Покупая квартиру в строящемся доме, не стоит надеяться отпраздновать новоселье в сроки, указанные застройщиком. Мало того что эти сроки часто нарушаются застройщиком, относятся они лишь к сдаче дома госкомиссии. А процедура получения прав собственности на жилье может растянуться на годы.
Самое печальное, что за исключением покупателей такое положение дел выгодно всем: и застройщикам, и чиновникам.
По правилам госкомиссия проходит сразу после завершения строительства. К этому времени, замечает старший специалист отдела оформления ОАО "Пересвет-Девелопмент" Ангелина Крутова, инвестор должен не только построить "коробку", но и подключить свет, воду, благоустроить территорию.
"Если есть какие-то несоответствия по техническим нормативам, то дом не будет принят", - напоминает Крутова. Но тут специалист отдела оформления явно лукавит. "Довольно часто госкомиссия принимает дом с недоделками, предписав устранить их в установленные сроки, которые, как правило, очень редко соблюдаются застройщиками", - замечает начальник отдела жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров. Как рассказали корреспонденту "Газеты" сразу несколько участников рынка, в конце прошлого года в некоторых регионах чиновникам не хватало объемов построенного жилья, чтобы отрапортовать о реализации нацпроекта "Доступное жилье", и госкомиссию проходили дома, где только еще строились верхние этажи. По официальным данным, в России за прошлый год было возведено порядка 50,2 млн кв. м жилья. Сколько из этих квадратных метров были реальными, а сколько - виртуальными, остается только догадываться.
Дом без паспорта
Чаще бывает наоборот. "Дом построен, а комиссия ищет недочеты там, где их нет, - говорит директор по развитию компании "Бенефит инжиниринг" Ярослав Козлов. - Но, как правило, сдача решается в рабочем порядке". И здесь все зависит от отношений инвестора с местной администрацией: в случае конфликта дом может "зависнуть". Например, в подмосковных Котельниках, где жилой дом был построен еще в начале прошлого года, он до сих пор не может пройти госкомиссию: администрация города отказалась подключать здание к системе водоснабжения, хотя подключение коммуникаций застройщик давно оплатил. "К срокам у покупателей должно быть философское отношение, - советует директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская. - В лучшем случае сроки госкомиссии и получение прав собственности сдвигаются на полгода-год, но бывает и более длительное ожидание". Александр Винокуров добавляет, что в 99% случаев застройщик объявляет в рекламе сроки сдачи значительно более ранние, чем дом на самом деле сдается госкомиссии.
Причины здесь могут быть самые разные. Например, сначала к заявленному сроку не успели строители, потом госкомиссия не состоялась по каким-то причинам, а затем прошла, но были обнаружены какие-то недостатки, которые строителей обязали устранить. Тянуться это может достаточно долго. В подобных случаях, замечает гендиректор компании "БЕСТ-Недвижимость" Лариса Патлух, покупателю жилья могут дать ключи от квартиры, но делать ремонт не разрешат. "Да это и невозможно, ведь нет ни воды, ни электричества, а следовательно, и лифты не работают, - добавляет заместитель гендиректора компании "Новый город" Наталья Ветлугина. - Штукатурка должна сохнуть при температуре +18 градусов, но отопления нет, тепловую пушку без электричества не поставишь, а ведь климат у нас далеко не тропический".
Как объясняет Лариса Патлух, после госкомиссии здание передается на баланс эксплуатирующей организации, и в доме появляются электричество, тепло, вода.
Юридически покупатель не имеет права жить в квартире до получения права собственности на нее. Однако в настоящее время, рассказывает Ангелина Крутова, сложилась следующая практика: покупатель подписывает с застройщиком акт приема-передачи квартиры, получает временный ордер и берет на себя обременение по коммунальным платежам, предварительно оплатив их на четыре месяца вперед. Согласно статье 153 Жилищного кодекса обязанность вносить плату за жилье и услуги ЖКХ появляется с момента заселения в квартиру. Иными словами, после того, как вы получили ключи у застройщика и подписали акт о передаче, за жилплощадь придется платить, даже не имея на нее права собственности. А вот если вы готовы с ключами и актом подождать, заставить вас платить за коммунальные услуги не могут.
На птичьих правах
Следующий этап, который может затянуться на несколько лет, - получение прав собственности на купленное жилье. Процесс разделен на несколько шагов.
Прежде всего это государственная регистрация прав собственности города на недвижимость. Затем оформляются права инвесторов на недвижимость. И наконец регистрируются права непосредственных покупателей жилья.
Все это время владелец квартиры живет в ней без регистрации, имея на жилье лишь фактические, а не юридические права. В этот период, объясняет глава департамента правовой поддержки компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Николай Вопиловский, согласно Гражданскому кодексу можно завещать еще не оформленную юридически квартиру наследнику, а также продать ее, воспользовавшись схемой переуступки прав требования. Все остальные операции с недвижимостью, например размен или залог под получения кредита, абсолютно исключены.
При этом, замечает директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская, законодательных документов, регламентирующих сроки регистрации новостроек, нет. На практике на этот этап уходит не меньше полугода, но в основном - около полутора-двух лет. "Есть дома, построенные и четыре года назад, где этот вопрос до сих пор в стадии решения", - говорит заместитель гендиректора компании "Новый город" Наталья Ветлугина.
Причин столь "оперативного" оформления прав на жилье эксперты называют достаточно много. В частности, замечает Николай Вопиловский, серьезно тормозит процесс нерасторопность сотрудников БТИ. После сдачи дома госкомиссии ведется работа по натурным обмерам и перерасчетам площадей, на что может уйти несколько месяцев. Кроме того, добавляет он, существует протокол поквартирного распределения, который является обязательным документом для новостройки. Его подписывают все инвесторы и собственники будущих квартир. "А поскольку последних оказывается достаточно много, процесс подписания этой бумаги тоже занимает определенное время", - рассуждает Николай Вопиловский.
Как отмечает Ольга Побединская, затягивание процесса оформления права собственности на купленные гражданами квартиры выгодно застройщику. "По закону об НДС компания уплачивает налог не тогда, когда происходит фактическая продажа квартиры и получение денег, а только после регистрации права собственности владельцем данной квартиры и передачи ее другому лицу", - объясняет она. В результате чем дольше собственник не получает права на жилье, тем дольше застройщик не платит НДС. "Обращения в суды вряд ли ускорят процесс регистрации, - предупреждает Ольга Побединская. - Поскольку тяжба - не менее длительная процедура". В общем, дольщику остается только набраться терпения.
Регистрация прав на новостройку тянется дольше строительства
Новости по теме
В крыму заморожено 80% новостроек
В Петербурге стали продавать дома вместе с жильцамиВ первом полугодии количество новостроек эконом-класса сократилось почти на 80%
Павшинская пойма -- место очень удачное
Застройщиков могут обязать проводить интернет в новостройки
Эксперт прогнозирует снижение объёмов строительства в Москве
