В ближайший год подмосковная земля подорожает в среднем на 20%. Несмотря на то что прямо за МКАД сейчас реализуется немало загородных проектов, места для новых поселков или коммерческой недвижимости еще предостаточно. Даже на Рублевке, где площади, по уверению некоторых деве лоперов, в этом году закон чились, еще есть земля под новые коттеджи.
В Подмосковье сегодня реализуется в общей сложности около 200 загородных проектов по строительству коттеджных поселков. Однако земля за чертой МКАД не закончилась.
Правда, сколько именно ее осталось, затрудняются сказать даже сами участники рынка.
«По нашим приблизительным оценкам, крупным владельцам в Подмосковье принадлежит около 90% всех подмосковных земель. Среди них можно отметить компании „Промсвязьнедвижимость”, „Ист-лайн”, „Вашъ финансовый попе читель”, „Визави”, „ВиммБилль-Данн”, „Нерль”, „Открытые инвестиции”. Эти участки находятся по всем направлениям и используются по-разному: часть земель в стадии разработки проектов, часть — просто в активах»,— говорит руководитель департамента загородной недвижимости риэлтерской компании IntermarkSavills Нина Резниченко.
Поэтому ситуация с земельными ресурсами даже на са мых востребованных нап равлениях в Московской области пока не напоминает Моск ву, где практически не осталось свободных участков под застройку. «По Рублев скому направлению земель для коттеджного строительства хватит еще лет на пятьдесят.
А если говорить о свобод ных землях, не имеющих собственника, то таких гораздо меньше. Связано это с уже сформировавшимся пулом крупных земельных монополистов. Это и банки, и крупные девелоперские компании, которые сконцентрировали огромные земельные активы, исчисляющиеся десятками тысяч гектар»,— полагает исполнительный директор консалтинговой компании Blackwood Мария Литинецкая. По мнению заместителя гендиректора компании «Миэль — загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, огромный потенциал для строительства коттеджных поселков есть у южных направлений. В первую очередь это Киевское и Калужское шоссе: «Это связано, во-первых, с элитной застройкой в Москвев юго-западных районах, которая будет двигаться за город. А во-вторых, с наличием здесь городов-спутников, которые могут предложить свою инфраструктуру — например, Троицк или НароФоминск. То же можно сказать и о западных направлениях.
Инфраструктура крупных подмосковных городов позволяет людям, проживая за МКАД, не зависеть от Моск вы. Если говорить о северных направлениях, то Ленинградское и Ярославское шоссе также имеют хорошие города-спутники, хотя недвижимость здесь относится к более низкому ценовому сегменту».
Кроме коттеджных поселков бизнес-класса, участники рынка полагают, что привлекательно для строительства и недорогое, доступное жилье.
«Приоритетными для возведения жилья подобного сегмента являются южное и восточное направления, где есть возможность строительства недорогих объектов. Примером тому проект „Большое Домодедово” в 15 км по Каширскому шоссе, который предполагает возведение около 10,8 млн. кв. м жилой недвижимости»,— полагает руководитель проектов компании Vesco Consulting Владислав Даньшин. «Развивается тенденция строительства мини-городов, центром формирования которых служат инфраструктурные комплексы, торговая и офисная недвижимость, социально-бытовая инфраструктура. Все вместе это создает собственный автономный комплекс, где жители могут находиться, не выезжая за его пределы, жить и работать в черте города. Такой мультиформат очень удобен и перспективен»,— считает Мария Литинецкая.
В ближайшее время девелоперы по-прежнему собираются застраивать наиболее ликвидные участки Подмосковья. Это Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Минское направления. Соответственно, свободной земли с каждым годом на всех вышеперечисленных направлениях становится меньше. «На наш взгляд, вскоре застройщики обратят свое внимание на земли других направлений, прежде всего северного, южного и юго-восточного, которые на сегодняшний день не охвачены процессом девелопмента»,— считает руководитель аналитического отдела консалтинговой компании Mayfair Properties Ульяна Алиева.
Сами застройщики уверены, что перспективными являются не только уже раскрученные в понимании потребителя трассы. На сегодняшний день наиболее перспективными направлениями на рынке загородной недвижимости Московской области можно назвать Киевское, Ярославское, Новокаширское и Симферо поль ское шоссе. Киевское и Яро славское шоссе активно рекон струируются, в связи с чем транспортная доступ ность по этим направлениям значительно улучшается и цены на земельные участки, пригодные для коттеджного строительства, растут быстрыми темпами. «По Киевскому шоссе до 25 км от МКАД сделана отличная скоростная автома гис траль, а по Ярославскому шоссе завершается строительство развязки на город Королев, что приведет к уменьшению постоянных пробок на этом участке дороги. Симферопольское шоссе отличает хорошая экологическая обстанов ка и транспортная доступ ность»,— убежден директор по развитию инвестиционностроительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко.
«Очень перспективно выглядит Ленинградское направление, где в ближайшем будущем построят платный дублер, способный разгрузить основную трассу. По Ленинградскому направлению расположены два крупных наукограда: Химки и Зеленоград, жители которых готовы покупать загородную недвижимость, пусть и эконом-класса»,— считает Мария Литинецкая.
Но девелоперы ориен тируют собственные проекты не только на востребованный жилой сегмент. «Необходимо раз вивать также и логисти ческую недви жимость, то есть складские комплексы, прежде всего вдоль первого и второго колец Центральной кольцевой автодороги. Коммерческая недвижимость тяготеет к расположению не далее 10-15 км от МКАД, в силу этого фактора застройщики пока не рассматривают предложения строить торговую, офисную недви жи мость далее этого рассто я ния»,— считает Ульяна Алиева.
При этом абсолютно все участники рынка убеждены, что стоимость сотки земли в ближайший год будет только расти. «В 2007 году эксперты рынка ожидают рост цен на землю в среднем по Под московью на уровне 30%.
По восточным направлениям этот рост будет наименьшим.
А вот по остальным цена вырастет куда значительнее. Так, по Ярославскому и Киевскому шоссе рост цен на землю связан с реконструкцией трасс, а как следствие,и улучшением транспортной доступности земельных участков»,— полагает Валерий Мищенко. По мнению же Владимира Яхонтова, в ближайший год цены на землю в среднем подрастут как минимум на 18-20%.
