Сегодня коттеджные поселки позиционируются как альтернатива городскому жилью. Власти собираются решать квартирный вопрос путем реализации программ малоэтажного строительства, а продавцы коттеджных поселков завлекают москвичей "преимуществами загородной жизни с городским комфортом". Так и хочется продать квартиру в Москве и зажить в собственном доме на свежем воздухе. Но что это будет за жизнь?
Одного дома, даже просторного, для нормальной жизни мало. Да и чистым воздухом сыт не будешь. Привыкшие к городской жизни москвичи как должное воспринимают удобства, которыми пользуются в мегаполисе. Это несколько разнопрофильных магазинов в шаговой доступности от дома, супермаркет у ближайшей станции метро, сервисные центры, готовые принять любую технику, будь то мобильный телефон, мясорубка или автомобиль. Это школы, поликлиники, стоматологи и косметологи, ветеринары и сапожники, банкоматы и отделения связи. И все работает круглосуточно, и все рядом. И почти всего придется лишиться, переехав в коттеджный поселок (если он находится не на Рублевке, конечно). По крайней мере, на несколько ближайших лет.
Дело в том, что когда коттеджные поселки только начинали строиться, дома в них покупались как второе жилье, в основном для летнего отдыха. И требования к инфраструктуре были соответствующие: кафе-рестораны, фитнес-центры, спортивные и детские площадки, яхт-клубы и т. п. Что еще нужно для хорошего отдыха? А вот для постоянного проживания одной спортивно-развлекательной инфраструктуры явно недостаточно.
"Инфраструктура должна обеспечивать возможность беспрерывного проживания семьи, то есть сверх общих требований желательно наличие сферы коммунально-бытовых услуг, образовательных и медицинских учреждений,-- отмечает Алексей Костин, заместитель генерального директора по экономике инвестиционно-девелоперской группы "Опин".-- Потенциальные покупатели загородной недвижимости для постоянного проживания проявляют больший интерес к инфраструктуре поселка, чем покупатели сезонной недвижимости, и нередко интересуются, предусмотрена ли организация детской комнаты, детского сада и школы. Сейчас таких покупателей, как показала наша практика, в первую очередь интересует наличие необходимых торговых услуг: продажа продуктов питания, хозяйственно-бытовых товаров и медикаментов. Затем по степени важности идет возможность разнообразить свой досуг и отдых -- тут приоритетными являются естественный или искусственный водоем с оборудованным пляжем, спортивные и детские площадки, рестораны и кафе, детские и молодежные клубы. Покупатели также интересуются, предусмотрена ли организация школы".
То, что школа интересует потенциальных жителей поселков в предпоследнюю очередь (в последнюю -- наличие в поселке или непосредственной близости от него лечебно-профилактических учреждений), объясняется просто: большинство будущих переселенцев сегодня молоды и здоровы. И если о том, где будут учиться дети, они иногда задумываются, то о собственном здоровье, которое уходит вместе с молодостью, пока не беспокоятся. "Чаще всего дома в Подмосковье покупают семьи, и ежедневная транспортировка детей в московскую школу становится для них проблемой,-- соглашается генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.-- А вот лечебно-профилактические учреждения интересуют обычно пожилых людей, которые достаточно редко являются потенциальными покупателями загородных коттеджей".
Тем не менее такая непредусмотрительность может иметь печальные последствия. Например, по наблюдениям Евгения Шевченко, директора департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard, при покупке дома лишь немногие покупатели интересуются наличием школы и этот фактор играет незначительную роль в принятии решения. "Как правило, этот вопрос возникает позже, когда детям пора идти в школу,-- говорит он.-- В таких случаях отсутствие школы нередко в итоге приводит к продаже загородного дома и переезду в город".
Чтобы загородная жизнь задалась, нужно выбрать поселок с самой полной инфраструктурой или расположенный поблизости от необходимых для постоянного проживания объектов, в том числе школы и медицинского учреждения. Однако на все перечисленные блага цивилизации сегодня могут рассчитывать, за редким исключением, лишь обитатели давно обжитой Рублевки.
