До недавнего времени рынок загородного жилья оставался последней надеждой небогатых россиян. Темпы роста цен здесь заметно отставали от неуклонного подорожания городских квадратных метров. В результате на короткое время стоимость типовой трехкомнатной квартиры в спальном районе Москвы практически сравнялась с ценой неплохого коттеджа бизнескласса.
Ценовой рывок рынок пригородной недвижимости сделал в прошлом году. Больше всего, как и следовало ожидать, подорожало жилье в Подмосковье. В 2007 году тенденция подорожания загородного жилья сохранилась - по прогнозам, она должна составить около 25 процентов в год. На уровень цен не повлияло даже массовое освоение строителями бывших колхозных полей.
Места экономкласса
Эту категорию загородного жилья часто называют "скворечниками в чистом поле". Московскую квартиру такой дом заменить не может. Исключение составляют постройки, возведенные в окрестностях населенных пунктов с уже сложившейся инфраструктурой. Как правило, коттедж экономкласса представляет собой дом из бруса на небольшом участке. Коттеджные поселки экономкласса по большей части располагаются довольно далеко от Москвы, на расстоянии до 70 километров. Средняя цена квадратного метра такого жилья около 1300 долларов. Рост этого сегмента рынка был обеспечен деньгами многотысячной армии нуждающихся в улучшении жилищных условий, но небогатых москвичей. Власти города отмечают, что доля поселков экономкласса увеличилась в 2006 году до 20 процентов и растет дальше. На самом деле, имея деньги на покупку двухкомнатной квартиры в центре, трехкомнатной на окраине или просторного коттеджа в Подмосковье, многие россияне выбирают последнее.
Достойную конкуренцию загородным коттеджам экономкласса составляют квартиры в малоэтажных комплексах и домах новых типовых серий. Стоимость квадратного метра здесь составляет около 1200 американских долларов, а потому жилье пользуется большим спросом. Определяющим фактором становится не только цена: не менее важно наличие инфраструктуры. Правда, детские и спортивные площадки, прогулочная зона, индивидуальное водо- и газоснабжение в экономклассе не предусмотрены. Зато приличные жилые комплексы могут похвастать собственной службой охраны, налаженной уборкой территории и наличием магазинов. Наиболее популярные проекты малоэтажного строительства реализуются сегодня по Новорижскому, Калужскому, Ленинградскому шоссе.
Зал бизнес-класса
Такой коттедж по цене мало отличается от хорошей московской квартиры, зато обеспечивает не в пример лучшее качество жизни. Безупречная экологическая обстановка здесь сочетается с городскими удобствами, а развитая и налаженная инфраструктура обеспечивает возможность постоянного проживания. Как правило, в коттеджных поселках бизнескласса есть свои детские сады и школы, магазины шаговой доступности и аптеки. Правда, полный объем инфраструктуры, который включает наличие водоема, спортивных и детских площадок, ресторанов и кафе, предлагают сегодня только 20 процентов объектов этой рыночной категории.
Впрочем, на особняках свет клином не сошелся. Помимо коттеджных поселков бизнес-класса комфортабельное загородное жилье можно найти в многоквартирных комплексах. Обычно они представляют собой секционные дома высотой от трех до семи этажей. Квартиры в таких строениях отличаются так называемой улучшенной планировкой, а их жилая площадь начинается с 50 кв. м. Часто в апартаментах первого этажа предусмотрены выходы на площадки-патио. Кроме того, владельцы некоторых квартир на последних этажах имеют возможность гулять по облагороженной территории крыши. Понятно, что в таких хоромах наличие детского сада и школы обязательно, равно как и фитнес-центра. Стоимость квадратного метра, напротив, относительно невелика и составляет около 1500 долларов США.
Чертоги элит
Стоимость элитного пригородного жилья в Подмосковье вполне сопоставима с ценой роскошной недвижимости в самых дорогих странах мира. Более того, как отмечают сами продавцы, цены здесь растут быстрее, чем в других секторах рынка. Так, если года два назад элитными считались особняки ценой от миллиона долларов, то сегодня за эксклюзивность и престиж приходится выкладывать минимум в три раза больше.
Типичный образец нижнего уровня элитного загородного жилья - таунхаусы, чья стоимость составляет от одного до полутора миллионов долларов. В инфраструктуру комплекса в обязательном порядке входит супермаркет, спорткомплекс, школа, круглосуточная служба безопасности, дежурная медслужба и множество открытых детских площадок. Цена отдельного элитного жилья начинается, как правило, с двух миллионов у.е., зато предполагает большой участок и полную иллюзию уединенности. Самые роскошные строения этой категории стоят десятки миллионов, зато соседями счастливых покупателей непременно окажутся знаменитости.
Размер дома в этом сегменте рынка начинается от 800 кв. м, а площадь участка - от 50 соток. Элитный дом должен быть расположен на расстоянии не более 15 км от МКАД по Рублево-Успенскому или Новорижскому шоссе, до 10 км от МКАД по Калужскому шоссе или на всем протяжении Сколковского шоссе. К собственно дому в обязательном порядке прилагается участок леса первой категории (сосны), при этом наличие водоема обязательно.
