Тренд последнего месяца -- опережающее подорожание квадратного метра в экономклассе, в секторе типового жилья. Это еще одно свидетельство того, что строительная себестоимость и продажная цена московских квартир -- не связанные между собой понятия. Однако прибыли застройщиков не так велики, как может показаться на первый взгляд, а большая часть маржи оказывается в бюджете города.
Скромное обаяние горзаказа
В начале апреля на официальном сайте Росстроя появилась информация о том, что в Москве средняя стоимость домов, построенных в прошедшем году, составила 34 692 рубля за 1 кв. м. Продажная цена московских новостроек даже экономкласса не опускается ниже 100 тыс. за квадратный метр, а поэтому, если верить данным Росстроя, покупатель платит как минимум втрое выше себестоимости.
На самом деле определить хотя бы примерно строительную себестоимость серийных домов можно и без всяких сложных анализов. В настоящее время при строительстве жилых домов по городскому заказу подрядчики (как правило, это крупные московские ДСК) получают в среднем 35 тыс. рублей за квадратный метр (около $1500). И ведь это не какая-то обязаловка со стороны города и не благотворительность со стороны строительных компаний -- они сами в очередь выстраиваются за городскими заказами.
Ведущий аналитик-оценщик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Илья Фролов приводит следующие данные: стоимость строительно-монтажных работ в экономклассе -- $900 за квадратный метр, в бизнес-классе -- $1200 за квадратный метр. То есть даже при строительстве монолитного дома по городскому заказу прибыль составит около $300 за квадратный метр. С серийными домами все еще интереснее. Площадь только одной секции (то есть подъезда) 17-этажного типового дома -- 3500 кв. м. Соответственно, при самом скромном подсчете подрядчик получит прибыль в размере $1,5 млн с одной секции. А городские заказы хороши прежде всего тем, что подразумевают большие объемы.
Правда, мы не посчитали расходов на содержание основных фондов (то есть завода как такового, управленческого аппарата, парка техники и т. д.). Но вполне очевидно, что, просто выполняя подрядные работы по городскому заказу, компания будет находиться в твердом плюсе. Но, во-первых, узок круг городских подрядчиков, а во-вторых -- даже и им хочется иметь не просто твердый, а жирный плюс. Поэтому застройщики занимаются инвестиционной деятельностью, а тут идут уже совсем другие расчеты.
Три себестоимости
Стоимость строительно-монтажных работ при осуществлении инвестиционного проекта -- не самая значительная (хоть и существенная) и при этом достаточно легко просчитываемая заранее величина. Но уже сама строительная себестоимость включает в себя много других составляющих: это согласования, разрешения, условия на присоединение к инженерным сетям, оплата функций заказчика, содержание компании-инвестора, проценты по кредитам. Георгий Кузин, исполнительный директор компании ЗАО "РДР-Холдинг", таким образом оценивает строительную себестоимость квадратного метра: в экономклассе -- $750-1000, в бизнес-классе $1000-2000, в элитном сегменте -- $1500-3000.
Инвестиционная себестоимость включает "долю города", которая определяется в каждом случае индивидуально. "По инвестиционному контракту инвестор должен отдать, в зависимости от месторасположения, от 30% до 50% площадей городу либо, по принятой в настоящее время схеме, рассчитаться с городом денежными средствами",-- говорит генеральный директор "МИАН-Девелопмент" Олег Рубин. "Соотношение инвестиционной и строительной себестоимости для элитного проекта в центре Москвы составляет 50% на 50%",-- добавляет Андрей Уфимцев, директор по продажам компании "Новое качество".
Но это -- так называемая "инвестиционная ситуация по банку" (ИСБ), а реальная может отличаться от нее весьма значительно. Вот что рассказывает генеральный директор компании-застройщика (он просил не раскрывать его имя), которая ведет сейчас строительство дома экономкласса:
"Строительная себестоимость жилых и нежилых помещений в доме составила 35 914 руб. за квадратный метр. Себестоимость подземных гаражей чуть поменьше -- 35 370 руб. за квадратный метр. Замечу, что гаражи мы были обязаны строить, без этого нам не согласовали бы проект. После вычета доли города и "бесполезной" площади (места общего пользования, технические помещения и т. п.) мы получили инвестиционную стоимость квадратного метра: 86 100 руб. за жилые и нежилые помещения, 105 550 руб. -- за подземные гаражи. Инвестиционная себестоимость одного машиноместа в подземном гараже, таким образом, составила 1,9 млн рублей. Достаточно велик риск, что даже по этой цене они не будут проданы, не говоря уже о каком-либо доходе. А если и будут, то очень и очень не скоро. Поэтому мы заранее планируем, что гаражи придется продавать в убыток себе. Устанавливаем цену, по которой машиноместа, по нашим прогнозам, будут продаваться достаточно быстро -- 1 млн рублей за машиноместо. Следовательно, минус 900 тыс. руб. за каждое машиноместо ложится на стоимость квадратного метра квартир. Кроме того, есть определенное (но не окончательно) количество квартир, которые я должен продать "кому надо" ниже ИСБ, сильно ниже ИСБ и по ИСБ. Таковы правила игры. Кроме того, четыре квартиры я обязательно резервирую на всякий случай, вдруг у кого-то "право имеющего" появится острая необходимость в бесплатном жилье. Посчитав недополученные деньги от продажи этих квартир, я получаю уже фактическую себестоимость квадратного метра жилья. На сегодняшний день она составляет 114 тыс. руб. Поэтому минимальная продажная цена, при которой я могу что-то заработать, составляет 120 тыс. руб. за 1 кв. м. И это сборный дом, а не какой-нибудь незаурядный монолит-кирпич!"
