Ажиотажный рост цен на недвижимость Сочи спровоцировал передел местного рынка в пользу крупных застройщиков. По мнению экспертов, начинать новые девелоперские проекты в столице Олимпиады-2014 сейчас экономически нецелесообразно. Но, несмотря на это, многие девелоперы не оставляют надежд занять место под солнцем и выйти на этот рынок.
В конце декабря 2007 года правительство РФ утвердило программу строительства в Сочи олимпийских объектов и горно-климатического курорта. Для проведения зимних Олимпийских игр на берегу Черного моря в Имеретинской долине и в горах рядом с Красной Поляной будет построено и реконструировано 243 объекта спортивно-рекреационной инфраструктуры, в том числе 29 гостиничных и оздоровительных комплексов. В частности, планируется построить биатлонный комплекс на 20 тыс. мест, лыжный комплекс на 16 тыс. мест, санно-бобслейную трассу, ледовый дворец спорта на 12 тыс. мест, большую и малую ледовые арены для хоккея с шайбой, центральный стадион на 40 тыс. мест и олимпийскую деревню. Суммарный объем инвестиций в Сочи до 2014 года составит 313,8 млрд руб., причем из бюджета на олимпийскую стройку будет выделено 195 млрд руб. Государственные инвестиции будут направлены преимущественно в строительство спортивных и социальных объектов, транспортной, инженерной и энергетической инфраструктуры.
В туристическо-рекреационные проекты будут привлечены частные инвесторы.
Координировать застройку Сочи будет госкорпорация «Олимпстрой». В олимпийской программе официально участвуют шесть компанийинвесторов: ОАО «Газпром», ЗАО «Холдинговая компания „Интеррос”», ООО «Компания по девелопменту горнолыжного курорта „Роза хутор”» (структура «Интерроса»), ООО «Рогсибал» (структура «Базового элемента»), ОАО «Красная Поляна» (совместно с ГК ЮМАКО) и ОАО «Тоннельный отряд-44».
Активно работать на сочинском рынке недвижимости сегодня способны только крупные компании и создавшие с ними альянс девелоперы, считают опрошенные B&FM эксперты. «Благодаря мощным экономическим рычагам такие гиганты, как „Базэл” и „Газпром”, смогут реализовать важные инфраструктурные проекты, оставив частникам точечнуюзастройку»,— говорит партнер компании Knight Frank Константин Романов. «В Сочи существует масса проблем, связанных с оформлением и согласованием документации, выделением доли города,— объясняет руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.— После запрета приватизации земельных участков в Сочи (теперь их можно арендовать сроком на 49 лет, а в собственность приобрести лишь землю, приватизированную ранее) эти сложности только усилятся, что приведет к отсеву более слабых и мелких компаний».
Свою роль в естественном отборе застройщиков Сочи сыграл безудержный рост цен на местную недвижимость. «Рост цен на землю в прибрежной полосе Центрального района после объявления решения МОК по Сочи составил от 200% до 300%, а 1 кв. м жилья подорожал практически в два раза»,— говорит директор компании Penny Lane Sochi Сергей Никитин. «В начале 2007 года 1 кв. м жилой недвижимости стоил $2-2,5 тыс., а к концу года — $4 тыс.»,— говорит юрисконсульт компании «Велес лекс» Евгений Акимов.
Спрос на сочинское жилье формируется за счет покупателей из других регионов РФ. «Подавляющее число сделок (65-70%) носит инвестиционный характер»,— говорит директор по продажам агентства элитной недвижимости «Новое качество» Андрей Уфимцев.
Рост арендных ставок на коммерческую недвижимость Сочи, по данным Ольги Широковой, достигает 10% за квартал. По итогам 2007 года аренда офисов класса В выросла на 40% и составила $450-800 за 1 кв. м в год.
Арендные ставки в центральных торговых коридорах Сочи колеблются в пределах $1,2-1,8 тыс. за 1 кв. м в год, а в периферийных торговых центрах — $0,6-1 тыс.
Рост цен на недвижимость в Сочи не остановится, возможна лишь их коррекция, считают эксперты. «На сегодня ценовая ситуация остается без изменений, рынок является перегретым»,— говорит руководитель аналитического отдела департамента консалтинга и аналитических исследований компании Mayfair Properties Илья Непиющий. «Тем не менее темпы роста цен замедлились, соответственно, можно ожидать их стабилизации, которая продлится до 2010- 2012 года»,— говорит генеральный директор компании Vesco Realty Sochi Станислав Грипас.
По его словам, продавцы элитного жилья сегодня вынуждены снижать цену на 10-15%. Тем не менее падения цен ждатьбесполезно. Специалисты компании «Новое качество» уверены, что цены на сочинское жилье будут ежегодно расти на 20%, а успокоится рынок недвижимости не раньше чем через пять-семь лет.
