Земельные участки под строительство
|
Российское общество инженеров строительства (РОИС) |
Государственное предприятие Центр научно-методического обеспечения инженерного сопровождения инвестиций в строительстве (ГП “ЦЕНТРИНВЕСТпроект”) Госстроя России |
РЕКОМЕНДАЦИИ
по организации и выполнению работ, связанных с предоставлением
и закреплением земельных участков под строительство
Москва - 1997
Рекомендации по организации и выполнению работ, связанных с предоставлением и закреплением земельных участков под строительство. -М.: “РОИС”, ГП “ЦЕНТРИНВЕСТпроект”, 1997 г.
Настоящие рекомендации входят в систему организационно-методических документов по оказанию инжиниринговых услуг при создании и реализации инвестиционно-строительных проектов.
Рекомендации приводят оптимальный порядок организации и выполнения работ, связанных с предоставлением и закреплением земельных участков под строительство.
Рекомендации предназначены для специалистов, участвующих в инвестиционно-строительной деятельности: служб заказчика (инвестора), проектных или инжиниринговых фирм, органов управления местных администраций и государственного надзора.
ОРГАНИЗАЦИОННО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ДОКУМЕНТ
РЕКОМЕНДАЦИИ
по организации и выполнению работ, связанных с предоставлением
и закреплением земельных участков под строительство
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Настоящие Рекомендации содержат основные положения порядка предоставления земельных участков для строительства объектов промышленного и жилищно-гражданского назначения на территории Российской Федерации.
1.2. Рекомендации предназначаются для использования инвестором (заказчиком) или уполномоченным им юридическим или физическим лицом (проектировщиком, инжиниринговой фирмой, органом управления, надзора и местной администрацией) при подготовке материалов и решений, связанных с выбором, предварительным согласованием , изъятием и предоставлением (отводом) земельных участков для строительства объектов.
1.3. Инвесторы (заказчики) и иные субъекты инвестиционной деятельности могут пользоваться указанными Рекомендациями, с учетом специфических условий, устанавливаемых местными администрациями порядку предварительного согласования, предоставления и изъятия земельных участков.
1.4. В необходимых случаях, субъекты Российской Федерации, муниципальные органы исполнительной власти - администрации на местах могут в соответствии с их полномочиями разрабатывать и утверждать законодательные акты, нормы, правила, отражающие специфику выбора, согласования и предоставления (отвода) земельных участков для строительства объектов в соответствии с положениями федерального земельного законодательства и с учетом настоящих Рекомендаций.
2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
2.1. Выбор, согласование, изъятие и предоставление (отвод) земельных участков (площадок, трасс) для строительства объектов производится в соответствии с положениями Земельного кодекса РСФСР, Закона об основах градостроительства в Российской Федерации, земельного законодательства субъектов РФ, муниципальных органов и на основании решений о предоставлении земельных участков для строительства, принимаемых местной администрацией.
2.2. Процедура выбора, согласования, изъятия и предоставления (отвода) земельных участков для строительства осуществляется в два этапа.
На первом этапе производится предварительное согласование места размещения объекта на основе решений, принятых в градостроительной документации или предпроектных обоснованиях (расчетах) инвестиций в строительство (объектов, не учтенных в градостроительной документации), выполненных в соответствии с Порядком разработки, согласования, утверждения и состава обоснований инвестиций в строительство предприятий , зданий и сооружений СП 11-101-95.
На втором этапе осуществляется изъятие (выкуп) и предоставление (отвод) предварительно согласованного земельного участка в соответствии с земельным законодательством России и на основе материалов проектной документации для строительства , выполненной в соответствии с Инструкцией о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений СНиП 11-01-95, прошедшей экспертизу , в соответствии с Инструкцией о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства РДС 11-201-95 и утверждение в установленном порядке.
