Регионы просят жилья

Национальный проект "Доступное жилье - гражданам России" сыграл на руку столичным застройщикам, заинтересованным в освоении новых рынков.

Прежде региональные власти, поддерживаемые местными строительными компаниями, до последнего сопротивлялись их экспансии. Однако задача президента увеличить объемы строительства жилья в целом по стране до 130 млн. кв. м в год сделала их более сговорчивыми. Если за предыдущие 5 лет московские строители возвели в регионах всего 2 млн. кв. м объектов недвижимости, то в этом году построят свыше миллиона, из которых более 90% - жилье. Плюс еще 2 млн. кв. м на территории Московской области.

Сотрудничество московских строителей с регионами началось еще в советское время, когда строительные организации столицы возводили жилье, а также социальные и инженерные объекты во всех краях и областях страны.

В 2002 году городские власти решили возродить эту традицию, приняв специальную программу межрегионального сотрудничества в строительной сфере. "Строительство ведется по соглашениям, заключенным правительством Москвы с администрациями субъектов РФ и зарубежных стран", - говорит первый заместитель руководителя столичного стройкомплекса, курирующий это направление, Константин Королевский.

По его словам, количество участников и объемы программы постоянно растут.

Если в 2002 году было введено в эксплуатацию всего 18 тыс. кв. м в 17 городах 10 регионов, то в 2006-м - 800 тыс. кв. м в 57 городах и 10 странах зарубежья.

Всего за 5 лет действия программы за пределами Москвы и области было построено более 2 млн. кв. м объектов различного назначения. В 2007 году планируется возвести еще свыше миллиона кв. м площадей, а задел на 2008 год, по предварительным оценкам, составит 1,3 млн. кв. м. На сегодняшний день в программе задействованы 33 крупных застройщика. В том числе СУ-155, "ПИК-Регион", "С-Холдинг", "Интеко", "Моспромстройматериалы", "Зарубежстрой", "Квартира.ру" и др.

"Если в 2002 году основной интерес регионов заключался в привлечении инвестиций и управленческого потенциала, то сегодня инвесторы сами проявляют интерес к региональным рынкам", - отмечает Константин Королевский. Он обращает внимание на то, что последнее время вслед за строительством жилья подтягивается социальная инфраструктура, идет комплексная реконструкция кварталов, строятся современные торговые и офисные центры. "Инфраструктура российских городов существенно отстает от требований сегодняшнего дня", - признает чиновник.

На Золотом кольце реализуется ряд гостиничных проектов. В Ростове Великом усилиями московского стройкомплекса трехзвездочная гостиница была сдана в эксплуатацию в 2005 году, в Угличе - в 2007-м. В планах на следующий год - отели в Переславле-Залесском, Ярославле и Рыбинске. "Вложения в ростовскую гостиницу составили 300 млн. руб., по предварительным расчетам, вложения должны были окупиться в течение 8 лет. Однако уже на завершающем этапе строительства к нам стали поступать предложения о ее покупке за сумму, значительно превышающую себестоимость. Это подтверждает востребованность данного сегмента региональным рынком", - говорит Королевский.

Для московских застройщиков участие в региональной программе правительства Москвы - дело добровольное: после подписания договора с регионом им рассылаются письма с приглашением поучаствовать в инвестировании строительства. Соглашаться на предложенные условия или нет - руководство каждой строительной компании решает самостоятельно.

Этот принцип не действует лишь в отношении Чеченской Республики, где силами Москвы возводится микрорайон из 8 домов общей площадью жилья 32 тыс. кв. м.

"Почти все московские застройщики, даже те, что не работают в регионах, получили разнарядку о переводе определенной суммы в благотворительный фонд, из которого финансируется строительство в Грозном. Размер взноса зависит от величины бизнеса компании и варьируется в пределах 3-10 млн. руб.", - рассказали "МК" представители одной из фирм. Региональная программа правительства Москвы предусматривает определенные обязательства со стороны участников. Администрация района должна найти и предоставить под застройку земельный участок, оснастив его необходимой инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктурой.

Столичные застройщики, в свою очередь, обязуются привлечь в качестве подрядчиков местных проектировщиков и строителей, а после реализации проекта выплатить "долю города" в денежном или натуральном выражении. Как правило, размер отчислений составляет 10-30%. Однако на практике подобная идиллия практически не встречается. Застройщики жалуются, что местные власти из протекционистских соображений стараются выделить им участок похуже и потруднее, рассчитывая на то, что богатые москвичи денег не считают. На шею инвесторов с благословения городской администрации вешаются не только квартальные коммуникации, но и общегородские магистральные сети, износ которых в целом по России составляет 75-90%, а затраты на замену и ремонт весьма значительны. Региональные подрядчики со своей стороны многократно завышают расценки за свои не всегда качественные услуги и срывают оговоренные сроки выполнения работ.