«Вход на сочинский рынок экономически сейчас не совсем привлекателен, однако девелоперы стараются использовать для этого любую возможность, так как рост рынка не оставляет сомнений в будущей прибыли»,— говорит Илья Непиющий.
По его мнению, приобретать в Сочи площадки и начинать строительство следовало в 2005-2006 году. Сейчас эксперт советует придерживать сочинские площадки и объекты: «В дальнейшем их цена будет расти рыночными и спекулятивными способами, например за счет искусственного регулирования объема предложения».
«Этот год обещает стать годом глобальной стройки в регионе,— говорит Илья Непиющий.— Большинство строящихся объектов жилой и коммерческой недвижимости было анонсировано в 2004-2007 годах, срок их сдачи в эксплуатацию намечен на 2009-2010 годы». По данным Mayfair Properties, на долю жилья приходится около 90% площадей возводимой недвижимости.
Основными игроками на сочинском рынке недвижимости эксперты называют такие крупные московские компании, как «Интеко», ПИК, ЮМАКО, «Грас», «СТ-групп регион», «СистемаГалс», «NBM стройсервис», «Диал строй инвест», структуры «Интерроса» и «Базэла». По словам Ольги Широковой, крупными земельными участками владеют «Газпром», Минтранс, РАО ЕЭС, «Мострансгаз», «Нортгаз».
Признание Сочи столицей зимних Олимпийских игр способствует бурному развитию девелопмента, однако эксперты опасаются, что после Олимпиады интерес к городу со стороны инвесторов может снизиться. «Государство печется сегодня лишь о проведении Олимпиады, а не о дальнейшей эксплуатации построенных для нее объектов»,— отмечает руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Денис Соколов. «Если все грандиозные планы по созданию транспортной и энергетической инфраструктуры качественно реализовать не удастся, то Сочи при всем его потенциале постигнет судьба других олимпийских городов»,— считает Ольга Широкова.
Сейчас же строить в Сочи целесообразно гостиницы, апарт-отели и жилье, считает управляющий партнер компании «Новое качество» МихаилГец. По его словам, на местном рынке есть серьезные ограничения по строительству коммерческой недвижимости. «Два крупных торговых центра (100-150 тыс. кв. м) смогут удовлетворить потребность города в торговых площадях,— объясняет Гец.— Сейчас в Сочи практически нет бизнес-центров высокого класса, однако ограничения по офисной недвижимости составляют 70-100 тыс. кв. м, то есть дватри здания». Девелоперам следует обратить внимание на выставочные комплексы, считают эксперты. После Олимпиады Сочи может стать российским аналогом Канн и Ривьеры, полагает Денис Соколов.
По мнению Станислава Грипаса, сейчас сложно прогнозировать ситуацию на рынке недвижимости Сочи после проведения Олимпиады.
«Большинство объектов еще не построено, и пока непонятно, как будет развиваться регион»,— резюмирует эксперт. В любом случае инвесторам следует готовиться к снижению показателей прибыльности девелоперских проектов в Сочи. Сейчас жилье может приносить около 50% годовых, а гостиничные проекты — 10-12%. Их окупаемость составляет пять и десять лет соответственно. «Текущий рост цен на землю и жилье, дороговизна проживания в гостиницах должны исчезнуть как факт после проведения Олимпиады, поэтому прибыльность реализуемых проектов является иллюзией»,— предупреждает Илья Непиющий. По его прогнозам, многие построенные объекты после Олимпиады будут проданы из-за их неэффективности.
Илья Непиющий, руководитель аналитического отдела департамента консалтинга и аналитических исследований компании Mayfair Properties — Рынок жилой недвижимости Сочи будет расти в течение 10-15 лет, поэтому этот сегмент наиболее перспективен для инвестиций, в том числе частных. Для полноценного развития городской среды рынком также будут востребованы проекты современных ТРЦ. Наиболее оптимальными местами для их размещения являются формирующиеся районы жилой застройки, а также крупные транспортные узлы — аэропорт, вокзал, шоссе Адлер—Сочи и другие.
Развитие рынка складских помещений объективно зависит от состояния дорожнотранспортной сферы. Строительство новых дорог даст возможность реализации проектов крупных логистических комплексов, что будет весьма своевременно при условии появления в Сочи больших объемов торговой недвижимости. Другим важным условием для развития складского сегмента является усовершенствование системы энергообеспечения региона.
Ольга Широкова, руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood — Объекты торговой недвижимости в сочинском регионе не станут убыточными для инвесторов и в постолимпийский период. После обновления транспортной, социальной и спортивной инфраструктуры Сочи привлечет достаточное число туристов, способных окупить построенные к олимпийским играм объекты. Сегодня рынок торговой недвижимости в городе развит очень слабо, ощущается большой недостаток качественных площадей. При условии дальнейшего активного развития деловой сферы города и роста уровня покупательской способности качественные торговые объекты с продуманной концепцией и правильно определенными целевыми группами будут продолжать успешно функционировать.
