От того, какой объект загородной недвижимости вы собираетесь покупать, будут зависеть и особенности оформления прав собственности на него. Готовый дом, незарегистрированная постройка, участок с подрядом в коттеджном поселке -- каждый из них имеет свои особенности.
Не стать землепашцем
Об оформлении прав собственности на разные виды загородной недвижимости, а также о возможных подводных камнях нам рассказали Виталий Можаровский, партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", и Максим Бородыня, главный операционный юрист компании "Бергер и Партнеры".
"Основным моментом для получения прав собственности на земельный участок и постройки (жилой дом и все прочее, что может быть построено на вашей земле) является определение и понимание статуса самого поселка или загородного дома в целом,-- объясняет Максим Бородыня.-- То есть, какие документы имеются у собственника или продавца и возможно ли по ним совершить сделку купли-продажи с последующей регистрацией в регистрационной палате и получением статуса собственника в ближайшее время, и придется ли ждать какое-то неопределенное количество времени".
Для начала стоит разобраться с категориями земли. Почти все предложения на рынке загородной недвижимости относятся либо к землям поселений, либо к землям сельскохозяйственного назначения. Самый простой с точки зрения дальнейшего оформления в собственность вариант -- дом в каком-нибудь населенном пункте. Как правило, категория земли в этом случае -- "земли поселений", а значит, со строительством или перестройкой дома проблем не будет.
Помимо категории у каждого участка есть такая характеристика, как вид разрешенного использования. Соответственно, земли поселения бывают двух видов: под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). С практической точки зрения особой разницы между ними нет. После недавнего постановления Конституционного суда РФ в дачных домах, расположенных в черте поселений, даже прописываться можно. Однако постановление КС нормой прямого действия не является -- в случае необходимости, регистрироваться в дачном доме придется через суд. На дачи вне населенных пунктов это решение не распространяется.
Земли сельхозназначения тоже бывают разными: для дачного строительства (без каких-либо ограничений на возводимые постройки), для садоводства (в некоторых района ограничены габариты домов, которые можно построить на садовых участках) и для огородничества (на них иногда вообще запрещено строительство). Во многих садовых товариществах земля не размежевана, и члены товарищества владеют не своими участками земли, а некими "долями общей земли". Продают такие участки следующим образом: старый хозяин товарищество покидает, новый вступает вместо него. Оформить участок в собственность в таком случае будет проблематично: придется сначала мобилизовать соседей, чтобы совместно оплатить аэрофотосъемку и межевание. Раз они не сделали этого до сих пор, то уговорить их будет нелегко.
Довольно распространено строительство капитальных домов на бывших полях, но юридически это некорректно, и дом на основании судебного решения могут предложить снести. Насколько угроза реальна? У разных юристов мнение разное.
"На практике это "бедствие" приобрело такие масштабы, что попытки государства пойти легальным путем, то есть сносить жилье, построенное на сельскохозяйственных землях, скорее всего, вызовут социальный взрыв,-- уверен Виталий Можаровский.-- И текущее бездействие государства стимулирует дальнейшее строительство жилья на землях".
Максим Бородыня, напротив, считает, что пересмотр отношения государства к домам, построенным на полях, вполне возможен. А если углубиться в историю сделок, связанных с перепродажей сельскохозяйственных земель, почти всегда можно отыскать какие-то нарушения. Например, очень распространена такая ситуация: некое юридическое лицо одновременно получило десятки земельных паев бывших колхозников по договорам дарения. При желании признать такую сделку ничтожной проще простого. Так что реституция земли вполне возможна.
Дом с землей
Что касается вторичного рынка, то если и дом, и участок, на котором он находится, принадлежат одному продавцу на праве собственности, то по закону, нельзя купить дом, одновременно не приобретя участок, или, наоборот -- купить участок, не приобретя дом.
Чтобы начать строительство на пустом участке, надо обладать каким-то правом на эту землю -- либо аренды, либо собственности. Как только у вас появляется зарегистрированное право, вы можете получать разрешение на строительство. На этой стадии с практической точки зрения никаких проблем возникнуть не должно, и право на землю необходимо, чтобы потом зарегистрировать право собственности на новую постройку. Итак, сначала получается разрешение на строительство, потом ведутся строительно-монтажные работы, приемка в эксплуатацию -- сейчас нормы довольно щадящие, они сильно упрощены. Затем надо получить разрешение на эксплуатацию и зарегистрировать права собственности уже на новый объект недвижимости. То есть, если разбирать по пунктам, при строительстве сначала оформляют права на участок, потом -- на дом.
