Сентябрь принес небольшое повышение цен во всех секторах городской недвижимости, за исключением вторичного рынка элитного жилья. Некоторые эксперты отмечают тенденцию к сбросу инвестиционных квартир, связывая это с политическими изменениями в стране. Впрочем, по мнению других, те же изменения оживляют рынок "элитки".
По чину продают
Чиновники всегда были активными покупателями жилья топ-класса. Риэлтеры в прежние времена отмечали прямую зависимость между получением крупных госкредитов и ростом спроса на элитное жилье. В последнее время катализатором рынка является рост цен на нефть и стабфонда. Изменения в правительстве тоже должны влиять на рынок. Дело не только в смене нескольких чиновников высшего звена. Во-первых, за каждым госдеятелем такого уровня стоит целый полк чиновников помельче или даже совсем мелких, которые, тем не менее, принимают активное участие в дележе пирога. А во-вторых, кадровые перестановки только начались, и логично предположить, что вопросы реализации собственности возьмутся решать и те, кто ожидает скорой отставки или ухода из активной политики. А может быть, и взялись уже несколько месяцев назад.
Безусловно, никакой статистики на этот счет не существует, однако некоторые тенденции на элитном рынке жилья позволяют говорить, что "процесс пошел".
"В настоящее время начался активный процесс сбрасывания элитных квартир,-- говорит Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН -- агентство недвижимости".-- Если традиционно доля таких квартир в общем объеме предложений на вторичном рынке составляет не более 2-3%, то уже в июле-августе текущего года была зафиксирована цифра 3,2-3,3%. И если в относительных величинах данный прирост (на десятые доли процента) может показаться не совсем убедительным, то в абсолютных величинах прирост количества предлагаемых квартир по сравнению с аналогичным периодом прошлого года значителен -- около 75%. Сейчас на продажу выставлено около 1300 квартир стоимостью от $1 млн и выше, в то время как год назад их было чуть более 750".
Соответственно увеличению предложения несколько снизились цены. В сентябре только в секторе самых дорогих квартир на вторичном рынке было зафиксировано некоторое снижение.
Впрочем, наблюдатели по-разному оценивают возможные последствия политических встрясок для рынка недвижимости. "В такие сложные и неоднозначные в политическом отношении периоды рынок жилой недвижимости скорее переживает не столько рост предложения, сколько увеличение спроса,-- уверен директор Аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков.-- С одной стороны, это и новые ряды чиновников, народных избранников и т. п., которые проявляют интерес к хорошим жилым объектам. С другой стороны, спрос на жилье может быть обусловлен стремлением граждан как-то застраховать свои сбережения посредством их вложения в объекты недвижимости. Последнее особенно сильно заметно в кризисных ситуациях, когда увеличение спроса отзывается ростом цен. Так было в 1996 году, когда резко вырос спрос на недвижимость, что повлекло за собой и увеличение темпов ценового прироста. Примерно такая же ситуация была и в Киеве периода "оранжевой революции": за 10 месяцев цены выросли чуть ли не на 100%".
А некоторые участники рынка оценивают влияние политических событий на рынок недвижимости как близкое к нулю. "При всем уважении к чиновникам они как физические лица не являются определяющей долей рынка недвижимости",-- говорит Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании.
Ставки растут
"Основной тенденцией рынка жилой недвижимости в сентябре стало нехарактерное для периода деловой активности снижение спроса потенциальных покупателей во всех сегментах рынка на фоне растущего предложения и цен,-- говорит Алексей Кудрявцев.-- Вопреки ожиданиям участников рынка спрос на жилую недвижимость с началом периода деловой активности не только не увеличился, а, напротив, в большинстве сегментов снизился на 5-10%. По нашему мнению, эта ситуация свидетельствует об изменении интереса потенциальных покупателей жилья в сторону аренды квартир, где спрос, в отличие от других сегментов рынка, активизировался -- на 35-40% по сравнению с августом".
По сведениям агентства Penny Lane Realty, количество сделок по аренде дорогого жилья в августе этого года выросло более чем в два раза по сравнению с прошлым годом. "В сентябре этот рост продолжился -- существенно увеличилось число заявок на аренду элитных квартир,-- говорит директор департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty Андрей Садо.-- Причем если в июле--августе мы наблюдали очень серьезный дисбаланс спроса и предложения, то сегодня нам намного проще подобрать арендаторам квартиру. Многие собственники уже вернулись из летних отпусков, и количество предложений на рынке аренды элитных квартир также увеличилось".
