Хотя Москва — один из самых дорогих городов мира, элитные дома — самая малочисленная часть его жилого фонда, примерно 5-7% от общего объема, по оценкам экспертов. Перспектива развития рынка элитной недвижимости напрямую зависит от наличия площадок, пригодных для возведения престижных новостроек.
Вывод нескольких крупных предприятий, реконструкция кварталов на территории ЦАО обеспечат застройщиков фронтом работ, а рынок недвижимости пополнит новыми предложениями, уверены участники рынка. Высокие затраты девелоперов, связанные с получением участков, умноженные на сложности оформления и реализации проектов, не способствуют снижению цен. Но покупателей элитного жилья волнуют его эксклюзивность и качество, а не цена, говорят риэлторы.
Спор о географии
По всем канонам основным критерием элитности дома является выигрышное место. Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «Конти», уточняет, что класс проекта на 75-80% определяется местоположением дома. Остальные критерии, такие как архитектура, материалы, качество отделки, лишь дополняют этот главный. Большинство экспертов склонны при определении мест допустимого строительства элитных объектов рассматривать только площадки в центре Москвы.
Сергей Лазарев, президент KFS-Group, отметил, что в столице на данный момент есть несколько наиболее популярных районов сосредоточения элитного жилья — это Остоженка, Патриаршие пруды, Плющиха, Хамовники.
До недавних пор большинство элитных домов возводилось в центре города точечно. Современное жилое здание появлялось на месте сносимого небольшого особняка, что уплотняло застройку, а иногда уродовало уголок старой Москвы и, как правило, не приветствовалось жителями близлежащих домов.
С введением моратория на точечную застройку в Москве прогнозы аналитиков о динамичном развитии комплексной застройки территорий, предполагающем в том числе реализацию более масштабных жилых проектов, нежели малоквартирные клубные дома в центре, получили обоснование. В перспективных планах развития районов ЦАО основным ресурсом для строительства являются участки, освобождаемые после вывода производств, а также кварталы в центре города, намеченные под реконструкцию.
Сергей Стешенко, заместитель генерального директора корпорации «СХолдинг», напоминает: одна из таких территорий, где давно уже планируется возвести элитный район, — западная часть Болотного острова от стрелки до Большого Москворецкого моста. На престижной территории планируется построить примерно 70 000 кв. м жилья, офисные и торговые комплексы, объекты инфраструктуры.
Но, как отметил Павел Здрадовский, генеральный директор компании Paul's Yard, в настоящий момент проект «Золотой остров» развивается не такими темпами, как предполагалось изначально. «Причин этому много, но основная — несогласованность действий инвесторов и города», — говорит он. По словам Андрея Ровкача, руководителя инвестиционных проектов HomeHunter, перебазирование производства «Красного Октября» должно завершиться к концу 2007 г., а сдача в эксплуатацию проекта «Золотой остров» планируется в 2010 г. «Но с точки зрения масштабности проекта прогнозы выглядят неоправданно оптимистичными, и в лучшем случае проект выйдет на рынок в 2015 г.», — прогнозирует он.
По мнению Владимира Воронина, президента ФСК «Лидер», даже при отсрочке выхода проекта на рынок с большой долей вероятности можно утверждать, что «Золотой остров» не может быть неудачным. Расположение в самом центре столицы, в 100 м от Кремля, заведомо определяет престижность недвижимости.
Строительство многофункционального комплекса «Остоженка Парк Палас» идет на участке площадью 1,3 га, ограниченном Коробейниковым и Турчаниновым переулками, Пречистенской набережной. Земельный надел считается одним из самых крупных в районе Остоженки. Застройщик — компания «Вессо-Линк Единая пейджинговая», входящая в ГК «Инфайком». Жилая часть дома включает 128 квартир (34 543 кв. м). Срок окончания строительства — 2008 г.
Объект 2007 г. — ЖК Course House в районе Остоженки, клубный дом с закрытой территорией на 14 квартир с развитой инфраструктурой. «Привлекательность квартир обеспечивается в том числе и за счет видов на храм Христа Спасителя и набережную Москвы-реки», — говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации «МИАН-Девелопмент», добавила, что масштабной застройке элитной недвижимостью подвергнется сектор города между Большой Пироговской улицей и Комсомольским проспектом. В районе расположены Новодевичий монастырь, усадьба Трубецких, парк Мандельштама. В числе выводимых объектов — завод «Каучук», троллейбусный парк и др.