2.3. Обязательными условиями при выборе и предварительном согласовании (закреплении) земельного участка и последующего предоставления его для целей строительства являются:
соблюдение законов и законодательных актов России и субъектов РФ, регулирующих земле-природопользование, утвержденных градостроительных решений и требований нормативных документов, обеспечивающих безопасность жизни и здоровья людей, охрану окружающей среды, экологическое и санитарно-эпидемиологическое благополучие населения, а также соблюдение охраняемых законами прав и интересов граждан, юридических лиц и государства;
обоснование комплекса намечаемых мероприятий по предупреждению отрицательных экологических, санитарно-эпидемиологических, социально-культурных и других негативных последствий в результате реализации намечаемой хозяйственной деятельности;
выполнение прогнозной оценки долговременных последствий от воздействия на окружающую среду намечаемого строительства;
разработка альтернативных проработок и выполнение расчетов технико-экономических показателей намечаемого к строительству объекта для нескольких выделяемых земельных участков и определение оптимальной площадки (трассы) путем сравнения социальных, экологических, санитарно-эпидемиологических и других условий и воздействий на окружающую среду, обеспечения нормальных условий эксплуатации объекта;
для уникальных объектов площадка (трасса) должна выбираться с учетом материалов инженерных изысканий геолого-структурных и тектонических особенностей района строительства;
обоснование мероприятий по предупреждению возможного возникновения чрезвычайных ситуаций, связанных с авариями на намечаемом к размещению объекте и создание условий по ликвидации их последствий.
2.4. Обоснование выбора земельного участка (площадки, трассы) для строительства и последующее предварительное его согласование выполняются после одобрения местной администрацией Ходатайства (Декларации) о намерениях инвестора* при разработке предпроектных обоснований инвестиций (расчетов) в строительство, с учетом требований Типового положения о выдачи исходных данных и технических условий на проектирование, согласования документации на строительство, а также оплаты указанных услуг, утвержденном Минстроем России 16.02.96 г.
______________________
* Примерный состав данных, приводимых в Ходатайстве (Декларации) о намерениях приведен в рекомендациях по разработке и составу Декларации о намерениях для проектируемых и строящихся объектов.
2.5. Решение местной администрации о предварительном согласовании земельного участка для строительства или материалы утвержденной градостроительной документации являются основанием для выполнения проектно-изыскательских работ и последующего принятия решения об изъятии и предоставлении (отводе) земельного участка для строительства.
3. ПОРЯДОК ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО СОГЛАСОВАНИЯ
МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА
3.1. Инвестор (заказчик) или по его поручению физическое или юридическое лицо, уполномоченное им осуществлять реализацию инвестиционного проекта, направляют в местную администрацию Ходатайство (Декларацию) о намерениях осуществлять хозяйственную деятельность.
При получении предварительного согласования местной администрацией возможности осуществления хозяйственной деятельности по указанному заявлению о намерениях инвестор (заказчик) или на договорной основе с ним проектная организация, инжиниринговая, консалтинговая фирма выполняют по предварительно намечаемым участкам для строительства сбор исходной информации. Выявляют социальные, экологические, санитарно-эпидемиологические условия и требования заинтересованных организаций и органов надзора, а также получают предварительные технические условия на присоединения объекта к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования.
3.2. По поручению инвестора (заказчика) проектная организация на основе полученной исходной информации, предварительных технических условий и требований органов государственного надзора разрабатывает обоснование инвестиций в строительство объекта и подготавливает материалы для проведения предварительного согласования размещения этого объекта.
При этом выполняются расчеты по всем предложенным земельным участкам с учетом экологических, санитарно-эпидемиологических, социальных и других последствий строительства и эксплуатации объекта, перспектив использования данной территории, расчетов, связанных с нанесением убытков землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства и др.
