Нацпроект "Доступное жилье" может остановиться из-за того, что в стране закончится цемент

Простой россиянин пока ничего не заметил, но программа "Доступное жилье" вступила в фазу реального осуществления. В это трудно поверить на фоне безумно выросших цен, но это так. В недрах правительства уже подготовлен документ об экспериментальных инвестиционных мегапроектах (не менее миллиона "квадратов" за 10 лет). Участники эксперимента - их будет порядка десяти - получат от государства весьма ощутимые преференции, например субсидирование процентных ставок по кредитам и государственные капвложения. Претендентов на участие в этих проектах уже достаточно. И понятно почему: общий объем финансирования нацпроекта, по данным Минрегионразвития, до 2010 года составит более 900 миллиардов рублей. Однако у этих грандиозных планов есть ахиллесова пята. На прошлой неделе первый вице-премьер России Дмитрий Медведев свое посещение Уральского региона начал с завода "Невьянский цементник". Все это неспроста. В начале месяца он уже давал оценку ситуации в отрасли, назвав ее сплошным безобразием и пообещав провести специальное совещание по вопросам развития промышленности стройматериалов. Чуть раньше глава Минрегионразвития Владимир Яковлев дал прогноз, что серьезный дефицит стройматериалов, в первую очередь все того же цемента, может возникнуть уже к 2008 году.

Выходит, что гиперстройки и вся программа по доступному жилью могут встать просто из-за того, что строить будет не из чего. На чем основаны столь пессимистичные прогнозы? Сегодня цементная отрасль имеет серьезный износ мощностей - по некоторым оценкам, до 80 процентов. Уже через год-другой промышленность выйдет на предельную мощность производства, и если в ближайшие пять лет, говорят специалисты, в нее не будут инвестированы значительные средства, дефицита цемента не миновать. К 2010 году при задуманных темпах строительства потребность достигнет 90 миллионов тонн.

Проблема в том, что почти все существующие сегодня заводы построены еще в советское время и очень энергоемки - цена за носители составляет до 70 процентов стоимости цемента. При росте цен на энергоносители эти производства либо станут убыточными, либо вынуждены будут повышать цены в разы, а не на проценты, как это происходит сейчас. Кроме того, специалисты утверждают, что срочно требуется поднять уровень научных исследований, чтобы улучшить качество цемента-бетона, вытащить из небытия организации, которые могли бы проектировать отечественные цементные заводы. Ведь сегодня оборудование приходится в основном покупать за большие деньги за рубежом.

Сдвинуть всю эту порядком устаревшую машину под силу только государству, которое могло бы оказать отрасли помощь в той или иной форме.

Сегодня на территории страны работают несколько крупных производителей цемента и сотни помельче. Кроме того, как отмечает заместитель генерального директора ЗАО "Моспромстрой" Олег Лянг, строительные фирмы стремятся создавать собственные производственные мощности. Что подтверждает и руководитель отдела материально-технического обеспечения корпорации MIRAX GROUP Татьяна Дегтярева, объясняя тренд не только тем, что компании хотят снизить себестоимость строительства (это эффективно только при больших объемах), но и дефицитом материалов, и их плохим качеством. В Мурманской области для реализации нацпроекта собираются построить до 2010 года 600 тысяч "квадратов", для чего планируют ставить и кирпичный, и цементный заводы. В Твери замахнулись на 8500 квартир, причем китайская корпорация, возводящая район "Московский сад", тоже строит за свой счет и цементный завод. На первый взгляд кажется, что это хорошо и даже полезно для рынка, ведь конкуренция всегда была ему на пользу. Однако есть и обратная сторона медали - проблема качества материала и стабильность его поставок, особенно на многочисленных мелких заводах в регионах. "Делать цемент на коленке - это то же самое, что гнать дома бензин из нефти", - считает гендиректор УК "Русский Монолит" Игорь Тилиев. Кроме того, попасть на цементный рынок могут далеко не все: входной билет - строительство современного завода - стоит около трех миллиардов рублей. При выходе застройщика в регионы такие расходы часто не-оправданны, поскольку увеличивают затраты компаний и, следовательно, себестоимость недвижимости.

Стоит вспомнить, что в советское время объемы строительства были выше, чем сегодня, в несколько раз и его потребности всегда покрывались силами местных производств. Так что потенциал у отрасли есть, но, видимо, плохо используется. Почему? Ответ на него можно найти, если вспомнить многочисленные конфликты, которые потрясают отрасль уже не первый год. На слуху сегодня, к примеру, "цементная война" в Сибири. Там крупнейший производитель, компания "Сибирский цемент", уже второй год отражает попытки поглощения своего завода "Ангарскцемент" новосибирской группой "РАТМ", известной по конфликтам такого рода не только в Сибирском регионе. Имели место уже три попытки силового захвата предприятия, причем с участием скандально известного ЧОП "Родон-2". Цементники выигрывают один судебный иск за другим, но появляются новые дела, хотя "Сибцемент" - второй по объемам игрок рынка, готовящийся к IPO, а его конкуренты "РАТМ" - группа компаний с разнопрофильными активами предприятий от электротермического оборудования до оптико-механического, заинтересовавшаяся цементом в силу его выросшего стратегического значения. Администрация Иркутской области на стороне нынешних владельцев, а недавно в эти конфликты вмешалась ФАС и после многочисленных проверок, в том числе и по запросам конкурента, констатировала отсутствие претензий к "Сибирскому цементу". Тем не менее буквально на прошлой неделе конфликт вышел на новый виток. Одним словом, не зря первый вице-премьер озабочен ситуацией с региональными производителями.

