Жилье в экологических зонах на треть дороже обычного

Покупатели квартир охотно переплачивают за "хорошую экологию". Редкое объявление о продаже квартир в московских новостройках не сообщает о том, что дом находится в "экологически чистом районе". Особенно если речь идет о жилье на значительном расстоянии от центра. Но если еще два-три года назад акцент на экологию делался, по признанию многих риэлтеров, в основном из-за того, что больше завлечь покупателей было нечем, то сейчас ситуация меняется.

"Сегодня экологический фактор становится для потенциальных покупателей одним из первостепенных", - утверждает директор по маркетингу группы компаний "КОНТИ" Юрий Синяев. По его мнению именно экологическая обстановка в районе будущего местожительства наравне с ценой и транспортной доступностью выйдет на первый план, как это уже давно произошло во всем мире. Надо отметить, что в классификации элитного жилья эксперты уже давно ставят знак равенства между близостью дома к природе (например, к лесопарку) и расположением здания в истерическом центре.

Как отмечает Синяев (в этом с ним согласны и многие другие), квартиры в домах по соседству с лесопарками стоят на 20-30% дороже, чем их "неприродные" аналоги. Впрочем, свою лепту в удорожание квартир в экологически благоприятных районах вносит и малый объем подобных предложений. Оно и понятно: получить разрешение на строительство на участке примыкающем к особо охраняемой природной территории каковой являются едва ли не все лесопарки, в разы сложнее, чем на обычных участках.

"Вообще строить в особо охраняемых природных зонах и на прилегающих к ним территориях нельзя, - уточняет директор департамента управления проектами холдинга RODEX GROUP Валерий Лукинов. - Строительство любых объектов, не связанных с функционированием природной зоны, запрещено соответствующим федеральным законом от 1995 года, а также положениями и паспортами этих зон, утвержденными госорганами, в ведении которых эти территории находятся".

Впрочем, следует отметить, что по действующему законодательству природные зоны являются рекреационными, и, стало быть, в них можно строить объекты для отдыха и спорта: санатории, лыжные базы, гольф- и яхт-клубы. "Кроме того, разрешается строительство некапитальных малоэтажных строений для приема туристов", - добавляет Юрий Синяев.

По словам экспертов, выход все-таки есть: желающим строить жилье на живописных участках необходимо добиться реорганизации самой природной зоны. В изложении Лукинова технология выглядит так. Будущий застройщик заказывает комплексное экологическое обследование территории, чтобы выяснить, имеются ли альтернативы для сохранения объектов природы. Нередко площадь охраняемой территории без ущерба для природы можно сократить -соответственно на выведенных из зоны участках вполне можно вести строительство. Для того чтобы окончательно убедить чиновников в полезности изменения границ природной зоны, аргументы экологические необходимо дополнить аргументами экономического толка. Если все эти этапы удастся преодолеть, останется только разработать и согласовать со всеми заинтересованными инстанциями и ведомствами проект нового положения и паспорта о природной зоне.

Сегодня действующий с 1998 года столичный закон о регулировании градостроительной деятельности на территориях природного комплекса города Москвы позволяет пересматривать границы природных зон и вести строительство разнообразных объектов. Однако данная возможность скоро исчезнет- в Мосгордуме уже прошли первые чтения поправки к закону, после принятия которых изменение границ природных территорий станет невозможным.

По признанию девелоперов, согласование проектов строительства жилых комплексов по соседству с лесопарками несколько проще усилий по реорганизации природных зон. Правда, и в этом случае у застройщиков есть ряд ограничений. В частности, если рядом с будущей стройплощадкой имеется река или озеро, то нельзя возводить здания ближе чем в 50 м от них. В противном случае дома пойдут под снос. "Как правило, действуют серьезные ограничения по высотности строений", - добавляет заместитель директора по инвестициям инвестиционно-девелоперской компании "Сити-ХХI век" Владлен Писарев. А главное требование, которое, впрочем, действует и при застройке на обычных городских участках, - возместить причиненный вред природе: высадить деревья, очистить и благоустроить территорию. Разница лишь в том, что при строительстве рядом с охраняемыми природными зонами выполнение всех этих требований обходится девелоперу дороже.