3.3. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений установлен Сводом правил СП 11-101-95 и предусматривает:
разработку и согласование намеченных в Обоснованиях решений на строительство объекта и условий предварительно согласованного места его размещения производится заказчиком или, по его поручению, юридическими и физическими лицами - разработчиками Обоснований, при этом состав и содержание материалов должны быть достаточными для проведения согласований и экспертиз ;
материалы Обоснований направляются в соответствующий орган исполнительной власти для оформления Акта выбора земельного участка (площадки, трассы) для строительства с приложением необходимых документов согласований и решения об утверждении предварительного согласования места размещения объекта;
по отдельным несложным объектам, по решениям органа исполнительной власти, Акт выбора земельного участка , исходные данные и необходимые согласования могут быть оформлены на основании ходатайства о намерениях, в этом случае материалы обоснований на заключение в соответствующий орган исполнительной власти не направляются ;
утверждение (одобрение) Обоснований заказчиком осуществляется на основе заключения государственной экспертизы и решения органа исполнительной власти о согласовании места размещения объекта;
предварительное согласование места размещения объекта не производится в случаях предоставления земельных участков в городах и других поселениях, где решение о размещении площадки (трассы) для строительства принимается органом местного самоуправления (администрацией) в соответствии с утвержденной градостроительной документацией (генеральными планами городов и других поселений, схемами и проектами планировки и застройки территориальных образований и др.).
3.4. Срок действия документов о проведенных согласованиях намечаемых решений должен быть не менее нормативной продолжительности проектирования и осуществления строительства предприятия, здания и сооружений, а выданные технические условия - неизменными в течении указанного срока.
В случаях, когда завершение строительства не обеспечивается в намеченные сроки, инвестор (заказчик) обязан оформить соответствующее продление сроков согласования решений, действия технических условий и согласовать их с местной администрацией.
3.5. Для выбора оптимального земельного участка в натуре (на местностей рассмотрения подготовленных обосновывающих материалов местная администрация или по ее поручению территориальный орган архитектуры и градостроительства, а в соответствующих случаях (на населенных землях) Комитет по земельным ресурсам и землеустройству образуют межотраслевую комиссию (при необходимости постоянно действующую).
В состав комиссии входят: представители инвестора (заказчика), собственника земли, землевладельца, землепользователя, арендатора, а также специалисты государственных территориальных органов управления и надзора и местных организаций (архитектурно-градостроительных, землеустроительных, транспортных организаций, пожарного, санитарного, природоохранного, горного надзоров и др.).
В состав комиссии могут включаться также специалисты соответствующих министерств, ведомств, заинтересованных предприятий и организаций (в том числе общественных), интересы которых затрагиваются строительством объекта.
Состав комиссии зависит от характера объекта, его функциональных особенностей и конкретных условий осуществления строительства.
По результатам работы комиссии составляется Акт выбора земельного участка (площадки, трассы) для строительства, а в необходимых случаях и его санитарной охранной зоны, который утверждается руководителем местной администрации.
При размещении объектов, деятельность которых затрагивает интересы населения и организаций, органы местной администрации должны информировать последних о намечаемом строительстве. Выявлять мнение населения и организаций путем проведения местных референдумов, сходов граждан и других демократических форм работы.
К Акту прилагаются технические условия на присоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования, выданные учреждениями местной администрации, условия, требования органов государственного надзора, обеспечивающие охрану окружающей среды, безопасность людей в случае пожара, аварий, стихийных бедствий и благоприятные условия для проживания населения.
Указанные технические условия и требования организаций и органов государственного надзора являются неизменными на весь период проектирования и строительства объекта, о чем должно указываться в Акте о выборе земельного участка.
Примерный состав и содержание Акта выбора земельного участка (площадки, трассы) для строительства приведены в приложении.
3.6. Копия решения местной администрации о предварительном согласовании места размещения объекта выдается инвестору (заказчику), а также организациям, учреждениям и другим юридическим и физическим лицам, заинтересованным в предварительном согласовании, в семидневный срок с момента его принятия.
3.7. Процедура предварительного согласования места размещения строительства объекта или его расширения производится в сроки:
для объектов, имеющих межрегиональное значение и требующих согласования с органами государственной власти Российской Федерации - до шести месяцев;
для объектов, имеющих региональное значение и требующих согласование с органами государственной власти субъектов Российской Федерации - до трех месяцев;
для объектов местного значения - до одного месяца.
