Хотим, но не можем — таков для большинства россиян ответ на квартирный вопрос. По данным социологов, доля желающих улучшить свои жилищные условия колеблется от 48% (ФОМ) до 74% (Romir Monitoring) опрошенных. И это обоснованное стремление — по данным Росстата, в 2005 г. на одного жителя нашей страны приходилось около 20,9 кв. м жилья, тогда как в Германии — 36 кв. м, во Франции — 37,4 кв. м, в Швеции — около 40 кв. м, а в США — более 60 кв. м.
Большинство нуждающихся (около 70%) не видят возможностей решить свои жилищные проблемы. При недостаточном уровне доходов, не позволяющем купить жилье на собственные средства, и в отсутствие цивилизованного рынка аренды недвижимости одним из вариантов решения жилищной проблемы могла бы стать ипотека.
Но перспектива кредита на жилье по-прежнему отпугивает большинство — по данным ВЦИОМ, только 1% опрошенных когда-либо брали ипотечный кредит, еще 4% собираются взять его в ближайшее время и 13% — в отдаленном будущем. Даже россияне с хорошим, по их мнению, достатком опасаются ипотеки. По данным Росрегистрации, за первое полугодие 2006 г. было оформлено 69 042 ипотечных договора (за 2004 г. — 40 000, за 2005 г. — 78 603), общая сумма которых за шесть месяцев 2006 г. — 58,8 млрд руб. За этот же период ипотекой воспользовались около 170 000 французов на общую сумму почти 12 млрд евро.
Если взять в российском банке $60 000, то в первые месяцы после его получения приходится платить около $900. Обычно банки не выдают деньги, если обслуживание кредита превышает 30% совокупного дохода. Это отпугивает 32% респондентов ВЦИОМ, не желающих брать кредит на покупку жилья. По данным “Левада-центра”, ипотечный кредит под 13% годовых в рублях на 15 лет не хотят брать 46% опрошенных жителей российских мегаполисов; 38% готовы на такие условия, если продлить срок кредита до типичных для Европы или США 30 лет, то число потенциальных заемщиков вырастает до 52%, а “отказников” — снижается до 33% (остальные не определились с ответом). Если снизить ставки и продлить сроки возврата, то улучшить жилищные условия сможет значительно больше людей.
Возможностями жилищного кредита широко пользуются не только люди на развитых рынках, но и наши соседи из бывших республик СССР: в Литве с момента ее вступления в Евросоюз в 2004 г. по ипотеке приобретено около 60% недвижимости. При том что средняя зарплата в Литве (по разным данным, от $300 до $330) сравнима со среднероссийской. Цены на недвижимость в России растут гораздо быстрее зарплат: в Уфе цена квадратного метра выросла за 2002-2007 гг. в 5,7 раза, в Нижнем Новгороде — в 6,3 раза, в Москве — в 7,3, а в Екатеринбурге и Омске — в 11,1 и в 10,3 раза (во Франции рост не превысил 30%).
Ключевая проблема отечественной ипотеки — величина ставок, их недостаточная гибкость и короткий срок возвращения кредита. Для приближения условий отечественных ипотечных кредитов к американским и европейским необходима помощь государства.
Но помощь должна быть осторожной. Есть несколько моделей господдержки. Во Франции государство выдает гражданам премии в размере до 1500 евро ежегодно при размещении средств на специальных счетах, средства которых идут затем на покупку квартиры. Наиболее развитой рынок жилья в США, и там же крайне значимо присутствие государства — корпорации с госучастием предоставляют банкам гарантии по кредитам, а Федеральная жилищная администрация (FHA) помогает малообеспеченным семьям получить кредит на более выгодных условиях и страхует риски банков. Но стоит помнить, что бум на жилищном рынке и “ипотечная лихорадка” могут привести к кризису. Около 1,5 млн американцев находятся сейчас в стадии личного банкротства, отказавшись платить по кредиту.