Возможна еще и такая ситуация: строение на участке есть, но оно не зарегистрировано. Вам предложат оформить договор на покупку участка и наверняка пообещают помочь потом в оформлении дома, но, на самом деле, зарегистрировать незаконную постройку нелегко, а иногда и вовсе невозможно.
"В принципе, проблемы при самом оформлении дома в собственность могут быть, но только в том случае, если что-то не в порядке с документами. Например, категория земли: построили на пашне. Или если нет разрешения на строительство,-- объясняет Виталий Можаровский.-- Вот тут, скорее всего, откажут. Могут быть также какие-то технические ошибки, опечатки или отсутствие каких-то бумаг. Но, в общем, нет ничего сложного в том, чтобы подъехать к регистраторам и пообщаться, узнать, какие надо собрать бумаги".
Если участок, на котором расположено незарегистрированное строение, дачный, дело сильно упрощается благодаря пресловутой дачной амнистии. Часто достаточно только составить план постройки и написать заявление в органы местного самоуправления. В противном случае, скорее всего, придется пройти все инстанции: заказать проектную документацию для уже имеющегося здания, предоставить ее в местное архитектурно-градостроительное управление, согласовать с пожарными, санитарно-эпидемиологической службой. Или, что тоже возможно, оформлять право собственности через суд. Кстати, такие суды обычно проходят довольно просто. В любом случае, участок с незарегистрированным домом лучше не покупать.
Очень организованные поселки
Когда дело касается организованных поселков, возможно два варианта развития событий. Первый -- продаются готовые дома, уже с "нарезкой" участков, второй -- участки с подрядом. Может быть и так, что продавец еще не размежевал землю или даже еще не оформил ее в собственность. Тогда вам предлагают заключить агентский договор на подбор участка. На практике это значит, что вы можете получить совсем не тот участок, который выбрали: не у реки, например, а у дороги. А если у продавца еще нет права собственности на участок, то можно и вовсе без земли остаться.
Девелопмент -- дело выгодное, и просто продавать землю экономически неинтересно, когда можно заработать еще и на строительстве. Когда поселок "очень организованный", покупателям предлагаются несколько вариантов проектов, из которых можно выбирать. Однако еще один нюанс "очень организованных" поселков в том, что там может регламентироваться все, вплоть до цвета штор в окнах.
Специфика организованных поселков заключается в том, что помимо участков, на которых построены дома, есть еще и общая территория -- дороги, проезды и т. д., инженерные коммуникации, очистные сооружения, бассейны, магазины и пр. То есть, такой поселок всегда состоит из совокупности частных владений и территорий общего пользования. Так, в хорошо организованных поселках общие земли находятся в собственности управляющей компании. В менее организованных поселках оформляется общая долевая собственность владельцев домов: никто не знает, где находится чья-то доля, но при покупке дома вы в любом случае покупаете долю в праве общей собственности на общие земли и коммуникации. Она включается в цену дома, и продать дом отдельно от доли нельзя, так же как нельзя продать долю в праве общей собственности отдельно от дома.
"В неорганизованных поселках часто наблюдается смешанный подход. Как правило, земля продается с подрядом, плюс -- общие территории либо оформляются в общую собственность, либо остаются в собственности управляющей компании,-- рассказывает Виталий Можаровский.-- В данном случае, правда, это скорее "условно управляющая" компания. Такие компании занимаются не управлением поселком, а фактически -- сбором ренты. В маленьких неорганизованных поселках, особенно экономкласса, на управлении много не заработаешь".
Практически всегда застройщик поселка обязуется самостоятельно подготовить все элементы для передачи участка и дома покупателю в собственность. На деле застройщики иногда очень затягивают процесс оформления собственности. В таких случаях юристы рекомендуют брать ситуацию в свои руки и оформлять право собственности на участок и дом через суд.
