На рынке недвижимости около 10% сделок совершается с помощью ипотеки, из них, по оценкам экспертов, не более 15% приходится на кредиты для покупки загородного жилья. Почему этот продукт пока занимает такую низкую долю в ипотечных портфелях банков? Какие перспективы у загородной ипотеки? Тему анализирует руководитель блока «Ипотечное кредитование» «Альфа-Банка» Илья Зибарев.
Несколько лет назад кредиты на приобретение загородных коттеджей или частных домов в черте города были редкостью, так как с этими объектами недвижимости работать сложнее, чем с квартирами на вторичном рынке: возникают юридические сложности с оформлением залога в собственность банка, проблемы с определением стоимости объекта.
Сегодня крупные банки, лидирующие на рынке, усовершенствовали свои предложения по кредитованию на загородную ипотеку, технологии, и загородная ипотека стала привлекательнее как для кредитора, так и для заемщика.
Пока кредитование на покупку строящегося дома стагнирует. Отчасти это связано с молодостью самого рынка – застройщики не имеют серьезного опыта, с малым количеством объектов, и в итоге банки не могут адекватно оценить свои риски при выдаче кредита. Что касается строящихся коттеджных поселков, то лишь единицы из них участвуют в банковских ипотечных программах.
На сегодняшний день наибольшее распространение получили кредиты на готовые коттеджи (вторичный рынок). Готовые дома и земля под ними обычно имеют четкий юридический статус – например, статус участка под индивидуальное жилищное строительство; это упрощает процесс получения кредита.
В регионах России, особенно в маленьких городах, где коттеджи и частные дома находятся в черте города и пользуются большей популярностью у жителей, чем квартиры, этот вид кредитования имеет серьезный потенциал для дальнейшего развития.
В целом по рынку первоначальный взнос по кредитам на загородный дом или коттедж составит 30–35% от стоимости дома, притом что по ипотечному кредиту на покупку квартиры первоначальный взнос – 10–15%.
Рост загородной ипотеки в будущем обусловлен также ростом доли загородного рынка недвижимости. Детальный анализ показал, что в последнее время значительно повысилась ликвидность загородного жилья. Кроме того, стоимость квадратного метра в коттеджах и таунхаусах растет быстрее, чем по квартирам, примерно на 28–40% в год, что очень выгодно для частных инвестиций. Помимо положительной динамики роста стоимости этого вида недвижимости, загородные дома привлекательны для покупателей относительно доступными ценами. В этих условиях популярность ипотечных кредитов на покупку коттеджей, несомненно, возрастет.
Столичный рынок загородной недвижимости развивается очень динамично. Сейчас в Подмосковье около 300 поселков, в среднем по 150 домов стоимостью 500 тыс. долл. каждый. Рынок очень большой, поэтому в перспективе двух лет загородная ипотека будет расти. Не исключено, что банки также будут выстраивать партнерство и с загородными застройщиками и тиражировать опыт в регионах.
При этом загородная недвижимость экономкласса пользуется повышенным спросом, а предложений в этом сегменте мало. Можно даже сказать, что поселки экономкласса являются дефицитом. Но даже в этом сегменте потребителям будет сложно обойтись без заемных средств – это является серьезной предпосылкой для усиления позиций загородной ипотеки. Ведь ипотека позволяет купить недвижимость сейчас – то есть по фиксированной цене, ведь потом стоимость коттеджа на рынке растет, а для заемщика она уже зафиксирована.
