Рынок городского жилья демонстрирует остановку роста цен и даже снижение в некоторых сегментах. Загородное жилье демонстрирует противоположное - стабильный интерес покупателей коттеджей, дач и таунхаусов. А самое главное - сохраняющийся рост цен. Причем остается неизменной и многолетняя тенденция - удорожание поселков начинается на этапе строительства.
Класс «премиум» не мелочится
Существует даже мнение - если поселок планомерно дорожает на этапе строительства, значит, этот девелоперский проект можно считать успешным: есть спрос, идут продажи, нет вполне очевидных и скрытых дефектов, которые за период реализации проекта обязательно «всплывают» и тем самым не способствуют повышению отпускной цены.
По данным компании «AG Capital», поселки класса «премиум» и «де люкс» за 2006 год подорожали в среднем на 40-45%. Безусловно, среди этих поселков существует и категория «звезд», которые показали более серьезный рост. Например, рост цен в «Бельгийской деревне» составил более 90%, в «Павлово» - более 50%, «Резиденции Бенилюкс» подорожали более чем на 80%. За четыре месяца этого года спрос и темпы продаж в большинстве загородных объектов несколько упали, однако это не означает, что понизились цены, произошло лишь снижение темпов роста. За четыре месяца рост цен составил, по данным компании, 5-7%.
Снижение цены на загородное жилье наблюдается только в эконом-классе, говорят в компании «МИЭЛЬ». И то - далеко не во всех случаях. Хотя причины вполне очевидны. Разномастная точечная застройка 90-х годов имеет массу проблемных моментов, начиная с вопросов юридических (неоформленность права собственности по всем правилам более половины таких строений) и заканчивая качеством строительства, площадями участков (обычно небольшими) и смешанным социальным составом жителей.
Евроматериалы идут по евроценеВсе перечисленное мало относится к организованным коттеджным поселкам. Впрочем, участники загородного рынка объясняют повышение стоимости и другими соображениями. И объективных доводов не так уж мало.
Во-первых, рост стоимости стройматериалов. Как отмечают в компании Kirsanova Realty (эксклюзивный аффилированный офис Christie's Great Estates), реализующей объекты в поселке LeVitan, подорожали все основные отделочные материалы - фасадный кирпич и черепица, которые занимают в себестоимости строительства дома весьма приличную часть. Все это закупается застройщиком в Европе. А курс евро известен. Основные конструкционные материалы - кирпич, цемент, все виды труб - также выросли вдвое. Более того, вследствие затянувшегося строительного сезона в прошлом году было вообще очень сложно купить стройматериалы в достаточном количестве.
- Еще одна важнейшая составляющая, - говорит Анатолий Балашов, директор отдела загородной недвижимости компании, - это финансирование проекта в целом. Девелопер застраивает 100% домов, не дожидаясь финансовых вливаний клиентов. Сегодня такая стратегия единственно верная, так как снижает риски потенциального покупателя, избавляет его от проблем недостроя. Но у этого есть и обратная сторона - стоимость денежных ресурсов. Соответственно, это влияет на себестоимость домов в поселке не меньше, чем вышеперечисленные факторы. Цены на дома в поселке за год ведения строительства выросли на 30%. Однако уже 40% его объемов проданы.
Так же объясняет причину удорожания Василиса Баженова, руководитель проекта дачно-развлекательного комплекса «Гагаринлэнд». Стоимость домов с участками в этом комплексе будет год от года расти, прогнозирует она. Сейчас удорожание за год составляет 10-30%. Увеличение капитализации загородного коттеджного поселка зависит от нескольких факторов, в том числе и стоимости стройматериалов. В проекте «Гагаринлэнд» мы работаем с компанией-застройщиком Lapponia House, рассказывает В. Баженова. У них есть ежегодное плановое подорожание материалов примерно на 10-15%.
Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент», считает, что повышение цены - это вполне адекватная реакция на повышение спроса. В коттеджном поселке «Графские пруды» рост стоимости домов с начала года составил 30%. По мнению Ж. Потапкиной, идея жить за городом становится все более популярной, особенно в секторе до 50 км от МКАД.
- При нынешних московских ценах, - подчеркивает Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», - многие москвичи вдруг обнаружили, что могут продать свою достаточно захудалую квартирку и купить нечто пристойное в Подмосковье, - и дом будет свой, и земельный участок. Таких продаж в городе с целью купить загород становится все больше - а это фактор, который играет как на понижение цен в Москве (растет предложение), так и на повышение в Подмосковье (там растет спрос).
А выше - некуда!- 20 процентов - это вполне оправданный рост при правильной маркетинговой политике, - отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». - Причин тому много: и удорожание стройматериалов, и инфляция, и рост цен на недвижимость из-за высокого спроса. Если на направлении происходит что-то позитивное (например, улучшается транспортная доступность), что-то облагораживается, добавляется инфраструктура, - цена растет. А какие-то коттеджные поселки, мягко скажем, не становятся дороже. Может быть, потому, что изначально застройщик берет максимально высокую цену. И возможности взятия новых ценовых барьеров уже не остается.
Ситуация на загородном рынке выравнивается, считают в «Новом городе». Нет баснословного роста цен. Прошел ажиотаж, у покупателя появилась возможность выбора. Как результат - все меньше случайных продаж, нет никаких «мыльных пузырей», высокого спроса на поселки раскрученные, но серьезно не дотягивающие до заявленного уровня или имеющие явные недостатки. А таких недостатков может быть много: близость к трассе, наличие свалок и «грязных» предприятий, плохое транспортное сообщение, явные просчеты в планировке строений или мелкая нарезка участков.
Везение не помешаетЦены на загородную недвижимость будут расти и по другой причине - в силу развития ипотеки. Пока, по оценке Владимира Яхонтова, заместителя директора департамента «МИЭЛЬ - загородная недвижимость», объемы городской и загородной ипотеки соотносятся примерно как 95% и 5% соответственно. Однако процессы кредитования на загородном рынке набирают обороты. А чем выше возможность покупки - в частности, с помощью получения кредита, тем выше спрос. Спрос же напрямую влияет на цену.
Есть еще один фактор - стоимость сотки земли. По оценке компании МИЭЛЬ, рекордные показатели в этом смысле демонстрирует Рублевка. Так, по данным компании, с 1997 г. цена на сотку земли выросла почти в 40 раз (с $5 тыс. до $200 тыс.).
Однако купить дом за городом, считает В. Баженова, еще вполне реально, причем любой стоимости. И конечно, в определенном смысле можно рассчитывать на некоторый элемент везения: вполне естественно, что девелопер, который купил землю десять лет назад за «копейки», будет предлагать потребителю более дешевый конечный продукт, нежели девелопер, купивший землю два-три года назад.
Важно только найти подходящего девелопера.
