Программа по расселению ветхого жилья спасла рынок недвижимости Уфы от дальнейшей стагнации и обвала.
Городской совет города Уфы принял муниципальную адресную программу "Развитие застроенных территорий ГО город Уфа РБ на 2007-2015 годы". Только в прошлом году в Уфе снесены ветхие и аварийные дома общей площадью 15163 тыс. кв.м. Расселена 631 семья, переехавшая в благоустроенное жилье на площадь почти вдвое большую – 28,41 тыс. кв. м.
Городские власти за последние три года привлекли на эти цели свыше 2,5 млрд. рублей. Однако эти средства выглядят мизерными, поскольку при таких темпах расселение растянется минимум на 40 лет. Программа же, принятая Советом, позволяет сократить эти сроки до 8-10 лет, правда, «при условии ежегодного дополнительного бюджетного финансирования различных уровней».
Что скрывать: в Уфе предостаточно старых, ветхих домов. Однако многие из них предполагается подвергнуть капитальному ремонту или реконструкции. Под снос пойдут только дома, находящиеся в предсмертной агонии.
По оценкам властей, аварийный фонд в Уфе, непригодный для проживания, составляет 932,12 тыс. кв. м (4,67% от всего городского жилищного фонда). В 4899 ветхих домах ютятся почти 80 тыс. человек. Это больше чем все население Ишимбая, Кумертау или Мелеуза.
Более половины домов находятся, на удивление, не на окраинах, а в перспективных районах, которые в будущем займут общественно-деловые центры. В частности, в период действия программы снесут четырехгектарный квартал, ограниченный улицами Гафури, Достоевского, Зенцова и Красина, или все старые дома в микрорайоне между улицами Ленина, Кирова, Чернышевского и Мустая Карима. Жильцов переселят в другие районы, причем исключительно за счет застройщиков.
Меньше всего древних хижин расположено в так называемых санитарно-защитных зонах от промышленных предприятий, в основном в Черниковке. Расходы по сносу и переселению лягут солидарно на плечи бюджета и индустриальных колоссов.
Свыше трети же несчастных граждан вынуждены обитать там, где жить вообще невозможно, например, на постоянно затапливаемых территориях, в оврагах, оползневых местах. Понятно, что привлечь инвесторов сюда невозможно. Поэтому обитатели трущоб будут переезжать с насиженных мест, опасных для здоровья и жизни, за казенные деньги.
В то же время территории на месте снесенных домов обезображенными остаться никак не могут. Их нужно благоустроить, возвести там инженерные и коммуникационные сети. Общий объем финансирования программы, по оценке экспертов инвестиционной компании «Финам», составит 54,175 млрд. рублей. В результате этих денежных вливаний 28405 семей из трущоб должны переехать в новые квартиры. Причем их общая площадь составит 1780 тыс. кв. м, тогда как площадь сносимых домов 932 тыс. квадратов.
Началась подготовка к проектированию реконструкции квартала «К», ограниченного улицами Братьев Кадомцевых, Рихарда Зорге, 50 лет СССР и проспектом Октября в Советском районе. Здесь планируется снести 51 пятиэтажную "хрущевку" и возвести вместо них 40 современных высотных домов. Жильцы пятиэтажек, подлежащих сносу, будут расселены в новых домах здесь же. В настоящее время по заказу ООО "Уфа-Маркет" проектная организация ООО "Экопроект Вакар" завершает разработку эскизного проекта реконструкции квартала "К". Основная цель -выявить возможности для повышения качества существующей застройки квартала за счет сноса морально и физически устаревших домов с доведением плотности населения на его территории до рекомендуемых нормами. Необходимо также оптимизировать транспортное обслуживание жилых, общественных и внутриквартальных зон. Повысить уровень благоустройства дворовых территорий с размещением необходимого набора площадок. Будут сохранены 7-1 6-этажные дома.
Данная программа вызывает оптимизм как граждан, проживающих на указанных территориях, так и операторов рынка недвижимости Уфы.
В Сети Агентств Недвижимости «ЭСКПЕРТ» провели анализ сложившейся ситуации и перспектив ее развития. Помимо прямых преимуществ, например, улучшения жилищных условий граждан и больших возможностей строительства в перспективных районах Уфы, аналитики отметили следующее.
Еще полгода назад все СМИ активно обсуждали тему «раздутого пузыря» рынка недвижимости. Все боялись обвала, инвесторы боялись резкого падения цен, граждане ожидали падения ставок ипотеки и падения стоимости квадратного метра. Аналитики Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» на протяжении почти девяти месяцев наблюдали постепенно снижающуюся стоимость квадратного метра. В среднем падение составило около 10% с начала года, а стоимость реально совершенных сделок иногда была ниже еще на 8-10% за счет торга покупателей с продавцами.
