Квадратный кредит

Несмотря на мировой банковский кризис, ипотека в Москве остаётся достаточно популярным методом решения квартирного вопроса. Слово "ипотека" мы слышали с начала 1990-х. Когда стало ясно, что бесплатное жилье от государства закончилось, а квартира при приватизации превращается в огромные деньги, решение жилищного вопроса возложили на банковскую сферу. Ипотеку - специализированный жилищный кредит, в котором залогом служит сама купленная (построенная) квартира, - представляли почти панацеей, приводя в пример Европу и США, где молодая семья вначале вселяется в новый дом, а уж затем 20-30 лет выплачивает банку его стоимость. Однако 10 лет назад было, очевидно, рано: люди, которые в 1990-е были на ты с банковской системой, чаще всего в многолетнем жилищном кредите не нуждались, а остальные не были достаточно платежеспособными. Да и вообще для 1997 года, скажем, срок в 20 лет был каким-то космическим. Собственно, кризис 1998-го очень хорошо показал соотечественникам, на каком мы пока еще находимся свете и как наша финансовая система еще далека от 20- и 30-летних кредитов.

Лед недоверия начал таять в последние годы, причем в столице, пожалуй, в первую очередь. Помимо всего прочего, сработали, по-видимому, и растущие цены на московскую недвижимость: многим стало понятно, что купить в кредит сейчас реальнее, чем накопить.

Сыграла свою роль и дорогая нефть: в банковский сектор пришли относительно "дешевые" деньги, и большинство "розничных" отечественных банков начали облегчать условия предоставления кредитов и снижать проценты. Наконец, когда система жилищного кредитования стала отработанной, "ипотечников" перестали бояться застройщики. По-настоящему же популярным ипотечное кредитование стало тогда, когда соответствующие программы основных российских банков стали распространяться и на вторичную жилплощадь, то есть квартиры б/у, стоящие обычно дешевле аналогичных квартир в новостройках. Именно ипотеке, считают многие риелторы, мы обязаны мощному росту цен на московское жилье в 2006 году: благодаря кредитованию лавинообразно вырос спрос, за которым предложение нового и вторичного жилья категорически не успевало.

Как это делается

Предположим, что молодой москвич намеревается купить жилье в кредит. Для этого ему в первую очередь необходимо определиться с объектом покупки и наличными денежными ресурсами - совсем без средств, увы, квартиру не приобретешь и в кредит. Если нужна жилплощадь в новостройке, то следующим шагом будет визит в офис продаж компании-застройщика. Там клиенту подскажут, работает ли данная фирма с ипотекой. Если, что бывает чаще всего, ответ на этот вопрос будет положительным, то в офисе продаж сообщат, с какими именно банками предпочитает "общаться" застройщик. И здесь право выбора у клиента сужается: в теории он сам может выбрать любой банк для жилищного кредитования, но фактически купить квартиру в кредит через "неавторизованный" застройщиком банк невозможно.

Таким образом, определившись что покупать и где брать ссуду, клиент может начинать сбор документов, необходимых для предоставления кредита. Здесь стоит поторопиться: на облюбованную квартиру может найтись покупатель с реальными деньгами, и нетрудно угадать, кому в этом случае отдаст предпочтение застройщик.

Пакет документов, необходимых для предоставления кредита, может варьироваться, и здесь следует быть особенно внимательным, поскольку существует неписаный, но в то же время незыблемый закон: чем меньше бумаг собирает соискатель займа, тем дороже в конечном итоге ему этот заем обойдется. При этом ключевым документом для оценки платежеспособности клиента является знакомая всем справка о доходах формы 2-НДФЛ, которую работодатель в соответствии с Трудовым кодексом обязан выдать сотруднику по первому требованию.

Обычно необходимо предоставить такую справку за 12 последних месяцев работы. Некоторые банки, например Сбербанк, предпочитают собственную форму справки о доходах, проявляя к такому документу больше доверия, чем к 2-НДФЛ.

Следующий момент, диктующий необходимость вдумчивого подхода, - это требования, которые банк выдвигает при выдаче кредита.

Например, почти все кредитные организации в качестве обязательного условия предлагают оформить страховку жизни, здоровья клиента, а также застраховаться на случай потери дохода. При этом страховая компания, разумеется, в большинстве случаев выбирается банком.

Иногда величина страхового взноса бывает такова, что стоит рассмотреть возможность взять потребительский кредит и после этого приобрести квартиру за реальные деньги. Однако такая возможность имеется лишь у тех, кому нужна не слишком крупная в масштабах столичного рынка недвижимости сумма. Скажем, сумму, эквивалентную 50 тыс. долларов в виде потребительского кредита взять еще можно, особенно при наличии поручителей, а вот 150 тыс. долларов - уже вряд ли. Еще одно, о чем стоит упомянуть, - это необходимость при покупке жилья в новостройке брать кредит с некоторым запасом: иначе на что производить отделку квартиры, которая может потянуть на пару-тройку десятков тысяч "зеленых", а то и более?

Если же речь идет о приобретении в кредит вторичной недвижимости, то есть квартиры, как правило, еще советских времен, от покупателя требуется прежде всего необыкновенная быстрота.

