Разговоры о том, в какой валюте выгоднее осуществлять вложения в строящуюся жилую недвижимость, теряют свою актуальность. Девелоперы уверяют, что, кроме рублевых, никаких иных схем расчетов в столице уже не существует. Для покупателя национальная валютная система гораздо удобнее: можно смело сравнивать цены, не опасаясь подвоха из-за особого внутреннего курса, который еще недавно практиковали застройщики или риэлтеры. Не в ногу со временем шагают лишь аналитики, которые при расчете показателей ценовой динамики рынка продолжают эксплуатировать доллары, чем подчас вводят покупателей в заблуждение.
Национальная затея
Три последних месяца покупателей столичной недвижимости приучают мыслить патриотично. То есть в национальной валюте. "Согласно закону ФЗ N48-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления требований к указанию стоимостных показателей", с 1 июля все цены в рекламе должны указываться в рублях",-- напоминает причину этого руководитель аналитического отдела корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. Напомним, что поправка почти c аналогичными требованиями (об указании цен на товары или услуги в рублях) еще в декабре 2004 года была внесена в закон "О защите прав потребителей". Однако в полной мере эта норма начала работать только в связке с законом "О рекламе". Правда, пока далеко не все девелоперы освоились в новых валютных реалиях. Например, еще в первых числах октября исключительно долларовая стоимость квадратного метра фигурировала на сайтах Capital Group и ГК "Конти". Риэлтеры в этом смысле оказались более лабильны. Так, "Миэль", "Инком", "Бест", МГСН информируют только о рублевых ценах. Впрочем, законопослушание порой доводится до явного абсурда. "Уже довольно часто встречаются случаи, когда представители фирм в ответ на вопрос озадаченного клиента: "А сколько это в долларах?" с подчеркнутой вежливостью отвечают: "Не знаем"",-- рассказывает Дмитрий Таганов.
На самом деле табу на упоминание в переговорах продавца с покупателем иностранных валют никто не накладывал. Более того, никто не запрещал использовать эти единицы измерений и в самой рекламе. "В изменениях к закону "О рекламе" говорится, что в случае необходимости стоимостные показатели товаров в рублях дополнительно могут быть указаны и в иностранной валюте",-- говорит Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной корпорации "Лидер". А необходимость в этом явно есть. "С учетом того, что российский рынок недвижимости сформировался на долларовых ценах, для покупателя они привычнее и понятнее,-- выражает мнение ГК "ДОН-строй" руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ Екатерина Куканова.-- Поэтому наиболее удобный вариант -- когда стоимость квадратного метра опирается на доллар, при этом все расчеты производятся в рублях по курсу ЦБ". Законной возможностью не загонять себя только в рублевые рамки не преминули воспользоваться многие участники рынка недвижимости. К примеру, как в рублях, так и в долларах указывают цены в новостройках в компаниях МИАН и Doki. Довольно своеобразно интерпретировали допустимое послабление в Mirax Group. В рекламном баннере их ЖК Mirax Park обозначена долларовая стоимость квадратного метра, однако сделано уточнение, что расчеты производятся только в рублевом эквиваленте. Ход стоил того: круглые $5000 (а такова цена квадратного метра ЖК Mirax Park) выглядят намного симпатичнее своего угловатого рублевого эквивалента (124 546,5 руб. по курсу ЦБ на 3 октября).
Не в курсе
Несмотря на то что долларовые цены из поля зрения не исчезли, их непременное сопровождение рублевыми эквивалентами потенциальным покупателям, обдумывающим варианты приобретения квартир в новостройках, только на руку. До недавнего времени отследить истинную стоимость квадратного метра в пределах одной новостройки и сравнить с ситуацией на других объектах было довольно нелегко. Рублевые цены исконно указывали лишь некоторые компании, возводящие жилье нижнего ценового сегмента (например, СУ-155 или ДСК-1). Большинство же остальных применяли единицы, называемые ими "долларами". Хотя на самом деле речь шла об условных единицах, курс которых существенно варьировался в разных компаниях. Поэтому для корректного анализа сначала требовалось путем нехитрых, но кропотливых манипуляций привести цены к общему знаменателю. Теперь, когда все цены стали указываться в рублях, таких проблем не возникнет.
