Уходящий год отмечен активным ростом рынка аренды загородного жилья. Высокий спрос на доходные дома в организованных коттеджных поселках заставляет девелоперов развивать этот сегмент недвижимости, который может стать надежным инструментом долгосрочных инвестиций, считают эксперты.
Игроки рынка загородной недвижимости отмечают резкое повышение спроса на доходные загородные дома в охраняемых коттеджных поселках. «Это обстоятельство задает рынку новое направление, когда за чертой города возводятся коттеджные поселки и поселки таунхаусов, предназначенные исключительно для сдачи в аренду»,— говорит директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко.
По его словам, такие поселки, состоящие из 15-30 домов, ориентированы на высокооплачиваемую группу арендаторов, что позволяет снизить риск окупаемости подобных проектов. Девелопмент доходных деревень наиболее развит в Подмосковье. «Именно в столице сконцентрированы представительства крупных иностранных компаний, топ-менеджеры которых составляют основную часть потенциальных арендаторов дорогой загородной недвижимости»,— объясняет директор по маркетингу компании «Домострой» Анжелика Куклина. «Сегодня востребован элитный сегмент аренды загородных коттеджей, а предложения в этой области мало, поэтому выход в данный сегмент со стратегической точки зрения является для застройщиков верным решением»,— резюмирует руководитель направления загородной недвижимости отделения «Сретенское» компании «Инком-недвижимость» Ольга Баштанова.
Пионером доходных деревень в России стала Rosinka International Group, которая 17 лет назад построила в 4 км от МКАД по Пятницкому шоссе арендный поселок Росинка. Сегодня это одна из самых успешных доходных деревень Подмосковья. По словам Анжелики Куклиной, арендные ставки в Росинке самые высокие, а лист ожидания расписан на два года вперед.
Сегодня Подмосковье насчитывает около 30 арендных поселков, в том числе Нахабино Country Club (Волоколамское шоссе), Чигасово, Новахово, Семейный клуб, Рублево-1, Рублево-2, Успех (Рублево-Успенское шоссе), Никольская Слобода (Новорижское шоссе), Павловы Родники, Новодарьино (Калужское шоссе), Жуковка (Ярославское шоссе). По данным управляющего директора Vesco Realty Сергея Салниса, более 80% доходных деревень находятся в радиусе 30 км от Москвы. Исключение составляет поселок Конаково River Club, расположенный в 125 км от МКАД на юге Тверской области.
Строить доходные деревни участники рынка советуют в наиболее популярных загородных направлениях, таких как Рублево-Успенское, Калужское, Новорижское, Минское и Дмитровское шоссе. «Тем не менее с экономической точки зрения проекты арендных поселков являются затратными, в этой связи девелоперам целесообразнее осваивать те участки, где стоимость земли пока не такая высокая, как на раскрученных направлениях»,— предупреждает Сергей Салнис. В черном списке застройщиков сегодня находятся восточное и южное направления, отличающиеся неблагоприятной транспортной и экологической ситуацией, а также слаборазвитой инфраструктурой. Арендные поселки, по мнению Анжелики Куклиной, целесообразно располагать возле развлекательных объектов — яхт-клубов, горнолыжных склонов (Сорочаны, Волен), гольф-клубов (Нахабино) и конноспортивных сооружений (Завидово). «Этот удачный маркетинговый ход позволит также снизить затраты на подвод коммуникаций и организацию транспортной доступности»,— объясняет Ольга Баштанова.
Высокий платежеспособный спрос на жилье вблизи от МКАД способствовал развитию арендных поселков преимущественно бизнеси премиум-класса. Доходные деревни экономкласса на рынке практически не представлены, но их доля будет расти вслед за спросом, уверены эксперты.
«Обитателями доходных деревень сегодня являются будущие покупатели коттеджей, которые для начала хотят испытать загородный образ жизни,— говорит руководитель департамента маркетинговых исследований союза „Маринс групп” Юлия Сикачева.— Другая категория арендаторов просто не готова строить дом и содержать его». Многие иностранные компании на годы арендуют загородное жилье для сотрудников высшего звена.
