Ценовой сговор между строительными компаниями еще год назад входил в ряд возможных причин неукротимого роста цен на недвижимость. По предложению Генеральной прокуратуры проверкой наличия или отсутствия сговора в минувшем году занялась Федеральная антимонопольная служба России. Осенью она провела анализ рынка вновь возводимого жилья в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Проверка показала, что хозяйствующих субъектов, доминирующих на рынке, нет, а сам рынок строительства коммерческой жилой недвижимости конкурентоспособен.
Ни давления, ни сговора
Строительную деятельность в Московском регионе осуществляют более 100 организаций. По итогам ввода жилья наибольшие доли рынка строительства коммерческой жилой недвижимости принадлежат ОАО «Москапстрой», ЗАО «Дон-Строй», ООО ПСФ «КРОСТ», ОАО «Группа компаний ПИК», ЗАО «Мосстроймеханизация-5» и ОАО «ДСК-1». Но, несмотря на свое лидерство, доля каждой из указанных компаний не превышает и 15 процентов. Это, как отмечают в ФАС России, говорит о том, что ни одна из организаций не может давить на другую в вопросе цен.
Что же касается сговора, то ничто не доказало его наличия. За время проверки Управление ФАС России по Москве и Московской области выборочно провело 37 контрольных мероприятий. Они прошли не только в организациях, осуществляющих деятельность на рынке строительства и реализации жилой недвижимости, но также и в пяти строительных ассоциациях, таких, как Ассоциация инвесторов Москвы, Московский строительный союз, Российский союз строителей, Международный союз строителей, Ассоциация строителей России. Но ни в одной из организаций, где велась проверка, не было обнаружено документов, которые могли бы указать на согласованные действия между компаниями при определении цен на недвижимость.
А цены все растут!
Вообще, проверку ФАС России можно назвать работой на неподтверждение. Кроме сговора и монополии на рынке строительства жилья не подтвердился и тезис о значительном росте себестоимости строительства. Удобная для многих убежденность россиян, что квартиры имеют высокую цену по причине дороговизны строительства домов, оказалась безосновательной. Более того, в соответствии с официальными данными Федеральной службы государственной статистики средняя цена реализации квадратного метра по стране более чем в два раза превышает среднюю стоимость строительства. Например, начальная стоимость размещения государственного заказа на строительство социального жилья в Москве составляет около 19 500 рублей за квадратный метр, и это при том, что торги между строительными компаниями проходят на понижение данной стоимости. Откуда же берутся 3000 - 4000 долларов за квадратный метр?
От дисбаланса спроса и предложения отмечает начальник Управления ФАС России по недвижимости, локальным монополиям и ЖКХ Михаил Евраев. Спрос в Москве на жилплощадь гораздо выше предложения, что в переводе на рабоче-крестьянский язык звучит как: сами виноваты. Причем если одних существенный рост цен на квартиры заставляет отложить заветную покупку на неопределенный срок, то других это привлекает к вложению средств в недвижимость как к способу приумножить свои сбережения (по экспертным оценкам, не менее 30 процентов). А это существенно увеличивает спрос и ухудшает ситуацию на рынке.
Кроме того, М.Евраев подчеркнул, что для такого города, как Москва, характерно наличие дефицита свободных земельных участков, которые могут быть использованы под жилищное строительство. Ситуацию с дефицитом подготовленных земельных участков усложняют длительные сроки согласования проектной документации, а также проблемы с подключением вновь возводимого жилья к коммунальной инфраструктуре и несовершенство процедур формирования земельных участков местными органами власти. Эти же причины отмечают и строительные компании.
Есть ли выход?
По мнению специалистов ФАС России, ситуацию можно кардинально исправить только путем резкого увеличения объемов предложения, для чего необходимо снять все искусственные барьеры, ограничивающие строительную деятельность и мешающие быстрому увеличению объемов жилищного строительства. На помощь придут комплексная реконструкция застроенных территорий, разработка программ по выводу промышленных предприятий за пределы городов и улучшение транспортной доступности области, а также реконструкция жилого фонда, предполагающая снос аварийного жилья, расселение малоэтажных домов и строительство высотных - как один из главных резервов городских площадей для жилищного строительства.
В свою очередь, ФАС России намерена продолжить работу по контролю за распределением земельных участков под жилищное строительство и прав на развитие застроенной территории. Ведь именно дефицит предложения и существовавшая ранее непрозрачность в распределении земельных участков и прав на реконструкцию без аукционов являются основными причинами роста цен на недвижимость.