Таким образом, чистая прибыль застройщика составит $200 за квадратный метр -- меньше, чем у городского подрядчика. Чтобы читателю не стало уж слишком жалко процитированного застройщика, сообщу, что по соседству с описанным сборным домом, на месте снесенной пятиэтажки он вскоре начинает строительство дома бизнес-класса. Собственно говоря, в вышеупомянутый дом он и переселяет жителей этой пятиэтажки. И уж в монолитном доме прибыли будут значительно выше.
Метр высшего разряда
Если даже при строительстве типового дома возникает множество привходящих обстоятельств, серьезно влияющих на себестоимость, то "элитка" и вовсе непредсказуема, как в одну, так и в другую сторону.
Вот, например, какое парадоксальное мнение высказал Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: "В большинстве случаев проекты в элитной недвижимости не высокие по доходности. Как правило, эти объекты не носят выраженной рыночной составляющей, а направлены на имидж девелоперской компании. Большинство покупателей элитного малоэтажного центра -- это компании и физлица, близкие застройщику. В последнее время даже наметился переход потенциальных инвесторов элитного рынка в сегмент жилья бизнес-класса".
Генеральный директор Penny Lane Realty (компания, специализирующаяся на продаже элитной недвижимости) Георгий Дзагуров приводит такую раскладку: "Стоимость будущего квадратного метра "элитки" на уровне площадки с разрешением на строительство и без учета стройки -- от $4000 до $8000. Строительство -- $2500-3500 за 1 кв. м, иногда выше. Стоимость кредитных средств, содержания площадки, решения текущих вопросов -- еще до $500-1000 за 1 кв. м. Учитывая все риски, высокую стоимость площадки, большую вероятность задержек с оформлением документов, стоимость кредитных средств, сложности с коммуникациями, срок реализации ориентировочно составляет два года. При этом девелопер рассчитывает, что затраты на площадку, коммуникации и строительство возвратятся с 65-70% прибыли как минимум. Абсолютной прибыли, не годовой". 30-35% годовых -- неплохая прибыль, но отнюдь не заоблачная.
Себестоимость элитного дома резко увеличивается по сравнению с серийным или жилым комплексом бизнес-класса, поскольку при одной и той же площади застройки выход квадратных метров в "элите" в несколько раз меньше. Отчасти -- потому что в центре города ограничено высотное строительство, отчасти -- потому что само понятие элитности подразумевает небольшое количество квартир. Не удивительно, что при этом застройщики элитного жилья стремятся уменьшить себестоимость за счет качества строительства.
"По себестоимости строительства бывают разные варианты,-- рассказывает генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова.-- Если это высочайшее качество (что встречается нечасто даже в "элитке"), то, конечно, цена "шкалит", но есть дома, построенные по себестоимости как обычный бизнесовый монолит. И это достаточно распространено. Более того, не всегда даже учитываются необходимые параметры по площадям, высоте потолков, лифтам, отделке холлов. К сожалению, есть и элитные дома, про которые можно сказать "я тебя слепила из того, что было". В этом случае сами понимаете, какая будет строительная себестоимость".
"Чистая прибыль девелопера не так уж велика. Рентабельными можно считать проекты, где закладывается 20-30% прибыли от суммы затрат застройщика, так как для девелопера на рынке очень много рисков. Единственным исключением стали те застройщики, чьи проекты вышли на рынок в 2005-2006 году: закладывалась одна доходность, а ввиду почти стопроцентного увеличения цен прибыль оказалась намного больше",-- подводит итог руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.
Цены, таким образом, практически не зависят от себестоимости строительства. Они определяются совсем другими факторами: дефицитом предложения и уровнем платежеспособного спроса.