Причиной повышения спроса на дорогую аренду участники рынка считают рост стоимости квадратного метра московской недвижимости в прошлом году и стабилизацию повышательного тренда в первой половине этого года. В конце весны, когда стало понятно, что цены на элитное жилье, несмотря ни на какие прогнозы, продолжают расти, количество арендаторов резко увеличилось.
"И еще один интересный момент: спрос растет в основном за счет русских арендаторов,-- отмечает Андрей Садо.-- Если в прошлом году около 55% заявок на аренду квартир поступало от иностранцев, то в этом году соотношение изменилось в пользу русских. По данным наших экспертов, только 47% заявок принадлежит иностранным специалистам, работающим в интернациональных компаниях. Причем самые дорогие квартиры (с арендной ставкой от $15 тыс.) снимают русские арендаторы".
Налицо и увеличение арендных ставок на рынке элитной недвижимости. По данным Penny Lane Realty, количество сдаваемых в аренду элитных квартир в бюджете до $2 тыс. сократилось на 14%. Число квартир с арендной ставкой от $10 тыс. осталось на прежнем уровне (не более 5%), однако значительно (на 14%) увеличилась доля квартир в бюджете от $2 тыс. до $10 тыс., а среди них преобладают предложения со ставкой от $5 тыс. до $8 тыс.
На экономклассе не сэкономишь
В секторе дешевого жилья продолжается планомерный рост, не зависящий ни от каких политических факторов, а связанный прежде всего с уменьшением предложения и подорожанием стройматериалов. "Рост цен на строительные материалы, в том числе цемент, металл и т. д., и общий рост расходов на зарплату в строительной отрасли приведут к росту цен на квартиры,-- утверждает заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова.-- Особенно это коснется уже построенного готового жилья: застройщики не упустят возможности заработать на общем росте рынка. Отказ от точечной застройки города рано или поздно неминуемо приведет к росту цен на отдельно стоящие новые дома. Кроме того, рост может подстегнуть и недостаток предложения при увеличении количества социального жилья, которое не присутствует на рынке, а распределяется среди льготников различных категорий".
Имеет значение и сезонный фактор. "Продавцы квартир, рассчитывая на осеннее оживление рынка, не преминули поднять цены на наиболее востребованные квартиры типового и экономкласса -- на 1,6-2,3% на первичном рынке и на 1,8-2,9% на вторичном",-- отмечает Алексей Кудрявцев.
А вот на загородном рынке, наоборот, в значительной степени увеличивается предложение жилья в нижнем ценовом диапазоне. Новые объекты, поступившие в продажу в сентябре, относятся к сегментам бизнес- и экономклассов: это поселки "Форест Лейк Клаб", "Высокий берег", "Истринские Холмы", "Дубровицы". Продолжается освоение дальнего Подмосковья в формате сезонного проживания. При этом, как отмечают аналитики компании Welhome, динамика цен на загородном рынке статистически незначима. Рост наблюдался в отдельных поселках в рамках запланированных застройщиками графиков продаж.
"Сентябрь охарактеризовался незначительным повышением цен на загородные домовладения различных направлений,-- подтверждает заместитель генерального директора компании "Миэль -- Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.-- Например, на западных и юго-западных направлениях на удалении до 30 км от МКАД повышение цен составило от 3% до 7% (в зависимости от класса объекта). На других направлениях особого роста цен не отмечено".
Следует иметь в виду, что в нижних ценовых сегментах, особенно на вторичном рынке, продавцы недвижимости, как правило, готовы значительно снижать цены в процессе торговли. Исходя из этого, вот какой совет дает потенциальным покупателям Игорь Лебедев, руководитель отдела маркетингового анализа компании "Масштаб": "Сегодня выгодно покупать недвижимость в краткосрочной перспективе, так как продавцы готовы торговаться и дают хорошие скидки. Но, на мой взгляд, если нет острой необходимости, лучше отложить покупку квартиры на два-три года. За это время объем предложения увеличится, качество строительства вырастет, цены станут более реалистичными. Мы еще не успели отойти от того ажиотажа, который наблюдался на рынке в прошлом году. Каждый год накапливается покупательский спрос, который должен реализоваться в течение года. Рост цен прошлого года не позволил реализоваться этому спросу. Этот накопленный неудовлетворенный спрос будет реализовываться в течение этого и следующего года, поэтому этот временной отрезок не станет показательным. Это время, когда работают нерыночные механизмы, потому что рост цен в 2006 году был совсем не рыночным явлением".