3.8. В случае несогласия собственника, землевладельца, землепользователя, арендатора с решением о предварительном согласовании земельного участка для строительства оно может быть обжаловано в соответствующем вышестоящем органе, а затем в суде, решение которого является окончательным.
3.9. Если в процессе проектирования возникает необходимость в уточнении места расположения объекта или увеличении площади занимаемого земельного участка, а также в случаях обоснованного отступления от выданных технических условий и согласованных решений, инвестор (заказчик) с участием проектировщика проводит дополнительные согласования с теми органами и организациями, которыми выдавались техусловия и согласовывались проектные решения.
3.10. Финансирование проектных и изыскательских работ до принятия решения о месте размещения объекта в установленном порядке или решения суда (при возникших разногласиях) не допускается.
4. ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ И ПРЕДСТАВЛЕНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
4.1. Изъятие и предоставление земельных участков производится органами местной администрации на основании ходатайства инвестора (заказчика) об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставления его для строительства объекта, после утверждения проекта.
К ходатайству прилагаются картографические (топографические) материалы и другая документация, подтверждающая выполнение всех требований, изложенных в Решении местного органа управления о предварительном согласовании места размещения объекта и материалах, прилагаемых к нему.
4.2. Инструкцией о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений СНиП 11-01-95, в частности, установлено:
проектная документация, разработанная в соответствии с исходными данными, техническими условиями и требованиями, выданными территориальными органами государственного надзора (контроля) и местными заинтересованными организациями при выборе места размещения объекта, дополнительному согласованию не подлежит за исключением случаев, особо оговоренных Законодательством Российской Федерации;
в материалах проекта приводятся сведения о проведенных согласованиях проектных решений; подтверждение соответствия разработанной проектной документации государственным нормам, правилам, стандартам, исходным данным, а также техническим условиям и требованиям, выданным органами государственного надзора (контроля) и заинтересованными организациями при согласовании места размещения объекта; оформленные в установленном порядке согласования об отступлениях от действующих нормативных документов;
проекты на строительство объектов, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности подлежат государственной экспертизе в соответствии с порядком, установленным в Российской Федерации.
4.3. При уточнении места расположения объекта или увеличении площади занимаемой им территории, инвестор (заказчик) проводит дополнительное согласование с собственником земли, землевладельцем, землепользователем, арендатором.
4.4. Если в процессе разработки проектной документации не удалось обеспечить выполнение отдельных требований или предусмотрены технические решения, отличные от ранее согласованных, то указанные решения подлежат рассмотрению в тех органах и службах, требования которых были выполнены не в полном объеме или изменились при проведении проектных работ.
4.5. Подготовку материалов по изъятию и предоставлению земельных участков осуществляет комитет по земельной реформе. Местные органы администрации рассматривают указанные материалы и принимают решение об изъятии (выкупе) земельного участка и условиях его предоставления инвестору (заказчику).
4.6. Ходатайство инвесторов (заказчиков) об изъятии и предоставлении земельных участков для строительства объектов рассматривается органами местной администрации в двухмесячный срок.
4.7. Решение об отказе предоставления земельного участка может быть обжаловано инвестором (заказчиком) в десятидневный срок в судебном порядке. В таком же порядке может быть обжаловано решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Истцом в этом случае выступает собственник земельного участка, землевладелец, землепользователь, арендатор, не согласный с принятым решением об изъятии (выкупе) земельного участка.
Обжалование решения местного органа администрации приостанавливает его исполнение.
4.8. Решение местного органа администрации о предоставлении земельного участка или положительное решение суда (если дело рассматривалось в судебном порядке) является основанием для отвода земельного участка в натуре, заключения договора о купле-продаже земельных участков или их аренды и выдачи документов, удостоверяющих право на землю.
4.9. Право на земельный участок возникает после установления землеустроительными или архитектурно-градостроительными органами границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения пользования, аренды.