Проект застройки территории площадью 11 га на месте завода «Каучук» в Хамовниках (застройщик — компания «Уникор») предусматривает возведение 450 000 кв. м элитного жилья и офисов. Жилые дома предполагается объединить в четыре обособленных квартала. Реализация проекта позволит существенно улучшить экологическую обстановку — место заводских корпусов займет жилой массив, третью часть площади которого составят зеленые насаждения. Застройку планируется завершить в 2011 г.
Крупный проект квартальной застройки в Хамовниках — ЖЭК «Фьюжн Парк» ((застройщик — «Интеко»). Участок площадью 3,5 га расположен в историческом районе Москвы, в квадрате, образованном ул. Усачева, М. Трубецкой, М. Пироговской и пер. Хользунова. Местность отличается хорошо развитой социальной инфраструктурой и удобными транспортными развязками. В результате реализации проекта на рынок выйдет 236 элитных квартир.
Еще одна площадка располагается на ул. Погодинской (проект «Дом на Плющихе»), другая — жилой комплекс «Смоленская Застава» — между Смоленским бульваром и Плющихой. Готовится к выходу на рынок также клубный дом класса de luxe на Смоленском бульваре, вл. 24, вблизи пешеходной зоны Старого Арбата. По данным компании Blackwood, в настоящее время проект находится на этапе проведения подготовительных работ, огорожена строительная площадка.
По мнению экспертов, хороший потенциал для элитного строительства не полностью реализован в Замоскворечье. На территории района много исторических особняков и памятников архитектуры. Наличие ветхого фонда позволяет комплексно осваивать обширные территории. «Исторически здесь селились преимущественно купцы среднего уровня и государственные служащие, поэтому в сознании большинства москвичей этот район не связан с представлениями о роскоши и исключительности», — отмечает Владимир Воронин.
По словам Александра Дьяченко, директора по развитию компании Welhome, под элитное строительство начинается освоение территории Таганского района. До недавних пор девелоперы не решались возводить там элитные дома — сказывалось соседство с непопулярным промышленным ЮВАО. Но за счет вывода мелких производств, реконструкции старых особняков рейтинг района подрос, а высокая конкуренция вытеснила часть девелоперов с западной части ЦАО на восток и юго-восток. Динамичный процесс сказался выходом на рынок сразу нескольких новых проектов. Один из них — «Шоколад» в Тетеринском переулке, второй — «Гончарный» — на одноименной улице, третий — клубный дом в районе Серебрянической набережной. «Девелопер пока не готов открывать информацию о проекте, продажи, которые обещают начаться осенью, будут закрытыми», — уточняет Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome.
После вывода мелких производств интерес для девелоперов представляют земли в районе ст. м «Новослободская». Проект «Итальянский квартал» реализуется на ул. Долгоруковской. Жилой комплекс, занимающий квартал площадью 2,5 га, находится внутри жилого района сразу за Садовым кольцом. Срок сдачи объекта — 2008 г.
Масштабное строительство намечается в районе Мещанский. Проект предусматривает реконструкцию ветхого и аварийного жилого и нежилого фонда, расположенного на территории Рождественского бульвара и кварталов 263-268, 270 района Мещанский со строительством нового высококомфортабельного жилья и административных площадей класса А, предусматривается также строительство торговых и гостиничных площадей. Инвесторами по реконструкции указанной территории определены две компании: кварталы 263, 264, 265, 266 отошли «Главстрою», а кварталы 267, 268, 270 — компании «Опал».
По данным пресс-службы «Главстроя», в настоящее время ведутся работы по проектированию объектов на 14 участках, расположенных на территории реконструируемых кварталов. В дальнейшем планируется увеличение площадок под строительство за счет признания домов аварийными и отселения жителей и собственников нежилых помещений. Общая площадь проекта — 239 500 кв. м, из них жилая — 77 780 кв. м.
Сергей Стешенко видит перспективу в расширении географии элитного домостроения. Валех Рзаев, руководитель пресс-службы компании Forum Properties, также считает, что рынок элитного жилья как со стороны потребителей, так и со стороны застройщиков и консультантов начал приходить к отказу от сложившихся стереотипов. В настоящее время столичные девелоперы рассматривают не только участки внутри Садового кольца, но и смежные территории.
Компания «Парк Сити Инвестмент» курирует застройку участка площадью 14,3 га на наб. Тараса Шевченко, освобождаемого после вывода Бадаевского завода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти. Детали проекта в компании пока не раскрывают, ограничиваясь краткой информацией на сайте, где говорится, что «будет построена 1621 шикарная квартира, 85 000 кв. м офисных площадей класса А-премиум, 55 000 кв. м торговых площадей и мест для отдыха и развлечения».
