиры. После выбора квартиры независимый оценщик должен оценить ее рыночную стоимость - это 100-150 долларов в зависимости от сложности задания и аппетитов компании-оценщика. Далее необходимо провести оценку юридической чистоты квартиры - справка об этом стоит всего 25 процентов МРОТ и выдается в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На нотариуса и договор уйдет еще около трехсот "условных единиц". Дополнительно заключается и двусторонний договор ипотечного кредитования между заемщиком и банком. На последнем этапе остается только застраховать себя и приобретаемую квартиру. И - считать деньги, которые придется за нее отдать.
Как правило, платить приходится задолго до вселения. При выдаче кредита все банки берут 1,5-2 процента от суммы кредита за его организацию. Размер предоплат достигает 8-10 процентов от суммы кредита. Сюда прибавляется размер первоначального взноса, составляющий до 30 процентов от стоимости квартиры. А уже через месяц после приобретения недвижимости наступает время выплатить первый взнос по основному долгу с непременными ежемесячными процентами.
Сумма получается более чем изрядная: минимальные тарифы, обычно указанные в рекламных буклетах, как правило, предлагаются только в случае кредитования на средний срок, и тем, кто помимо белой зарплаты предоставляет материальное обеспечение по кредиту. Остальным приходится лавировать в сложной сетке тарифов. Чаще всего оказывается, что выгоднее распределить выплаты на большее количество месяцев, взяв кредит на пару десятков лет. Вот только доступен этот прием не всем. Максимальный срок, на который выдается кредит, длится до момента достижения заемщиком пенсионного возраста.
Зачем?
Большинство россиян считают покупку квартиры главным делом жизни. Но воплотить свою мечту на кредитные деньги трудно. Для заемщика закрыт вход на рынок строящегося жилья. Как банк может дать деньги, если предмета залога еще нет, как нет и гарантии завершения строительства? Практически невозможно купить по ипотеке коттедж: на этом рынке действует много специфических ограничений вроде устава поселка. А получить кредит на покупку участка и строительство дома вне коттеджного поселка реально только под залог другого имущества, например городской квартиры, автомобиля или ценных бумаг. Для тех, кто готов предоставить дополнительный залог, ставка заметно падает. Правда, говорить о доступности таких кредитов для рядовых россиян не приходится.
Как, впрочем, не приходится говорить о доступности столичной ипотеки в целом. Даже сейчас, во время экономического подъема, около половины всех московских семей зарабатывают недостаточно для приобретения однокомнатной квартиры в столице даже с помощью ипотеки. Именно поэтому ипотечное кредитование завоевывает регионы.
Еще в 2004 году процентная ставка по ипотечным кредитам достигала 18 процентов в валюте. Сейчас - от девяти до одиннадцати. Об условиях тамошней ипотеки судите сами: в среднем жители российской провинции занимают у банка на улучшение жилищных условий около 25 тысяч долларов, так что, если кредит оформлен на 20 лет, ежемесячный платеж составит не более 250 долларов. Снижен и размер первоначального взноса - до 10 процентов от стоимости жилья. Да и предельный возраст заемщика в ряде банков увеличен до семидесяти лет.
При всех плюсах региональной ипотеки такой сценарий может только насторожить. По мнению ряда специалистов, направление развития этого сегмента рынка кредитования нуждается в коррекции. Лучше всего было бы запускать жилищное кредитование на фоне резкой активизации массового возведения жилья. В этом случае привлеченные средства шли бы на стимулирование строительного рынка. Взамен этого страна получила взрывной спрос на квартиры вторичного рынка. Тем не менее, уже сегодня ипотека позволяет в заметной мере ослабить пресс "квартирного вопроса" для сотен тысяч россиян. А тенденция к снижению ставок позволяет надеяться, что приобретение квартиры в кредит станет через некоторое время столь же обычным мероприятием, как покупка в рассрочку бытовой техники. И в первую очередь, это выгодно государству: выплачивающие кредит граждане больше других заинтересованы в политической и экономической стабильности.