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Примерный состав и содержание
Акта выбора земельного участка
(трассы) для строительства
УТВЕРЖДАЮ:
______________________________
(Руководитель местной администрации)
“___” __________________ 19 __ г.
АКТ
ВЫБОРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ПЛОЩАДКИ, ТРАССЫ)
ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА, СОГЛАСОВАНИЯ НАМЕЧАЕМЫХ
ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ, ТЕХНИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ НА
ПРИСОЕДИНЕНИЕ К ИСТОЧНИКАМ СНАБЖЕНИЯ,
ИНЖЕНЕРНЫМ СЕТЯМ И КОММУНИКАЦИЯМ ОБЪЕКТА
Комиссия на основании приказа _____________________________ ___ _
(наименование органа местной администрации )
¹ _____ от “___” ________________ 199 _ г.
в составе:
Председателя ________________________________________________
(представитель местной администрации)
и членов в лице от :
1. Инвестора (заказчика) __ _ _________________________________
2. Исполнителя (проектная организация) __ _ ___________________
3. Комитета по земельным ресурсам и землеустройству _ _ ________
4. Собственника земли, землевладельца, землепользователя, арендатора
_________________________________________________________
5. Территориальной организации
проектной _ ____ ___________________ ________________________
изыскательской _ ___________________ ___________________ _____
6. Архитектурно-градостроительной службы ___________________
7. Противопожарной службы _____________ ___________________
8. Санэпидемиологической службы ________ ___________________
9. Природоохранной службы ____________ _____________________
10. Штаба гражданской обороны и ЧС _____ ____________________
11. Службы электросетей _________________ ___________________
12. Службы ВК __________ ________________________ __________
13. Службы связи ______________________ ___________________ _
14. Отделение МПС ______________________ __________________
15. Службы газификации _________________ ___________________
16. Госгортехнадзора ____________________ ___________________
17. Госгорэнергонадзора __________________ __________________
18. Службы автодорог ________________ ___________________ ___
19. ГАИ ___________ __________________ _____________________
20. Службы лесного хозяйства __________ ___________________ __
21. Службы сельского хозяйства ______________________________
22. Службы водного хозяйства _ ______________________________
23. ________________________ ______________________________
На основании осмотра места и рассмотрения материалов обоснования места размещения объекта и установила, что для строительства ________
___________________________________________________________
(наименование объекта)
в гор. (поселке, районе) ____ _ ______________ были рассмотрены (один,
два, три ) земельных участка ____________________________________
(по адресу и кратка характеристика участков)
___________________________________________________________
Для строительства выбрана площадка, находящаяся _______________
___________________________________________________________
(адрес)
Исходя из следующих факторов:
1. ___________ _________________________________ ______________
2. ______________________________________ ____________________
3. ________________________________ __________________________
ВЫВОДЫ:
Комиссия, сравнив и оценив преимущества выбранной площадки (трассы), считает:
1. Целесообразным использовать ее для строительства ____________
___________________________________________________________
(наименование объекта)
и просить ______________________________ резервировать указанный
(наименование органа местной власти)
участок площадью _______ га для строительства данного объекта.
1а. Целесообразным использовать трассу для строительства _______
___________________________________________________________
(наименование объекты)
2. Инвестору (заказчику) обеспечить:
___________________________________________________________
(перенос существующих зданий, сооружений, коммуникаций ;
___________________________________________________________
сохранение растительного слоя , осушение заболоченных участков;
___________________________________________________________
выделение зон для строительства и т.д.)
Настоящий акт является основным и окончательным документом о согласовании основных проектных решений и технических условий на присоединение объекта к источникам снабжения, инженерным сетям, коммуникациям и сооружениям со сроком _ __ __ лет.
Приложения: 1. Картографические, топографические материалы: схема ситуационного плана, с размещением объекта строительства и указанием мест присоединения его к существующим инженерным сетями коммуникациям общего пользования (сети электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжение, газификации и места сброса сточных вод); схема генерального плана объекта, обосновывающая требуемые площадки и конфигурацию требуемого земельного участка.
