Что выгоднее покупать для сдачи в аренду: квартиру в новостройке или вторичное жилье?
Квартира, купленная в новостройке, принесет меньше 4%
Мария ЖУКОВА, первый зам. директора компании «МИЭЛЬ – Аренда»:
В аренде нет четких параметров разделения квартир на элитный или эконом-класс. В основном объекты, сдаваемые в аренду, делятся по ценовому диапазону. На цену при сдаче квартиры элитного сегмента в аренду в наибольшей степени влияют местоположение, качество дома, стоимость и качество ремонта, количество комнат, их метраж. Элитная по цене квартира может сдаваться и в доме, который в новостройках относится к бизнес-классу, если этот дом имеет собственную инфраструктуру, огороженную, охраняемую территорию, подземный гараж.
Рейтинг местоположения существенно влияет на стоимость аренды. В наиболее престижных районах аренда элитной квартиры может стоить от 15 до 35-40 тысяч долларов в месяц. К примеру, в районе Остоженки, Чистых прудов, Тверской квартиры стоят дороже, чем аналогичные объекты в Кунцево – и даже не из-за качества домов, а из-за престижности самих районов.
Процент дохода Если сдавать недвижимость, купленную на вторичном рынке, можно заработать максимум 4-5% годовых, без учета стоимости ремонта и коммунальных платежей. Квартира, купленная в новостройке, принесет меньше 4% годовых, потому что сумма, затраченная на ремонт новой квартиры за счет возведения стен, планировки, согласований, будет выше, чем сумма на ремонт во «вторичке».
Квартиру, купленную на вторичном рынке, через 2-3 месяца ремонтных работ уже можно предлагать в аренду. А квартиру в новом доме – только после того, как пройдут согласования планировок, будет сделан ремонт и получены документы на право собственности, ведь сдача квартиры в аренду без права собственности незаконна.
Совет
Если человеку нужен ускоренный оборот средств, тогда перепродажа на растущем рынке – самый подходящий вариант. Если рынок не растущий, а относительно стабильный, тогда, чтобы получить прибыль, нужно вкладывать деньги в ремонт квартиры и ждать, когда цены пойдут вверх. В течение полугода или года имеет смысл сдавать недвижимость. При этом совсем не обязательно делать капитальный ремонт, можно просто привести квартиру в надлежащее состояние, и сдавать не очень дорого, например, по ценам бизнес-минус. В итоге в течение полугода или года собственнику будет обеспечен доход. В каждом из вариантов есть плюсы и минусы, и каждый решает для себя, с какой целью он приобретает квартиру.
Анна ЛЕВИТОВА, управляющий партнер компании Evans Property Services:
Прежде чем начинать сравнивать различные типы недвижимости, хотелось бы определиться с терминологией. Часто новостройки противопоставляют вторичному жилью, поэтому хотелось бы пояснить один вопрос. «Вторичный рынок» – это квартиры, продаваемые прежними владельцами, а не специальная категория дома. Например, квартира в «Дворянском гнезде» по 50 тысяч долларов за кв. метр, но продающаяся нынешними владельцами, а не застройщиком, – это вторичное жилье. Именно такие квартиры, расположенные в новых, качественных, но уже завершенных домах, с документами на собственность, и являются наиболее дорогими. Бутиковский, Молочный, Большой Левшинский – это примеры адресов, где цена на квартиру достигает 50 тысяч долларов за кв. метр. К этому же списку относится Агаларов Хаус. Если говорить о сталинских, министерских и дореволюционных домах, то цены на них в центре колеблются от 10 до 20 тысяч долларов за кв. метр.
На цену покупки повлияют месторасположение, качество дома, вид, отделка или ее отсутствие. Для покупателя также важны документы на собственность, юридическая чистота истории квартиры. Для арендатора тип дома и порядок с документами менее важны, для него главным являются месторасположение дома, вид из окон, ремонт и хорошо отремонтированный подъезд.
Процент дохода
Квартиры в новых домах сдаются внаем на 25-35% дороже, чем жилье в более старых зданиях в том же месте, а цена на них существенно выше, поэтому и доходность при сдаче их в аренду ниже. Например, квартиру общей площадью 200 метров в Агаларов Хаус можно продать за 47 тысяч долларов за метр, то есть по цене 9 млн 400 тысяч долларов. Сдать такую квартиру можно примерно за 25 тысяч долларов в месяц, что составляет 300 тысяч долларов в год, то есть доходность от аренды составит 3,19% годовых.
Если сдавать квартиру площадью 200 метров, с 3 спальнями, расположенную в дореволюционном доме с чистым подъездом и хорошим ремонтом, можно получить арендную плату в размере 18 тысяч долларов, то есть годовой доход составит 216 тысяч долларов. Цена такой квартиры на нынешнем рынке 12-15 тысяч долларов за кв. метр, в среднем 2 млн 700 тысяч долларов. Таким образом, доходность от аренды составит 8% годовых, то есть будет значительно выше.
Совет
Мы советуем своим клиентам покупать квартиры в дореволюционных домах в хороших местах и сдавать их в аренду. Квартиры в некоторых новостройках, возможно, могут быть интересны для покупки и перепродажи, но каждый вариант нужно рассматривать отдельно, пользуясь советами специалиста. Мы всегда рады предложить подобный инвестиционный проект, в том числе квартиры, продающиеся с арендатором.
