Рынок аренды квартир в московском регионе считается одним из самых перспективных.
Несмотря на летнее затишье, эксперты убеждены, что осенью цены на арендуемые квадратные метры жилья вновь поползут вверх.
Это объясняется тем, что число арендаторов пополняют люди, которые не в состоянии приобрести в собственность квартиру в столице по нынешним рыночным ценам. Учитывая, что осенью цены на жилье, по разным оценкам, вырастут в среднем на 10-15%, желающих снять квартиру станет еще больше.
Прошлогодний рост цен на жилье в Москве привел к тому, что многие граждане, еще два года назад собиравшиеся купить квартиру, были вынуждены стать игроками рынка аренды квадратных метров. Это является одной из причин общей стагнации на рынке недвижимости. Когда средняя продажная цена 1 кв. м в столице перевалила за $4 тыс., большая часть потенциальных покупателей решила занять наблюдательную позицию.
Но при этом надобность в крыше над головой у них осталась. «Если человеку необходимо жить в конкретном районе, он будет как-то выкручиваться,— поясняет Мария Жукова, заместитель директора компании „Миэль-аренда”.— Он, например, будет снимать квартиру вместе с друзьями. Если же речь идет об определенной цене за арендуемую площадь, то человек переедет в комнату или подыщет подходящий вариант в одном из городов-спутников с хорошей транспортной доступностью, например, в Мытищах, Красногорске или Химках, которые уже практически превратились в районы Москвы. Главное, что ждать снижения цен он не станет». Что касается тех, кому столичная жизнь не по карману, то они, по мнению экспертов, никак не воздействуют на московский рынок аренды жилья, поскольку постепенно уходят с него.
Впрочем, потерю этих нанимателей рынок с лихвой компенсирует. Рост цен 2006 года (когда средняя стоимость столичного жилья возросла по отдельным сегментам более чем на 100%) привел к тому, что на рынке появилось множество так называемых арендаторов поневоле. Это в первую очередь те, кому собственные финансовые возможности изначально позволяли надеяться на приобретение жилья по ипотеке. Затем ситуация на рынке заставила их искать альтернативныеварианты решения квартирного вопроса. К этой же группе относятся и те, кто, в принципе, располагает необходимыми средствами, но по разным причинам не желает приобретать жилье в среднем по $4-5 тыс. за 1 кв. м.
«В 2005 году ежемесячный платеж за наем квартиры был всего на 10% меньше, чем если бы она приобреталась по ипотеке»,— рассказывает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир корпорации «Инком-недвижимость». Сегодня, по ее словам, разница составляет в среднем уже 200-300%. Причем это касается жилья всех сегментов, включая элитный.
Поэтому те, кому по статусу следует иметь престижное жилье, нередко предпочитают снимать, а не покупать его.
Несмотря на то что основу предложения на сегодняшний день составляет эконом-класс, в базах данных риэлтеров чаще всего остается невостребованным вовсе не этот сегмент, а элитные объекты. По словам Марии Жуковой, у подобных квартир самый большой срок экспозиции, поскольку в этом сегменте при всем обилии вариантов по-настоящему роскошное и качественное жилье в дефиците. Особенно долго ждут своих нанимателей переоцененные квартиры, например, расположенные в сталинских домах, не имеющих охраняемой внутренней территории и собственной инфраструктуры. По старой памяти владельцы считают их элитными и пытаются сдавать по высоким арендным ставкам, что не находит понимания у потенциальных арендаторов.
Наниматели квартир более низкого ценового сегмента, напротив, особых требований к жилью не выдвигают. Главное, чтобы ежемесячная плата уложилась в семейный бюджет, а все прочие характеристики объекта вроде расположения или транспортной доступности имеют скорее факультативное, нежели решающее значение, замечает Галина Киселева. «Людей не пугает ни удаленность от центра, ни отсутствие ремонта,— соглашается Наталья Сивко, руководитель направления аренды компании „МИАН — агентство недвижимости”.— Главное, чтобы было дешево».
Дешевле всего сегодня можно снять типовое жилье в Восточном округе, где средняя ставка аренды для «однушек» составляет $720, а двух- и трехкомнатных квартир — $950 и $1250 соответственно. В других округах столицы — Южном, Юго-Восточном и Северо-Восточном— расценки на $100-200 выше. Дороже всего, по данным компании «Инком-недвижимость», сдаются квартиры в Центре (в среднем, по $1,2 тыс., $2,2 тыс. и $3,3 тыс. в месяц в зависимости от количества комнат) и в Западном и Юго-Западном округах ($900, $1,5 тыс. и $2,2 тыс. соответственно).
По разным оценкам, на сегодняшний день объем столичного рынка аренды составляет от 100 до 250 тыс. квартир, из которых, по информации холдинга «Миэль», почти половина предлагается по цене свыше $1 тыс. в месяц. Неудивительно, что сдача жилья внаем — довольно популярный в Москве бизнес. Однако его прибыльность многими аналитиками ставится под сомнение. «Доход арендодателя составляет в среднем всего 5-6% годовых,— полагает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко.— Причина — очень высокие цены продажи квартир, поэтому особого смысла приобретать недвижимость для последующей сдачи в аренду я не вижу, окупаться она будет очень долго. Проще проинвестировать имеющиеся денежные средства в более доходный сегмент рынка или положить их на депозит в банке». Правда, оговаривается Репченко, чаще всего на рынок выходят квартиры, которые не приобретались специально для этой цели или вообще были получены по другим каналам, например, в рамках городских или федеральных социальных программ. Естественно, что в этом случае собственники «не считают реальную экономику, а воспринимают арендную плату как чистую прибыль», резюмирует он. Александр Крапин, генеральный директор информационного аналитического агентства RWAY, придерживается иного мнения. Он уверен, что в последние месяцы доходность арендного бизнеса растет, так как ставки повышаются, а квадратный метр, наоборот, немного дешевеет.
Более того, даже в условиях снижения цен на квартиры для большинства московских арендодателей жилье выглядит наиболее надежным инструментом сохранения капитала, который к тому же регулярно приносит его владельцу сумму, равную средней месячной зарплате в Москве.