По мнению Кайдо Каармы, директора департамента элитной недвижимости компании «Миэль-Новостройки», перспективны также районы, находящиеся поблизости от комплекса «Москва-Сити», например Пресненский, где есть ряд промышленных предприятий, после вывода которых появится возможность для комплексной застройки территорий.
Екатерина Тейн, директор департамента жилой элитной недвижимости компании Knight Frank, считает, что по мере сокращения площадок под элитное строительство в центре города на первый план будут выходить районы на западе, юго-западе и северо-западе столицы. «Восточные и юго-восточные районы на данный момент не могут рассматриваться как альтернатива элитному строительству в центре», — отмечает она. Среди перспективных мест для элитных новостроек в ФСК «Лидер» назвали Кутузовский проспект, Рублевское шоссе, Сокол, Крылатское, район Поклонной горы и Воробьевых гор.
Хотя Андрей Уфимцев, директор по продажам АН «Новое качество», считает, что периферийные районы — не место для новостроек класса de luxe, а говорить о децентрализации рынка элитного жилья пока преждевременно. Такого же мнения придерживается и Александр Дьяченко. Он считает, что строительство элитных домов не только за пределами ЦАО, но даже за Садовым кольцом автоматически понижает классность дома. При позиционировании новостройки девелопер максимум может рассчитывать только на отнесение его к классу В+. «При наметившемся процессе вывода производств и поквартальной реконструкции территории в центре города площадок под элитное строительство еще хватит лет на 20», — считает он.
Решить проблемы
Объявление о реализации крупномасштабных проектов в центре города вряд ли обернется затовариванием рынка элитного жилья, считают риэлторы. Процесс тормозит длительный процесс получения разрешительной документации. «Первые примеры масштабной застройки это подтвердили — согласования проекта на “Красном Октябре” длятся уже не первый год», — говорит Екатерина Тейн. По словам Виктора Козлова, коммерческого директора компании «Авгур Эстейт», даже если первые шаги на пути получения земельного участка были успешными, еще не факт, что проект состоится.
Среди основных барьеров эксперты называют несовершенное земельно-правовое регулирование. «Бюрократические проволочки и трудности, связанные с получением участков под строительство, продолжают препятствовать здоровой конкуренции, — сетует Андрей Уфимцев. — Лишь немногие строительные площадки попадают на открытый тендер».
Серьезным препятствием станет мораторий на точечную застройку в Москве, так как именно в точечном строительстве многие девелоперы недавно видели потенциал для своей работы в центре города.
Немало проблем доставляет застройщикам освобождение земельного участка под строительство. По словам Натальи Усовой, основные сложности связаны с расселением ветхого жилого фонда и выводом промышленных предприятий. Например, прежде чем начать строительство «Дома на Плющихе», компании «Дон-Строй» предстоит снести несколько жилых домов и нежилых зданий и переселить жильцов в другое место. Но далеко не всех старожилов устраивает такая перспектива.
«Расселение дома возможно только с предоставлением жилплощади в том же районе», — отмечает Максим Темников, член совета директоров Mirax Group. Чтобы подобрать варианты квартир, порой застройщикам требуется времени не меньше, чем на строительные работы.
Максим Темников считает, что самые выигрышные участки часто являются самыми проблемными при освоении. Если земельный участок находится рядом с парком или водоемом, по нему могут быть наложены ограничения по близости расположения к природному ландшафту, по вырубке деревьев, по плотности застройки и др. «Например, объемы проекта могут быть существенно сокращены», — объясняет он.
Юрий Синяев отмечает, что не всегда можно получить точные карты по размещению коммуникаций в центре города, что при строительстве может повлечь за собой серьезные финансовые проблемы, например связанные с их переносом.
По словам Ульяны Алиевой, руководителя департамента консалтинга и аналитических исследований компании Mayfair Properties, в центре Москвы существуют проблемы с инженерными сетями. Часто девелоперам приходится строить автономные источники тепло- и водоснабжения для обслуживания дома.