«Зарубежные гости тяготеют к доходным городкам, расположенным в черте столицы,— Чайка, Покровские Холмы, Серебряный Бор, Сетунь, Остров Фантазий»,— говорит Сикачева. Аренда элитного дома с камином, спортзалом, большим ухоженным садом и открытым бассейном стоит от $10 тыс. в месяц. Аренда коттеджа бизнес-класса стоит от $2 тыс. до $10 тыс. в месяц. Арендные ставки в доходных деревнях аналогичны стоимости коттеджей в организованных поселках: цена аренды зависит от срока, на который сдается объект. «Если длительность аренды более полугода, то ежемесячные ставки могут быть на 20% ниже краткосрочной аренды»,— объясняет Сергей Салнис.
«На длительный срок, от года и более, обычно сдаются высокобюджетные объекты, относительно недорогие коттеджи (до $10 тыс. в месяц) можно снять на сезон. Для элитного сегмента сезонная аренда нехарактерна»,— говорит Юлия Сикачева.
«Строительство доходных деревень является инвестиционно привлекательным направлением загородного девелопмента,— считает Сергей Салнис.— Тем не менее подобные объекты являются затратными, а срок окупаемости может растянуться более чем на семьвосемь лет». Инвестиции в проект загородного поселка составляют в среднем $1-1,5 тыс. за 1 кв. м. Рентабельность доходных деревень во многом зависит от рыночной ситуации.
По словам Сергея Салниса, сейчас рынок загородной аренды активен, арендные ставки растут на 2-3% ежемесячно. «Таким образом, уровень доходности составляет в среднем 20-22%, а наиболее удачные проекты могут принести 35-40% дохода»,— резюмирует Сергей Салнис.
Доход девелоперу приносит сдача коттеджей в аренду, а также эксплуатация объектов инфраструктуры, которой за фиксированную плату занимается управляющая компания (УК).
«Крупные девелоперы, как правило, управляют поселками самостоятельно, создавая свою УК»,— считает Сергей Салнис. Эксплуатация инженерных систем поселка, уборка и охрана территории приносят незначительный доход.
По словам заместителя директора департамента жилой недвижимости RIGroup Александра Винокурова, основной доход управляющие компании получают за счет оказания дополнительных услуг, к которым относятся усиленная охрана, мойка машин, ремонт помещений, озеленение участков, услуги развлекательных и фитнес-центров.
Дмитрий Сироткин, генеральный директор девелоперской компании «Мультигрупп» — Чтобы строить коттеджный поселок для последующей сдачи его в аренду, необходимо оценить рентабельность этого бизнеса. Объемы финансирования подобных проектов несоизмеримы со временем, по прошествии которого эти инвестиции принесут прибыль.
Стоимость дома с участком на расстоянии 30-40 км от Москвы составляет в среднем $800-900 тыс. Для строительства 20 домов потребуется вложить $18 млн. При средней стоимости аренды $5 тыс. эти вложения окупятся лишь через 13 лет. Я сомневаюсь, что найдутся люди, готовые потратить $18 млн и ждать 14 лет, пока эти инвестиции начнут приносить прибыль.
Возможен комбинированный вариант, когда в рамках застройки коттеджного поселка оставляют несколько домов для сдачи их в аренду. Тогда необходимая норма прибыли достигается за счет реализации построенных для продажи домов и покрывает расходы, связанные со строительством домовладений для сдачи в аренду. Таким образом, эти объекты могут приносить девелоперу стабильный ежемесячный, а также ежегодный дополнительный доход. Размер прибыли формируется в зависимости от спроса.
В этом вопросе большую роль играет сезонность: летом многие готовы уехать за 30-40 км от Москвы, в холодное время года люди стараются жить ближе к городу. Идеальный вариант для застройщика — сдавать коттеджи круглогодично, но в таком случае дома должны располагаться недалеко от города, арендная ставка при этом существенно возрастет.