Вначале собираются документы для предоставления кредита (покупатель в этом случае - ура! - в выборе банка полностью свободен). Затем выбирается нужная квартира. После этого нужно решить с продавцом (или риелтором) вопрос о том, что оплата будет осуществляться с помощью банка (иногда, увы, особенно "вредные" продавцы требуют непременно "наличные через банковскую ячейку"). Но если продавец согласен на ипотеку, дело почти сделано: нужно дождаться решения о выдаче кредита и оплатить покупку. Кстати, подавать в банк документы следует одновременно с выбором квартиры, а то и несколькими днями ранее. Впрочем, если человек приобретает квартиру не с нуля, а предварительно продав старую, то разница вполне может быть покрыта потребительским кредитом, и тогда покупатель опять-таки выступает как "белый человек" с реальными деньгами.

Таких на московском рынке недвижимости любят.

Имеется, наконец, и возможность получить ипотечный кредит на льготных условиях. Для этого покупателям недвижимости нужно быть "молодой семьей" в том смысле, в каком это понимает столичное правительство. Дело в том, что в Москве достаточно успешно действует городская программа "Молодой семье - доступное жилье".

Так вот, для того чтобы в рамках упомянутой программы приобрести квартиру по ипотечной схеме, все члены семьи должны иметь московскую прописку, быть моложе 35 лет, а хотя бы один из супругов - стоять в очереди на улучшение жилищных условий (Москва, кстати, едва ли не единственный регион РФ, где такие очереди сохранились).

Это последнее условие отпугивает большинство молодых семей: встать в очередь на улучшение жилищных условий не такая простая задача, но при большом желании - решаемая.

Гладко было на бумаге...

Описанная схема вполне исправно работала в течение 2006-го и начала 2007 года, но сейчас на ипотечном рынке происходят довольно странные явления. Если называть вещи своими именами, многие банки стали куда осторожнее выдавать крупные кредиты, в том числе ипотечные. Некоторые из них предоставление ипотечных ссуд вообще временно прекратили, хотя на банковских сайтах все кредитные программы по-прежнему значатся. Скорее всего, банкиры дожидаются окончания мирового финансового кризиса, вызванного падением американского рынка рисковой ипотеки. Россия, к счастью, этим видом ипотеки обзавестись не успела: у нас на характерных для него льготных условиях выдавались лишь потребительские и некоторые автокредиты. Но общая банковская лихорадка краем задевает и наш рынок: так, недавно стало известно, что консорциум из российского банка ВТБ и зарубежных UniCredit и Deutsche Bank приостановил рефинансирование российской ипотеки. Это значит, что "дешевые" деньги для большинства отечественных банков закончились и выдавать ипотечные кредиты теперь будут с оглядкой и не всем. И, разумеется, столица в этом случае вряд ли будет исключением. А уж кредиты в "падающей" нынче американской валюте теперь не выдает почти никто.

Есть, впрочем, большие шансы на то, что мировой кризис ликвидности не сможет потопить российский кредитный рынок: у нас есть такие "столпы", как Сбербанк, по итогам 2006 года занимавший добрую половину ипотечного рынка. Кроме того, в России уже несколько лет существует организация, призванная не допустить острого ипотечного кризиса - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Это государственное агентство рефинансирует коммерческим банкам ипотечные ссуды, являясь в известном смысле национальным регулятором в данной сфере. Но в любом случае облегчения получения и удешевления жилищных кредитов в ближайшие месяцы ожидать не приходится. А потому если улучшить квартирные условия очень нужно, ипотекой можно, конечно, пользоваться (что, собственно, те же москвичи и делают) относительно безопасно, но такой выгоды от подобного кредита, как в 2006 году, в пору безудержного роста цен на недвижимость, ожидать не приходится. Речь идет просто об инструменте для покупки квартиры - довольно удобном, но, увы, с волшебной палочкой не имеющим ничего общего.

КСТАТИ

За первое полугодие 2007 года по всей стране было выдано ипотечных кредитов на 266,6 млрд рублей против 106,1 млрд рублей за аналогичный период 2006 года. В Москве же за 1-й квартал 2007 года общий объем ипотечных ссуд составил 12,6 млрд рублей, что превышает показатель всего первого полугодия 2006-го.

Тем не менее в настоящее время столица уже не является наиболее активно растущим рынком ипотечного кредитования, уступая пальму первенства Санкт-Петербургу и некоторым другим регионам. Это связано со стагнацией цен на московскую недвижимость, которая началась весной 2007 года.

До конца лета кредитные организации пытались оживить ситуацию новыми предложениями, в том числе ипотечными кредитами без первоначального взноса. Однако уже в последние дни августа аналитики и должностные лица многих банков стали предсказывать скорое закрытие подобных высокорисковых проектов, что и произошло в осенние месяцы.

Напомним, что в 2006 году в Москве было построено около 5 млн кв. м жилья, из которых 1,87 млн выделено на городские социальные программы, в том числе 270 тыс. кв. м - под льготную ипотеку по программе "Молодой семье - доступное жильё".

Программы социальной ипотеки, отличающейся от коммерческой повышенным сроком (25 лет) и пониженным процентом (около 10% годовых), работают в Москве с 2005 года.

30.11.07