Реализация проектов в центре также вынуждает девелоперов адаптировать свои проекты к исторической застройке, отмечает Ковалев. По данным ФСК «Лидер», серьезного отношения требуют памятники архитектуры, расположенные в зоне строительства. Приходится выделять дополнительные средства их реконструкцию. Как вариант — сохранение старых зданий или их фасадов. Например, в рамках проекта «Каучук» здание в составе заводского комплекса, построенное архитектором Клейном, сносить запрещено, поэтому принято решение перестроить внутреннее пространство под модные на западе квартиры — лофты. Строительство лофтов также намечено в несносимых корпусах фабрики «Красный Октябрь».
По мнению Екатерины Тейн, проблемой крупных проектов является сложность привлечения финансирования. «Необходимые суммы составляют десятки, а иногда и сотни миллионов долларов», —
говорит она. «Я считаю, что, для того чтобы выходить на элитный рынок недвижимости в Москве, нужно иметь диверсифицированный портфель проектов с различными сроками их реализации, — говорит Сергей Стешенко. — Это необходимо в первую очередь для минимизации рисков».
Денежный интерес
Общий объем инвестиций в проект «Дон-Строя» «Дом на Плющихе» эксперты оценивают в $110-150 млн, реализация крупномасштабного проекта на месте завода «Каучук» в Хамовниках обойдется более чем в $800 млн, а «Золотой остров» — в сумму около $1 млрд.
Одна из серьезных затратных частей — приобретение земли. По словам Виктора Козлова, в основе выбора площадок — экономическая выгода от реализации проекта. Предел минимальной прибыли каждая компания определяет для себя индивидуально. В «Авгур Эстейт», например, рентабельность проекта обычно не опускается ниже 30%. Если участок неинтересен какой-то компании, он может быть востребован другими участниками рынка — теми, кто допускает для себя менее высокой процент прибыли.
В большинстве случаев информация об участках поступает из личных контактов, в меньшей степени — от посредников. Часто посредниками в сделках по приобретению земельных участков выступают частные лица. Сама по себе информация о свободном участке не представляет интереса и ничего не стоит. Оплачивается только работа посредника, которая приводит компанию к подписанию документов по участку. «В таком случае гонорар посредника может составить 5-10% от стоимости объекта или проекта», — делится Козлов.
По данным департамента элитной недвижимости «Миэль-Новостройки», стоимость земельного участка под строительство элитного жилого объекта в центре рассчитывается исходя из средней суммы в 38,25 млн руб. за 1 га. К этой сумме необходимо прибавить также расходы на прокладку инженерных коммуникаций и электросетей. По словам Темникова, только стоимость земли в проекте с учетом расселения и доли города может достигать $10 000-15 000 за 1 кв. м общей площади дома. А Екатерина Тейн считает, что до $10 000 за 1 кв. м доходят затраты девелопера только на покупку земли и прохождение согласований.
По оценке «СХолдинга», инвестиционные затраты при строительстве элитного жилья составляют $7000-11 000 на 1 кв. м общей площади. 10% — это стоимость земельного участка, 12-18% — это инженерные коммуникации, остальное — стоимость проектирования и строительства объекта, а также доля города, уточняет Стешенко.
По данным KFS-Group, в течение подготовительного периода тратится примерно 5-7% от инвестиционной стоимости проекта, на строительство сетей идет 5-10% от общей суммы, на проектирование — 3-5%. Финансирование процесса расселения сносимых домов может составить 10-20% от стоимости проекта. Оставшаяся часть — затраты на строительно-монтажные работы и доля города, которая в зависимости от места строительства составляет 30-50% от инвестиционной стоимости проекта.
Себестоимость строительства стремительно увеличивается и за счет роста стоимости материалов. По словам Уфимцева, рост цен на сырье объясняется монополизацией добывающих отраслей и увеличением железнодорожных тарифов. Серьезным внеэкономическим фактором увеличения себестоимости строительных материалов является разветвленная сеть посредников между добывающими производствами и строительной индустрией. «Основной рост цен на строительные материалы пришелся на второе полугодие 2006 г.: арматура товарная выросла на 64,7%, песок строительный — на 25%, раствор готовый цементный — на 13,1%», — говорит он.
Конкурентное преимущество
Хотя элитное жилье и эксклюзивный товар, продавать его не становится проще. Покупатель стал более требовательным и не всегда соглашается платить астрономические суммы за недострой, каким являются так называемые «квартиры со свободной планировкой». Согласно опросам, проводимым компанией Blackwood, квартиры с готовой планировкой и отделкой в Москве интересны покупателям. Спрос переориентируется на «европейскую модель» — максимально готовое для проживания жилье. «Основные мотивы — нежелание клиентов тратить время на ремонт, а также необходимость скорого въезда в квартиру», — объясняет Ковалев.