Падение цен, к сожалению, не вызывало ожидаемой активизации спроса, и причина было не только в ожиданиях падения ипотечных ставок, которые снизились с начала года на 1,3%, а в сути процесса приобретения жилья гражданами.
Напомним, что инвестиции в недвижимость, особенно краткосрочные, с начала года стали невыгодными для инвесторов. Это почти свело на нет количество «удобных» для риэлторов прямых покупок, которые, как правило, производятся без альтернативных продаж и ипотеки. Оставшиеся же заинтересованные покупатели в большинстве претендовали на ипотеку, а для покупки им нужно было сначала продать имеющееся жилье. И, как правило, это жилье было худшего качества, чем то, которое эти граждане хотели приобрести.
В итоге рынок недвижимости Уфы замкнулся сам на себе. Для покупки надо было продать то, что есть. То, что есть - не продавалось, так как было худшего качества, чем то, что большинство хотели приобрести: как правило, «хрущевки», старые дома, дома в непрестижных районах. В итоге образовался этакий «рыночный клин» из невостребованных квартир.
В итоге, технический анализ рынка прогнозировал нам еще большее снижение цен вплоть до 42 тыс.руб. за кв.м. В этом случае ожидалась активизация спроса, так как основным сдерживающим фактором для покупки все-таки является общая цена квартиры , а не ставка ипотеки и прочее. А с падением общей цены доступнее становится и ипотечный платеж при той же ставке кредита.
Но макроэкономические факторы регионального рынка изменили эту тенденцию в июле 2007 года, когда падение цен вдруг замедлилось, возникла «ценовая пила», а потом возобновился медленный рост. И основным макроэкономическим фактором такого поведения рынка стало начало массового расселения граждан из старого ветхого фонда жилья.
Помимо расселения, производимого государством, активные действия в этом направлении осуществляют и многие застройщики для освоения земельных участков в престижных районах. Чаще всего, принятие на себя подобных обязательств по расселению для них является единственным вариантом получения площадок под застройку в наиболее перспективных районах уже достаточно плотно застроенной Уфы, имеющей к тому же не очень удобный рельеф местности.
Для целей расселения и используется в настоящее время тот самый «рыночный клин» застоявшихся на продаже квартир, которые, как правило, оцениваются несколько дешевле и поэтому особенно удобны для целей расселения.
В итоге мы видим активизацию рынка в целом по всем направлениям: те, кто долго ждали продажу своего жилья, теперь имеют возможность последующей покупки, в том числе в ипотеку, и, в том числе, первичного жилья.
Учитывая перспективы и масштабы программы по расселению до 2015 года, застопорившийся сейчас сектор менее престижных «хрущевок» и отдаленных районов наполнится «расселенцами», а средства, полученные старыми хозяевами от их продажи, будут направлены на покупку лучшего, нового, комфортабельного жилья, и, по прогнозам Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», на 90 % с использованием ипотечных кредитов, так как помимо заинтересованности покупателей в квартирах большей площади, квадратный метр в таких квартирах сам по себе стоит дороже.
Выводы
Вовремя начавшаяся, с учетом динамики рыночных цен ( а в настоящее время рыночная стоимость квартир для расселения наиболее привлекательна для государственных вложений), правительственная программа не только эффективно решит жилищные проблемы тысяч нуждающихся, но и выведет рынок недвижимости Уфы из «замкнутого круга» полугодовой стагнации. И, напомним, что после долгосрочного падения цен, которое могло еще происходить несколько месяцев до уровня 42 тыс.руб. за кв.м., мы прогнозировали дальнейший объективный скачок цен вверх и дальнейший рост за счет трех мощных покупательных ресурсов: активизировавшегося отложенного спроса, накопившейся покупательной способности и достижения рынком равновесия спроса-предложения.
И, несмотря на остановившееся падение средней цены на квадратный метр, которая, как мы теперь ожидаем, будет проходить этап коррекции в диапазоне 47-50 тыс.руб. за кв.метр ( в основном, потому, что резко изменится структура предложения за счет вывода относительно дешевого жилья, а не за счет общего повышения цен), рынок получил мощный толчок к дальнейшему развитию.
Социальные квартиры, возводимые в рамках жилищного нацпроекта, в ближайшие годы будут главным приоритетом строительной политики Уфы. При этом рынок жилья станет намного более гибким, чем сегодня.
Аналитическая служба Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