Когда нет денег
Жилье наши сограждане предпочитают приобретать в собственность. Зато временное владение недвижимостью имеет свои преимущества. За разумные деньги арендатор может поселиться на элитном направлении, в определенном социальном окружении и комфорте. К тому же договор аренды избавляет от необходимости платить налоги и заниматься муторным процессом оформления документов. Да и менять жилье можно по первому желанию, в зависимости от настроения и уровня доходов.
А вот арендодателям сдача жилья внаем не очень выгодна. Приносит она в среднем около 6 процентов годовых, что ниже уровня долларовых банковских депозитов. Тем не менее, как отмечают представители риелторских фирм, к концу апреля большинство предложений по аренде загородных домов на летний сезон бывают уже разобраны. С мая цены на этом сегменте рынка вырастают не менее чем на 25 процентов. Правда, растут и требования арендаторов. Домик из вагонки на шести сотках, который можно снять за 500 долларов, мало кого устроит. А за найм комфортабельного коттеджа придется выложить не менее трех тысяч у.е. Правда, его еще нужно найти. По прогнозам специалистов, летом 2007 года спрос на аренду загородной недвижимости существенно превысит предложение, причем особенно вырастут цены на дома высшего и среднего класса. А значит, еще больше состоятельных граждан решат вложить деньги в строительство или покупку загородной недвижимости. Так что покупать "домик в деревне" нужно сегодня. Завтра он будет стоить не меньше дворца...
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Марина МАХРОСЕНКОВА, специалист управления реализации группы компаний "Собор":
- Популярность таунхаусов, расположенных в небольших комплексах, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой, заметно выросла. 8 целом по Подмосковью спрос на таунхаусы увеличился на 25 процентов, по столице - на 40 процентов. Этот вариант недвижимости можно считать оптимальным симбиозом загородного дома и квартиры для среднего класса. С учетом того, что рост цен на жилье в Москве в 2006 году составил порядка 80 процентов, уже тогда наметилась тенденция оттока инвестиций в недвижимость области. Там можно было приобрести таунхаус средней площади с небольшим участком земли и в более чистом экологическом окружении по цене приличной 3-х или 4-комнатной квартиры в столице. Соотношение цена/качество/площадь/экология здесь сыграло в пользу загородной недвижимости. А эксплуатация небольшого таунхауса площадью 200-250 кв.м обходится не более чем в 300 у.е. в месяц.
Не секрет, что на первом месте среди приоритетов и критериев выбора объекта стоит его транспортная доступность. Практически единственным транспортным средством для жителей поселков остается личный автомобиль.
Этого можно избежать, рассматривая вариант собственного дома в черте города (поселки таунхаусов в Куркино, коттеджный поселок "Вишневый сад" в р-не "Северное Тушино", комплексы таунхаусов на ул. Свободы и др.). Остальные возможные проблемы загородного проживания вполне решаемы.
Наталья СМИРНОВА, директор центра "Загородная недвижимость" корпорации "БЕСТ-Недвижимость":
- Преимущества загородного жилья перед городским очевидны. При этом более востребованы доступные для широкого круга россиян коттеджи экономкласса.
К сожалению, достойных предложений в этом сегменте рынка гораздо меньше, чем в секторе элитного жилья.
Что касается факторов, определяющих класс и стоимость загородной недвижимости, то, в первую очередь, нужно выделить наличие и характер инфраструктуры и коммуникаций. Для бизнес-класса - это детские и спортивные площадки, прогулочная зона, централизованное электро-, газо-, водоснабжение.
В экономклассе обязательны охрана, уборка территории, вывоз мусора. Инфраструктура элитного поселка близка к инфраструктуре "бизнес" класса, только выше уровень и качество сервиса.
Немаловажную роль играет и степень удаленности от Москвы. Справедливо говорить о востребованности исходя из анализа предложения на рынке загородного жилья по направлениям.
Направления - соотношение:
Новорижское - 34,6 процента;
Рублево-Успенское - 21,2 процента;
Калужское - 14 процентов;
Дмитровское - 7,8 процента;
Киевское - 5,7 процента;
Минское - 5,6 процента;
Другие направления - 11 процентов.
Прямо зависит от класса и качество жилья. В экономклассе площадь коттеджей составляет 100-150 кв.м; земельные участки - до 15 соток. Сами дома построены, как правило, из пеноблоков, сэндвич-панелей, дерева. Стоимость такого объекта около 350-400 тысяч долларов США.
Для бизнес-класса характерна площадь коттеджей в 200-600 "квадратов", а материалы, используемые при строительстве, отличаются прочностью и долголетием: это кирпич и монолитный бетон.
При транспортной доступности цена на такой коттедж колеблется от 400 тыс. до 1,5 млн. долл. США.
Площадь домов элитного класса стартует от 600 кв.м, а земельных участков - от 30 соток при стоимости объекта от 1,5 млн. долл. США. И все же недостатка в покупателях сегодня нет.