Зато возникнут другие, если покупатель захочет взглянуть не на узкую выборку сравниваемых новостроек, а на ситуацию по рынку в целом, представленную в аналитических отчетах. А дело лишь в том, что аналитиков переводить расчеты в рублях никто не обязывал. И большинство из них так и продолжает отслеживать динамику цен только в долларах. Причем если при росте курса доллара либо существенных изменениях цен на недвижимость валютные и рублевые тренды могут совпадать, то на протяжении нынешнего года ситуация иная. С февраля 2007 года курс доллара демонстрирует стойкую отрицательную динамику. На этом фоне долларовые цены на недвижимость медленно продолжали свой рост. Так, по данным Vesco Group, новостройки бизнес-класса в долларовом эквиваленте ежемесячно дорожали на 0,1-0,7%. В то же время рублевые цены в том же самом сегменте вели себя совсем иначе, показывая либо отрицательные, либо близкие к нулю изменения. В сентябре разнонаправленность изменения долларовых и рублевых цен продолжилась. "В сентябре средний уровень цен на жилье в столице вырос на 0,2%,-- говорит руководитель IRN.ru Олег Репченко, имея в виду цены в долларах.-- Однако с конца августа по конец сентября доллар потерял примерно 70 коп. (упав приблизительно с 25,7 до 25 руб.), или почти 3%. Получается, что при росте долларовых цен реальная стоимость недвижимости с учетом снижения доллара все равно оказывается в минусе. В результате возникает резонный вопрос: а происходит ли сейчас реальный процесс повышения стоимости московской недвижимости или нынешние небольшие плюсы в статистике -- по большей части формальность?"
Ответ на это вопрос, в первую очередь интересный тем, кто рассматривает приобретение недвижимости как инвестиционный инструмент, потенциальным покупателям придется искать самостоятельно: как говорят в компании "Инком", большинство аналитиков рыночные прогнозы продолжат делать в долларах.
Расплата по-русски
Если отслеживать динамику цен на рынке недвижимости по-прежнему можно в разных валютах, то варианты выбора вида валюты для оплаты приобретаемой недвижимости попросту отсутствуют: квартиры в московских новостройках можно приобрести лишь за рубли.
"Выбор рубля как единственной валюты при ведении расчетов обоснован требованиями сразу нескольких законодательных актов,-- говорит Игорь Иванов.-- Статья 75 Конституции РФ устанавливает, что денежной единицей в Российской Федерации является рубль. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации рубль является законным платежным средством, все расчеты и платежи в России должны проводиться либо в рублях, либо с применением рубля в качестве единого денежного эквивалента. Таким же образом оценивается стоимость товаров и услуг. В соответствии со статьей 140 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации. Статья 317 части первой Гражданского кодекса РФ устанавливает, что денежные обязательства должны быть выражены в рублях. Однако обязательство может определять внесение в рублях суммы, эквивалентной определенной стоимости в долларах, евро или в условных денежных единицах. Подлежащая оплате в рублях сумма может определяться по официально объявленному на день платежа курсу соответствующей валюты, внутреннему курсу, установленному в организации, или по условно установленному коэффициенту. Никаких специальных актов, протоколов и иных дополнительных документов и согласований для этого не требуется".
На московском рынке эти нормы действуют довольно жестко. "Действительно, покупатели иногда высказывают пожелания провести оплату в иной валюте, но мы не можем им идти навстречу,-- говорит начальник отдела прямых продаж компании "КомСтрин" Диана Югай.-- Все расчеты ведутся исключительно в рублях". И не просто рублях, а в рублях безналичных.
"Сейчас первичный рынок все активнее переходит исключительно на безналичную систему расчетов,-- рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании "Миэль-новостройки" Кайдо Карма.-- Это связано как с ужесточающимся контролем со стороны фискальных органов, так и в целом с переходом рынка на официальные рельсы. В рамках нашей компании, например, с 2004-2005 годов все взаиморасчеты проходят только по этой схеме. Такая система удобна и для продавца, и для покупателя. В том числе и в тех случаях, когда у покупателя на руках имеется денежная сумма в иностранной валюте. С банками, в которых открыты расчетные счета нашей компании, имеется договоренность о льготном курсе конвертации валюты для наших покупателей. То же самое касается и безналичной конвертации, удобной в том числе и для нерезидентов Российской Федерации".
Разворот рынка к долларам и условным единицам маловероятен, хотя процесс полного перехода на рубли растянется еще на два-три года. "Инертность рынка в этой области очень большая,-- говорит Дмитрий Таганов.-- Но в сильной стране должна быть сильная валюта. И все расчеты внутри такой страны должны происходить в собственной валюте".