Девелоперы, предложившие жилье, готовое к проживанию, получают преимущество перед конкурентами, продолжающими продавать пространство «в бетоне». По словам Сергея Лазарева, в Европе и Америке сдача квартир с отделкой уже давно превратилась в тенденцию. «В Европе квартира без отделки — это полуфабрикат, качество дизайна интерьера является одним из весомых конкурентных преимуществ», — соглашается Екатерина Тейн.
Квартиры в домах ГК «МИАН», например в «Копернике» на Якиманке, продаются отделанными.
Хотя Сергей Лазарев отмечает, что в России достаточно высокий процент потребителей элитной недвижимости хотели бы после приобретения квартиры сделать в ней «все под себя». «У нас были мысли в своем проекте в Гранатном переулке реализовать несколько полностью отделанных квартир, но пока этот вопрос находится на стадии обсуждения», — отмечает он.
Сергей Стешенко тоже считает, что в элитных квартирах нет смысла проводить отделочные работы, поскольку те люди, которые покупают подобные квартиры, в состоянии сделать отделку под индивидуальные запросы. «Единственное, что можно попробовать, — на стадии строительства с каждым покупателем подробно обсудить отделку, составить техническое задание на отделку с применением индивидуальных материалов и выполнить отделочные работы», — допускает он.
По словам Кайдо Каармы, сейчас самой востребованной степенью отделки квартир является выполнение «мокрых» работ под чистовую отделку. Приобретая такую недвижимость, собственник может сразу после сдачи госкомиссии настелить полы, заняться декором стен и потолка и в кратчайшие сроки приступить к меблировке.
Причина, по которой девелоперы не торопятся сдавать квартиры, готовые к заселению, — увеличение объема привлекаемого финансирования и отсутствие хороших отделочников, объясняет Александр Дьяченко. По словам Павла Здрадовского, в зависимости от реализованной дизайнерской идеи стоимость проекта увеличивается в среднем на 15-30%. «В случае, если такая квартира строится под определенную группу заказчиков, стоимость квартиры может быть увеличена до 50%», — считает он.
Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости АН Tweed, говорит, что с отделкой квартира выйдет на рынок в среднем на 30% дороже. По подсчетам Ульяны Алиевой, 1 кв. м станет «тяжелее» на $800-1200. В «СХолдинге» предполагают, что затраты на отделку будут колебаться в районе $500-1500 на 1 кв. м, а Андрей Ровкач считает, что самая дорогая отделка может стоить около $3000-4000 за 1 кв. м. «С увеличением стоимости растет и срок экспозиции, а соответственно, и риск непродажи объекта, девелоперам следует это учитывать», — предупреждает Здрадовский.
Цены будут расти
Выход на рынок новых проектов элитных домов не перекрывает спрос, поэтому нет веских причин надеяться, что цены станут ниже, считают риэлторы. По данным KFS-Group, стагнации в элитном сегменте жилой недвижимости не предвидится. Сергей Лазарев связывает это с несколькими факторами: все меньше и меньше остается земли под застройку в центре города, с каждым годом при строительстве элитного жилья используются все более современные и дорогие материалы и технологии, привлекаются именитые архитекторы, часто иностранные, соответственно, себестоимость строительства постоянно растет. А цены — только индикаторы протекающего процесса. Валех Рзаев напомнил, что качественное элитное жилье во всем мире растет в цене вопреки колебаниям рынка. «Оно уже воспринимается не утилитарно, как помещение для проживания, а как произведение искусства — со своей историей и своими иррациональными законами формирования ценности, как живопись импрессионистов, антиквариат», — подмечает он.
По данным агентства элитной недвижимости Tweed, средняя стоимость 1 кв. м в сегменте дорогого жилья — $17 000, стоимость машино-места — $140 000. Если делить по районам, на Остоженке средняя цена 1 кв. м достигла $26 000, на Патриарших прудах — $22 000, в Замоскворечье и на Плющихе — $18 000. По данным компании Welhome, квартиры в «Имперском доме», что в Якиманском переулке, в 2007 г. вышли на рынок по цене $3,8-10 млн за предложение, в «Аквамарине» на Озерковской набережной составляют $800 000-5,6 млн.
По прогнозам специалистов компании Blackwood, рост цен по итогам года составит 5-10%. «Элитный сегмент рынка наименее подвержен процессам, происходящим на рынке, — говорит Юрий Синяев. — До конца года элитная недвижимость может прибавить в цене 7-9%».
