Сейчас на рынке загородного жилья больше половины всех проектов позиционируется как коттеджные поселки бизнес-класса. Вместе с тем, почти половина всего спроса лежит в этом же сегменте. КДО-Информ попытался разобраться, что из себя представляет современный поселок бизнес-класса и как правильно выбрать девелопера.
Первый коттеджный поселок появился в Подмосковье более пятнадцати лет назад. Однако игроки рынка до сих пор не определились с классификацией домовладений. В итоге, на сегодняшний день нет какой-либо единой классификации, позволяющей относить (или не относить) коттеджные поселки к сегменту бизнес-класс. Каждая компания устанавливает свои критерии для данного сегмента рынка.
Однако эксперты сходятся во мнении, что поселок бизнес-класса – это своеобразная «золотая середина» между домами эконом-класса и элитными усадьбами. Располагаются такие поселки, как правило, в 10-40 км от МКАД. Считается, что дорога до загородного дома подобного класса не должна превышать 1,5 часа. Конечно, это довольно далеко. Однако рядом со столицей, в пределах 5-километровой зоны, таким поселкам места нет - ближайшие к Москве земельные участки очень дорогие и, как следствие, многократно повышают себестоимость проекта.
Самой большой популярностью среди покупателей домовладений бизнес-класса пользуются коттеджи, площадь которых равна 300-400 метров. По словам Игоря Лебедева, начальника отдела анализа рынка компании «Масштаб», слишком большие по площади дома покупаются реже, так как они требуют соответствующих затрат на приобретение и содержание.
Относительно размера земельного участка предпочтения покупателей изменяются в сторону уменьшения. Если раньше оптимальными считались большие участки, то сегодня покупатели стремятся приобрести средний по размерам и удобный в обслуживании участок. Покупательский спрос приходится в основном на участки размером от 10 до 40 соток, при этом большая часть покупателей предпочитает участки до 20 соток.
При этом приобретение участка без подряда не практикуется – покупателю коттеджа бизнес-класса предлагают на выбор несколько типов домов, выдержанных в едином архитектурном стиле. Связано это с тем, что при строительстве поселков бизнес-класса девелоперы следуют единой концепции, которая разрабатывается еще на стадии проектирования.
Большинство коттеджей бизнес-класса строятся в классическом архитектурном стиле - кирпичные или монолитные дома в сдержанной цветовой гамме. Коттеджей же в стиле hi-tech в сегменте бизнес-класса очень мало, потому что традиционные материалы данного стиля (стекло и бетон) имеют низкие эксплуатационные характеристики в условиях сурового российского климата.
«По степени готовности коттеджи бизнес-класса реализуются в основном под чистовую отделку», - рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость».
Обязательным условием для поселков бизнес-класса является наличие развитой инфраструктуры. В поселке должны находиться: супермаркет, детская и спортивная площадки, гостевая парковка, спорткомплекс и другие элементы. По утверждению Игоря Лебедева, сегодня наличие развитой инфраструктуры как в самом коттеджном поселке, так и на направлении вообще, является важнейшим фактором спроса, серьезным ценообразующим параметром и подчас решающим стимулом для принятия решения о покупке дома.
По месторасположению поселков бизнес-класса также четких критериев нет. «В основном поселки бизнес-класса строятся (или уже построены) в экологически благоприятных районах Подмосковья», - утверждает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба».
Абсолютное большинство
«На данный момент в первичной продаже находятся 132 поселка бизнес-класса», - рассказывает Савелий Орбант, генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». Это составляет порядка 60-65% поселков бизнес-класса от всего предложения коттеджных поселков на рынке. Коттеджные поселки сейчас строятся практически по всем направлениям, в том числе и на самом дорогом - Рублево-Успенском шоссе.
Наиболее активное строительство коттеджных поселков бизнес-класса идет на Новорижском шоссе. Большая часть из них расположена в пределах 40-километровой зоны. На сегодняшний день активно идут продажи в таких поселках как: Николина Поляна, Европа, Истринская слобода, Старая Рига, Крона, Светлогорье, Киселево.
На Калужском шоссе поселки бизнес-класса расположены ближе к Москве. Ближайший поселок – Соловьиная роща находится в пяти километрах от МКАД. За ним следуют поселки Президент, Антоновка, Михайловское, Барский Луг.
Немало интересных проектов находится на Дмитровском шоссе. Здесь предпочитают покупать загородные дома любители горных лыж и отдыха у «большой воды». Среди поселков бизнес-класса по мере удаления от Москвы расположены Пригород, Акварели, Зеленый Оазис, Спасское-Семеновское, Лесная Усадьба.
Активизировалось также строительство и реализация поселков бизнес-класса на Киевском шоссе. Приобрести загородный дом можно в поселках Чистые Пруды, Зеленые Холмы, Глаголево-Парк.
По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, средняя стоимость квадратного метра в строящемся поселке бизнес-класса - $3093 (на конец 2007 года), что на 27% выше значений 2006 года.
Однако потенциальных покупателей, такая цена ни сколько не пугает. Вместе с тем, в целом спрос на них не превышает предложение. По данным за 2007 год, предоставленным Марией Литинецкой, предложение поселков превышает спрос в данном сегменте на 46%. При этом порядка 40% обращений в компанию поступает по объектам с бюджетом до 2 000 000 долларов.
По словам Геннадия Теряева, директора по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, на данный момент спрос на качественные домовладения бизнес-класса превышает предложение на 15%.
Как много домиков красивых…
«К вопросу выбора девелопера коттеджного поселка бизнес-класса необходимо подходить со всей тщательностью», - утверждает Дмитрий Таганов. Первый же вопрос, который задают себе потенциальные покупатели после выяснения метража и стоимости дома – не превратятся ли уверения в скором новоселье в банальный долгострой?
Помимо соблюдения сроков сдачи, поселок бизнес-класса должен обладать высоким качеством строительства, современным инженерным оборудованием, надежными системами безопасности. Поэтому для сведения к минимуму рисков долгостроя или ненадлежащего качества строительства лучше выбирать известного девелопера, с безупречной деловой репутацией.
Прежде всего, у такого девелопера в обязательном порядке должен быть ряд завершённых и успешно реализованных проектов. Необходимо их изучить, прочитать отзывы о них. Просмотреть всю правовую документацию, желательно при участии доверенного юриста. Качество строительства его объектов не должны вызывать каких-либо сомнений.
«Также необходимо обратить внимание на то, какого класса и уровня были предыдущие проекты девелоперов. Это связано с тем, что каждый класс должен иметь определенный набор параметров. И если среди предыдущих проектов присутствовал только эконом-класс, то есть вероятность, что не все требования класса «бизнес» будут учтены», - советует Наталья Бланкова, маркетолог ООО «Пересвет-Реал Эстейт» (входит в ГК «Пересвет-Групп»).