Но главная отличительная особенность застройки вблизи лесопарков, отмечает Писарев, состоит в том, что девелоперу необходимо не допустить нарушения экобаланса и "вписать" строящийся комплекс в природную среду. Решается эта в целом труднореализуемая задача с помощью архитектуры и новейших экологичных строительных технологий.

Наиболее удачными по вписыванию строящихся жилых комплексов в окружающую среду эксперты называют проекты комплексной застройки в Куркине и первый экопарк "Лосиный остров", возводящийся на границе с одноименным национальным парком. Инициатором первого проекта в 2000 году выступили городские власти. Проект должен был стать олицетворением новой градостроительной концепции Москвы, заключающейся как раз в попытке найти компромисс между развитием города и необходимостью сохранения природы. Впервые в проектировании застройки, включающей несколько высотных жилых домов, а также малоэтажных таунхаусов и коттеджей, детсадов, школ, бассейнов, магазинов, досуговых центров и тд., участвовал генпроектировщик по экологическому сопровождению - Научно- исследовательский и проектно-изыскательский институт экологии города. Как отмечают эксперты, это позволило проектировщикам применить нетрадиционные подходы и максимально сохранить имеющийся уникальный природный ландшафт при застройке и расположении инженерных коммуникаций. Реализацией строящегося жилья занимается группа компаний "Собор". По их информации, проданы уже все квартиры в десяти высотных корпусах (от 6 до 12 этажей) в микрорайоне в центральной части Куркина.

Второй проект-экопарк "Лосиный остров", продукция компании "ДОН-Строй". В этом проекте по возведению девяти высотных (до 28 этажей) жилых домов девелопер делает акцент на использование "инновационных экотехнологий". По словам главы пресс-службы компании Екатерины Кукановой, суть таких технологий не только в использовании экологичных материалов, но прежде всего в применении энергоэффективных и ресурсосберегающих ноу-хау. "Например, для сокращения потерь тепла при вентиляции зданий устанавливаются приточно-вытяжные системы с теплообменниками, а в остеклении используется низкоэмульсионное стекло, также снижающее теплопотери", - рассказывает Куканова. Кроме того, компания гордится тем, что все дома экопарка спроектированы таким образом, чтобы максимально использовать естественное освещение. Благодаря этому среднегодовая суммарная степень освещенности квартир солнцем будет в четыре раза выше, чем в типовом жилье.

В целом, отмечают эксперты, использование экологичных технологий, а также необходимость выполнения довольно жестких требований при застройке вблизи природных зон удорожают проект. По их оценкам, одни только экологически чистые стройматериалы увеличивают бюджет проекта на 8-10%. Однако понятно, что девелоперы, достаточно дорого заплатившие за получение самого права на строительство в зеленой зоне, не будут применять экологичные технологии для возведения жилья эконом-класса. Именно поэтому все немногочисленные экопроекты относятся к элитному сегменту. Впрочем, затраты девелоперов окупаются с лихвой, а спрос на такие квартиры, уверяют риэлтеры, всегда будет велик.

Высокие требования - строгий спрос

Около 80 нарушений природоохранного законодательства выявили экологи на стройках Москвы в апреле. По информации столичного департамента природопользования и охраны окружающей среды, в минувшем месяце сотрудники ведомства провели 89 проверок московских строи тельных площадок и выявили 79 различных нарушений природоохранного законодательства. В частности, на 18 стройплощадках не была организована мойка грязного автотранспорта, выезжающего с застраиваемой территории на улицы города, еще на 17 площадках были обнаружены несанкционированные свалки строительного мусора. Кроме того, экологи обнаружили, что на многих стройках нарушаются правила охраны зеленых насаждений и условия вырубки деревьев. Общая сумма штрафов составила 3,4 млн руб. Согласно отчету Мостехнадзора, в минувшем году ведомство провело 190 проверок столичных стройплощадок (в 2006 году-43), в результате которых выявлены 224 нарушения. Общая сумма наложенных на нарушителей штрафов составила около 3 млн руб. Поданным ВЦИОМа, лишь 11% россиян считают, что за последние пять лет ситуация в сфере экологии и охране окружающей среды улучшилась. Противоположного мнения придерживаются 50% опрошенных, а 30% полагают, что никаких существенных изменений в этой сфере не произошло.

23.05.08