Комментарий специалистов
Игорь Драгой, начальник отдела кредитования физических лиц банка "Московский Капитал":
- Ипотека с каждым годом становится все популярнее. Только за прошлый год объем выданных ипотечных кредитов вырос на 200 процентов относительно результатов 2005 года. Растет количество банков, работающих с ипотекой (за 2006 год их количество увеличилось в 6 раз). Появляется больше информированных людей, для которых ипотека становится реальной перспективой улучшить жилищные условия и обеспечить нормальный уровень жизни для своей семьи.
Говорить о стагнации на рынке недвижимости я бы не стал. За первые месяцы этого года цены на недвижимость в Москве снизились на 1,5 процента, причем это снижение имело колебательный характер. Такую ситуацию я бы назвал стабилизацией рынка, и она не оказала влияния на рынок ипотеки. Рынок далек от насыщения (всего 2 процента населения воспользовались ипотекой). И я думаю, что такая тенденция только укрепится.
Сейчас большим спросом пользуются кредиты на первичное жилье. Не все банки выдают кредиты на покупку строящегося жилья и чаще всего работают с проверенными компаниями-застройщиками. Если говорить о параметрах кредита, то в основном это кредиты на срок до 10 лет с первоначальным взносом 30 процентов.
Несмотря на то, что доля сделок, совершаемых по ипотечной схеме, значительно увеличилась по сравнению с прошлыми годами, доля ипотеки в общем объеме кредитования и объем рынка ипотеки по отношению к объему ВВП до сих пор значительно меньше, чем во многих развитых и развивающихся странах. Перспективы для дальнейшего роста есть, рынок далек от насыщения, и его бурное развитие, безусловно, продолжится.
Анна Каминская, заместитель начальника управления маркетинга Департамента розничного бизнеса "Собинбанка":
- 2006 год - год бурного развития рынка ипотечного кредитования. В период стагнации на рынке недвижимости возрос процент людей, получивших одобрение банка по ипотечному кредиту и в результате ставших заемщиками банка. При этом часть потенциальных заемщиков отложили приобретение недвижимости, ожидая дальнейшего снижения цен на нее.
Наиболее востребованные кредиты в Московском отделении "Собинбанка" - 100-150 тысяч долларов. Портрет типичного заемщика: семейная пара с одним ребенком. Возраст - 26-35 лет. Социальный статус - специалисты, менеджеры низшего и среднего звена, работающие в крупной/средней компании. Минимальный ежемесячный доход на семью - 1500 долларов США.
Основываясь на многолетнем опыте, "Собинбанк" проводит сбалансированную кредитную политику, поэтому объем просроченной задолженности минимален. Мы намерены развивать ипотечное кредитование в регионах, постепенно смягчать требования к заемщику, увеличивать суммы кредита и срок кредитования, предлагать программы рефинансирования ипотечных кредитов.
Сергей Даньков, руководитель Центра ипотечного кредитования "Абсолют Банка":
- Ипотека - все более востребованный продукт, так как клиенты понимают, что обвала рынка ждать не стоит, а цены на недвижимость по-прежнему высоки. Поэтому ипотека сегодня - практически единственный и наиболее приемлемый для большинства наших сограждан способ приобретения жилья.
В последнее время значительно возросло число кредитов, выданных на покупку жилья на вторичном рынке. Если в 2005 году кредиты на покупку строящегося жилья составляли 73,34 процента портфеля, то в 2006 их доля снизилась до 55,41 процента, а на настоящий момент она составляет около 50.
Наш банк тщательно анализирует квалификацию заемщика и степень его платежеспособности в долгосрочной перспективе, благодаря чему случаи невозврата ипотечных кредитов единичны и носят чисто технический характер.
Я высоко оцениваю перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России. Его объем значительно выше суммарного объема выданных на сегодняшний день ипотечных кредитов, что дает возможность прогнозировать активный рост интереса к ипотеке и в этом году. Серьезного снижения ставок по кредитам не прогнозируется, но рост доходов населения будет стимулировать спрос на недвижимость, и востребованность ипотечного кредитования возрастет.