"Конечно, проблемы между участниками программы возникают, и мы со своей стороны стараемся их урегулировать. Претензии есть как со стороны застройщиков, так и администраций. Вот недавно к нам обратилось руководство Калининградской области, вице-губернатор просит приехать провести совместное совещание - мы, они и строительная компания", - говорит Королевский, подчеркивая, что это нормальный рабочий процесс.

Бизнес набирает обороты, и по мере реализации проектов возникают вопросы, которые не были оговорены заранее. Вместе с тем в стройкомплексе отмечают, что не всегда столичным застройщикам нужна административная поддержка для работы в регионах.

Многие выходят на местные рынки самостоятельно, получая участки под застройку на земельных аукционах. При этом для организации бизнеса каждый выбирает свою стратегию.

Одной из распространенных практик является создание совместного предприятия с местными компаниями. В этом случае участие московской стороны в СП сводится к технологическому и маркетинговому консалтингу, а также привлечению своей доли инвестиций в проект. Всю остальную работу, связанную с поиском земельного участка, привлечением проектировщиков и подрядчиков, согласованием проекта, получением разрешений и контролем над строительством, берут на себя региональные партнеры. С организационной точки зрения такой подход вполне оправдан: местные девелоперы лучше ориентируются в реалиях рынка и, как правило, имеют выходы на администрацию. Однако, находясь в Москве, трудно контролировать динамику реализации проекта. Например, Mirax Group пришлось уйти из Самары, поскольку партнер компании в регионе не смог выполнить обязательств по подбору земельного участка и получения разрешения на строительство в городе бизнес-центра.

Поэтому многие застройщики не хотят связываться с СП, предпочитая через покупку бизнеса превратить местного игрока в полноправного члена своей команды. Компания "ПИК-Регион" сформировала свой портфель, купив крупнейшую региональную строительную компанию страны - "Стройинвестрегион". Таким образом, московский застройщик, во-первых, получил задел объемом 2 млн. кв. м площадей в Ярославле, Калининграде, Новороссийске, Омске, Перми и Нижнем Новгороде, а во-вторых - уже отлаженный бизнес. В каждом регионе у "Стройинвестрегиона" имеется филиал, в структуру которого входят собственная проектная мастерская, служба эксплуатации и служба заказчика.

Другую стратегию внедрения осуществляет в Нижнем Новгороде СУ-155. Правда, стоит сразу оговориться, что эта нетипичная для регионов схема, стала возможной во многом благодаря тому, что пост губернатора Нижегородской области занимает бывший вице-мэр Москвы Валерий Шанцев, а должность министра по строительству - бывший сотрудник СУ-155 Валерий Англичанинов. СУ-155 стала соучредителем ОАО "Нижегородкапстрой", блокирующий пакет в котором принадлежит правительству области. Задача компании - до 2010 года построить в Нижнем Новгороде более полутора миллионов кв. м жилья. В ходе реализации проектов будут использоваться строительные материалы только нижегородских производителей (предприятие по производству сборных ЖБИ создано на базе местного завода "Поиск" в городе Кстово), а также потенциал местных строителей. Инвестировать в местную стройиндустрию приходится и другим столичным застройщикам. "Главмосстрой", в планах которого завоевание лидирующих позиций на строительных рынках Краснодарского края и Санкт-Петербурга (в начале 2007 года компания приобрела там 4 млн. кв. м земли под комплексную застройку), объявил о покупке в этих регионах предприятий, на базе которых будет налажено производство монолита, а также фирменной панельной серии ГМС-1.

Оригинальный подход к освоению рынков пропагандирует московский застройщик "С-Холдинг". Компания запатентовала свои серии панельных домов и теперь продает права на их производство по принципу франчайзинга за 5% сметной стоимости строительства дома. Бортоснастку для производства железобетона по технологии "С-Холдинга" местные строительные компании могут как покупать, так и брать в аренду. Установить оборудование можно практически на любом худо-бедно действующем ДСК. Эта универсальность позволяет быстро развернуть производство серийных домов в любом регионе, независимо от степени его удаленности от Москвы.

Эксперты указывают, что выбор конкретной стратегии зависит от особенностей региона: состояния строительной отрасли и рынка недвижимости в целом, местного законодательства, покупательной способности населения и т.д. Там, где покупательная способность невелика, создавать промышленное производство, ориентированное на большие объемы, московскому инвестору не имеет смысла.

Еще пару лет назад региональные проекты считались удачными, если жилье удавалось продать хотя бы в два раза дороже себестоимости. Тогда, учитывая сроки строительства, банковские проценты, отчисления городу и прочие издержки, застройщик мог рассчитывать на 30%-ную рентабельность.

Сейчас, по словам Константина Королевского, строить в регионах не менее выгодно, чем в Москве: "При разных объемах капиталовложений норма прибыли на выходе получается абсолютно одинаковой". По мнению чиновника, в нынешних экономических условиях стимул для выхода в регионы имеют не только крупные компании, но и молодые застройщики, не обладающие достаточными финансовыми ресурсами для работы в Москве.

07.08.07