Государство сегодня не заинтересовано в дальнейшем раздроблении рынка, а некоторые эксперты утверждают, что на нынешнем этапе это просто контрпродуктивно для него. "Качественным материалом застройщиков может обеспечить только крупное предприятие, которое отвечает за свой продукт", - говорит Игорь Тилиев. Когда на дворе аврал и на кону целый нацпроект, государству выгоднее иметь не сотню, а несколько крупных игроков. Ведь тогда легче контролировать этот сектор рынка, жестко спрашивая с участников за ценообразование и качество. Если следовать этой логике, то ставка будет сделана скорее всего на мощные региональные холдинги.

Действительно, если проанализировать все происходящие в последнее время события в отрасли, то явно прочитывается тренд на укрупнение рынка и уменьшение количества игроков на нем. Заметим, что недавно был принят закон о защите конкуренции, который тоже оказался более лояльным к крупным компаниям. Кстати, сегодня большой бизнес покупает разрозненные цементные заводы и строит новые, например "Базовый элемент" Олега Дерипаски и "Металлоинвест" Алишера Усманова. Это означает появление новых крупных игроков, и, кажется, государство ничего не имеет против. Более того, тренд на укрупнение объясняет и летние события с "Евроцемент Групп", ставшей практически монополистом на всей европейской части страны. После того как цены на цемент выросли на 50-70 процентов, деятельностью компании плотно занялась Федеральная антимонопольная служба. Однако на удивление всего бизнес-сообщества все претензии (штраф в 2 миллиарда рублей) были отозваны.

Это весьма любопытный прецедент, который доказывает, что власти нужны лояльные, крупные и контролируемые производители. Возможно, им за это даже позволят еще поднять цены. Более того, на одном из совещаний в Минэкономразвития глава крупнейшего строительного холдинга "СУ-155" Михаил Балакин призвал поддержать решение об увеличении стоимости тонны цемента.

Звучит неожиданно из уст руководителя, компания которого потребляет 42 тысячи тонн цемента только в Москве за месяц. Однако, как говорит авторитетный эксперт рынка недвижимости Олег Репченко, удельный вес этого материала в себестоимости строительства не превышает 5 процентов. То есть выходит, что при увеличении цены за тону на несколько процентов заметного удорожания строительства произойти не должно (заметим, что себестоимость и рыночная цена - две разные вещи). Зато это повышение даст отрасли дополнительные средства, которые вполне можно пустить на модернизацию.

Вряд ли речь идет о появлении на рынке двух-трех крупных монополистов, которые поделят и всю страну, и госдотации. Скорее речь идет о некотором пуле более или менее стабильных компаний, способных создать конкурентную среду и обеспечить нацпроект материалами. Хотя бы на первом этапе...

Как правильно выбрать и купить понравившуюся квартиру на рынке вторичного жилья в условиях положительной динамики роста цен? Отвечает Борис Басин, руководитель отделения "Добрынинское" корпорации "Инком-Недвижимость": - После заключения договора с агентством недвижимости первым и зачастую самым сложным этапом сделки является подбор квартиры, который включает в себя непосредственно поиск вариантов, анализ объектов и торги. При поиске квартиры нельзя забывать о том, что часто удачные на первый взгляд объекты с привлекательной ценой могут иметь серьезные недостатки - несогласованную перепланировку, спорные выселения бывших жильцов, неблагополучное окружение и многое другое. Что касается торгов на понижение, то при существующем росте цен и дефиците жилья это явление становится анахронизмом. Цену сегодня почти всегда диктует продавец, и спорить с ним практически бесполезно, если только заявленная сумма не является совсем неадекватной. Как правило, около 80 процентов продавцов повышают цену на жилье каждую неделю, поэтому если квартира вас устроила, лучше не тянуть и сразу переходить к следующему этапу - внесению предоплаты. Предоплата номинально замораживает стоимость квартиры, но в то же время покупатель не защищен от некорректных действий продавца, который может в любой момент отказаться от сделки, подыскав того, кто готов заплатить больше. В таком случае внесенная предоплата возвращается. Если же вы откажетесь от покупки без уважительной причины, сумма останется у продавца. Поэтому в договоре необходимо прописать все условия, при которых вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть предоплату. Дело в том, что при следующем этапе полномасштабной юридической экспертизы объекта недвижимости могут быть выявлены детали, вынуждающие вас отказаться от покупки.

Третий этап - юридическая экспертиза квартиры - это проверка прав собственности на жилье от первого владельца до последнего, установление дееспособности продавца, факта возможных обременений на квартиру, а также подготовка всех необходимых документов. Они должны избавить покупателя от возможных претензий либо со стороны бывших собственников жилья, либо со стороны государства (к примеру, если существует большая задолженность по квартплате или в интересах несовершеннолетних со стороны прокурора). В результате всех этих действий квартира либо признается агентством юридически чистой, либо покупателю настоятельно рекомендуют отказаться от сделки.

Четвертый этап - проведение сделки. Покупатель кладет деньги (собственные или выданные банком в качестве ипотечного кредита) в депозитарную ячейку банка, заключается договор купли-продажи, в котором прописываются сроки снятия с регистрационного учета (выписки) продавца, проводится государственная регистрация договора. Только после этого продавец получает доступ к банковской ячейке и забирает деньги.

28.11.06