По данным Алексея Аверьянова, сегодня только 10% загородных проектов предполагают полный объем инфраструктуры. Отдельные инфраструктурные элементы встречаются в загородном предложении значительно чаще: так, если школа присутствует в концепции 10-15% поселков, то детские досуговые учреждения (игровые комнаты, детские сады, центры, комплексы, городки, площадки) являются обязательным инфраструктурным элементом 80% проектов. Как, например, дом детского творчества в элитном поселке "Бенилюкс". Хорошие школы организованы в поселках бизнес-класса "Дубрава" (Дмитровское шоссе, 12-й км), где также расположен детский сад, и "Зеленый мыс" (Дмитровское шоссе, 20-й км), в котором открыт филиал Ломоносовской частной школы.
Аналогичная картина наблюдается и с лечебно-профилактическими учреждениями: медицинские центры организованы не более чем в 7-8% коттеджных поселков, однако небольшой медпункт или аптека присутствуют в 60-70% загородных проектов. Так, в элитном поселке "Вымпел" на 14-м км Новорижского шоссе организован медицинский пункт с аптекой, а в поселке "Золотой город" (Дмитровское шоссе, 12-й км) функционирует собственная медицинская служба. Такие учреждения не являются прерогативой высококлассных проектов -- к примеру, медицинский пункт присутствует на территории поселка экономкласса "Дубровка 2".
Ждать, что все поселки будут пригодными для постоянного проживания уже в ближайшее время, не приходится. Как объясняет генеральный директор компании "Терра-недвижимость" Тимур Сайфутдинов, девелоперам всегда сложно принять решение о том, какие именно объекты инфраструктуры строить. Наличие инфраструктуры делает объект более привлекательным для потенциальных жильцов, однако удорожает себестоимость строительства и, соответственно, влияет на цену продажи. Сумма, которую девелоперы тратят на создание инфраструктуры, обычно составляет от 3 до 20% от общей стоимости проекта. Кроме того, от насыщенности поселка объектами инфраструктуры зависят ежемесячные платежи. Если в элитных поселках они могут составлять $2 тыс., то для более дешевых проектов не должны превышать $300-500.
Позиционируя свои поселки как предназначенные для постоянного проживания, девелоперы обещают со временем построить в них все, что для этого необходимо. Но дальше обещаний дело не идет. "На этапе проектирования поселков закладывается объемный комплекс услуг, но на этапе реализации планы далеко не всегда выполняются,-- рассказывает Алексей Костин.-- Нередко участки, которые первоначально предполагались под инфраструктуру, отдаются под жилую застройку, так как рентабельность жилой застройки пока на многих направлениях выше, чем рентабельность коммерческой инфраструктурной недвижимости".
По мнению большинства аналитиков рынка, при оценке строительства высокотехнологичного современного торгового центра вряд ли стоит рассчитывать на то, что он окупится быстрее чем за пять лет. А школы и ЛПУ и вовсе будут убыточными в случае неполной загрузки, но предугадать, сколько детей будет посещать школу, а сколько жителей поселка доверят свое здоровье местной поликлинике, практически невозможно.
Цены на дома в поселках, пригодных для постоянного проживания (то есть имеющих хотя бы центральное водоснабжение, магистральный газопровод, интернет и телефон и расположенных в пределах 30 км от МКАД), начинаются от $350 тыс. За эти деньги можно купить небольшую трехкомнатную квартиру в хорошем районе Москвы или большую, например, в Красногорске. Коммунальные платежи, включая плату за телефон, интернет и электроэнергию, составят не более $200 в месяц для семьи из четырех человек.
Покупка дома в коттеджном поселке сопряжена с дополнительными расходами. Кроме земельного налога это расходы на эксплуатацию ($300-500 в месяц), охрану, приобретение дополнительного автомобиля (от $10 тыс.), бензин (минимум на 500 руб. в день больше, чем в городе). Дороже обойдется и содержание ребенка (на услуги няни и домашнего персонала надо заложить не меньше $1000 в месяц) и его медицинское обслуживание, если поблизости нет детского медучреждения ($150-200 за выезд врача за МКАД, скорая еще дороже). Кроме того, даже косметический ремонт загородного дома (а его ведь нужно ремонтировать не только изнутри, но и снаружи) будет обходиться вчетверо дороже, чем городской квартиры. А если прибавить ко всему этому расходы на содержание участка, то выгодность переезда за город на постоянное проживание оказывается сомнительной.