2. Технические условия на присоединение проектируемого объекта к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям (ТУ являются неизменными в течении срока, определенного в акте выбора участка, как правило, на период проектирования и строительства объекта).
3. В соответствующих случаях землеустроительный проект разработанный в установленном порядке, архитектурно-планировочное задание.
4. Условия и требования территориальных органов управления и надзора по соответствующим материалам предпроектных обоснований инвестиций, в части мероприятий по соблюдению экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных, социальных условий, норм и правил, обеспечивающих благоприятное воздействие объекта на окружающую природную среду и население, а также предупреждения возможных экологических и иных последствий.
5. В необходимых случаях документ вышестоящего органа управления принимающего решение о строительстве объекта Государственного или межреспубликанского назначения.
6. Проект решения органа местного самоуправления (администрации) о предварительном согласовании места размещения объекта.
7. Другие документы, установленные органом местного самоуправления.
Председатель Комиссии
Члены Комиссии:
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Примерный состав и содержание
Решения местной администрации
о предварительном согласовании
места размещения объекта
УТВЕРЖДАЮ:
______________________________
(Руководитель местной администрации)
“___” __________________ 19 __ г.
РЕШЕНИЕ О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ СОГЛАСОВАНИИ
МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА
¹ __________ от _________
Объект: _____________________________________________________
Адрес: ______________________________________________________
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ
¹ п/п Наименование стр.
РАСПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА НА ТЕРРИТОРИИ _______________
(схема) (наименование
территории)
На основании ________________________________________________
(решение органа местной власти)
Заказчик ____________________________________________________
(наименование заказчика)
Необходимо учесть следующие требования при проектировании объекта
___________________________________________________________
(наименование объекта)
по адресу ___________________________________________________
1. По учету ранее разработанной планировочной документации (с учетом сведений об утверждении и организации-проектировщика).
2. По размещению (относительно существующей и проектируемой окружающей застройки с учетом существующей и планируемой порцелляции).
3. По функциональному назначению.
4. По категории сложности.
5. По объемно-пространственному решению (ориентировочная этажность, общая площадь, кубатура и т.п.).
6. По благоустройству участка.
7. По учету имеющих градостроительных ограничений (красных линий, технических, охранных зон и др.).
8. По организации строительства и размещению площадок временного складирования строительных материалов.
9. По порядку согласования проектной документации.
10. По порядку получения разрешения на строительство.
11. По использованию подземного пространства.
12. Срок действия предварительного согласования.
ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА
1 . Площадь участка.
2. Расположение участка в системе территории (приближенность к общегородским центрам, крупным магистралям, ж.д., аэропортам, водному транспорту и т.д.).
3. Характеристика существующей и проектируемой окружающей застройки (наличие крупных жилых массивов, объектов промышленности, инфраструктуры культбыта, с описанием этажности и функционального назначения застройки, непосредственно примыкающей к участку).
4. Характеристика зданий и строений, расположенных на участке, подлежащих капремонту, реконструкции или сносу (балансовая принадлежность, общая площадь, кубатура, сведения о несущих конструкциях с указанием % износа, наличие арендаторов, количества человек, подлежащих отселению). Характеристики указываются в табличной форме приложения.
5. Наличие зеленых насаждений, подлежащих пересадке или вырубке.
6. Наличие архитектурно-градостроительных и режимных зон (красные линии, охранные и технические зоны и т.п.).
7. Сведения о принадлежности участка и необходимости его изъятия или ранее выданных разрешениях на проектирование.
8. Прочие сведения.
Приложение: 1. Характеристика зданий и сооружений (таблица).
2. Эскиз ¹1.
3. Эскиз ¹2.
4. Акт выбора земельного участка (площадки, трассы) для строительства согласования намечаемых проектных решений, технических условий на при соединение к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям объекта.
подождите, идет загрузка...
