Каждый российский застройщик, хочет он того или нет, автоматически участвует в реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Только в I квартале 2007 года в стране построено почти 10 млн кв. м жилых помещений. Но темпы роста строительства не делают квартиры более доступными. Даже в столице сегодня квартиру способны приобрести не более 20% семей. Нацпроект не принес пока ощутимых преимуществ и застройщикам. За исключением, пожалуй, некоторых имиджевых дивидендов.
Нацпроект «Доступное жилье» рассчитан до 2010 года. По замыслу его авторов из правительства России, в ходе реализации программы необходимо решить четыре задачи. Во-первых, при помощи развития системы рефинансирования кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг увеличить объем ипотечного жилищного кредитования (а процент по ипотеке снизить в два раза). Во-вторых, повысить доступность жилья для ряда категорий населения: молодых семей, военных, специалистов на селе и т. п. Главный инструмент повышения доступности — целевая господдержка за счет бюджетных средств. В-третьих, увеличить объем жилищного строительства и модернизировать коммунальную инфраструктуру.
Для этого предполагается предоставлять гарантии по кредитам на обеспечение коммунальной инфраструктурой земельных участков под жилищное строительство и субсидировать процентную ставку по таким кредитам. Наконец, в-четвертых, государство должно выполнить все обязательства по обеспечению жильем льготников.
Сейчас для участия в нацпроекте застройщикам, по сути, ничего особенного делать не надо.
Все построенное в стране жилье и так идет в статистику, при помощи которой можно судить о темпах осуществления задумок госчиновников. Отказаться от участия в нацпроекте тоже можно: для этого достаточно переориентироваться с жилой на коммерческую недвижимость.
По данным Госкомстата, в 2006 году в России было возведено более 50 млн кв. м жилья. Это попало в статистику, характеризующую темпы реализации нацпроекта «Доступное жилье». Правда, доля домов эконом-класса составила примерно половину общего объема строительства.«Говоря о категории эконом-класса, имеется в виду технология, а не цена (из чего сегодня складывается цена жилья, см. в таблицах.— B&FM). Сейчас жилья строится так мало, что в результате дисбаланса между спросом и предложением в прошлом году цены на квартиры в среднем по России выросли примерно на 42%, а в городах-миллионниках— более чем вдвое»,— утверждает вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. Правда, по данным Росстата, в первые три месяца текущего года зафиксировано резкое ускорение ввода в эксплуатацию жилых домов. В январе—марте в России построено 101,5 тыс. квартир общей площадью 9,5 млн кв. м, что на 51,1% больше, чем в I квартале прошлого года. При этом в Москве и Подмосковье возведено 24% всего российского жилья — почти 2,3 млн кв. м.
Темпы строительства впечатляют. Правда, повышению доступности жилья эти темпы не способствуют. По данным аналитиков по недвижимости, даже в результате коррекции цен на рынке в марте-апреле средняя цена 1 кв. м квартиры в спальном районе Москвы составляет около $4 тыс. В пределах 50-километровой зоны от МКАД в районах с развитой инфраструктурой 1 кв. м стоит примерно $1,9 тыс. «Для покупки квартиры общей площадью 54 кв. м в панельном доме на окраине Москвы при помощи ипотечного кредита сроком на 20 лет семье из трех человек нужно иметь совокупный доход не менее 84 тыс. руб., в области — 46,6 тыс. руб. Лишь около 20% столичных и не более 16% подмосковных семей располагают такими доходами и, следовательно, способны купить квартиру»,— утверждает директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко.
При этом стабильно высокие цены на жилье, по мнению участников рынка, невыгодны в первую очередь самим девелоперам. «В связи с тем, что жилье в московском регионе за последние полтора-два года возросло в цене практически вдвое, участие в проектах, подобных „Доступному жилью”, в ближайшее время приведет к значительному повышению риска самих девелоперов и снижению доходности проектов»,— считает гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. Это объясняется тем, что цены на столичное жилье давно оторвались от платежеспособного спроса большей части населения,что привело к снижению деловой активности. «А это автоматически ведет к снижению доходов девелоперов»,— резюмирует Крапин. А меньше доходов — меньше новых проектов.
«Участие в нацпроекте неоднозначно практически для любого застройщика. С одной стороны, большинство девелоперов предпочитает реализовывать коммерческие проекты, предполагающие высокую доходность и меньшие сроки окупаемости. То есть меньшие риски. С другой — государственные программы предполагают значительную поддержку властей и административный ресурс»,— убежден ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group Дмитрий Иванченко. Нередко на участие в нацпроекте идут компании, имеющие мощную финансовую опору. Чаще всего это собственная банковская структура. Например, в холдинг «Национальная резервная корпорация» входят «Национальная жилищная корпорация — Санкт-Петербург» иНациональный резервный банк. «Благодаря подобному финансовому гаранту девелопер может себе позволить получить прибыль в более длительные сроки, чем при коммерческом строительстве»,— полагает Иванченко.
Некоторых девелоперов привлекает рекламная составляющая нацпроекта. Факт их участия в глобальной государственной программе, на взгляд аналитиков, считается неплохим вложением в будущее компании, в ее брэнд. К примеру, компания «Дон-строй» в марте этого года стала одним из победителей конкурса на лучшую организацию, участвующую в реализации программы «Доступное жилье». По инвестиционному контракту со Счетной палатой девелопер приобрел в районе Остоженки земельный участок под строительство элитного жилого дома. Взамен для сотрудниковочередников ведомства Сергея Степашина был построен дом на улице Маршала Соколовского (СЗАО), в несколько раз превосходящий тот, который можно возвести в центре столицы.
Стимулировать девелоперов к участию в нацпроекте, по мнению специалистов, можно несколькими способами. «Возможны некие форматы частно-государственного строительства. Например, государство реализует строительство инфраструктуры, а застройщик со своей стороны выделяет часть квартир для льготных категорий граждан либо очередников»,— полагает директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислав Луцков.
Правда, в успешность такого партнерства верят далеко не все девелоперы. «Основным сдерживающим фактором в формировании рынка доступного жилья, как это ни парадоксально, является само государство, которое слабо вовлечено в процесс формирования нормальных условий для развития строительной отрасли. Существует целый комплекс проблем, без решения которых говорить о развитии нацпроекта просто невозможно»,— убежден Валерий Мищенко. По его мнению, главные трудности кроются в непрозрачности российского земельного рынка (застройщикам по-прежнему очень трудно приобрести площадки под собственные проекты), отсутствии максимально упрощенных процедур по согласованию инвестиционно-строительных проектов, недостатке четких критериев, которым должен соответствовать любой застройщик — участник нацпроекта. О таких привычных для России вещах, как произвол чиновников в ходе рассмотрения разрешительных документов и установления различных требований к застройщикам, частные девелоперы уже даже не говорят.
