Последнее время все только и говорят, что свободной для застройки земли в Москве практически не осталось. По сути, в настоящее время столичным девелоперам осталось два варианта: освоение точечной застройки и реновация бывших промышленных территорий.
Если с точечной застройкой все более или менее понятно, то освоение промзон - явление более сложное и неоднозначное.
Казалось бы, вывод промзон за пределы городской черты - сплошное благо. Москва вместо далеко не всегда экологически благоприятных заводов и фабрик получает освоенные и облагороженные территории, а также жилую и коммерческую недвижимость. переезд предприятий позволит снизить давление на транспортную инфраструктуру мегаполиса. В том числе это касается и передвижения людских потоков (думается, никому не надо объяснять, что из себя представляет метро в час пик).
Что касается инвесторов, то здесь уже не все так однозначно. С одной стороны, сама возможность отстроить нечто грандиозное практически в центре города - это чуть ли не подарок небес. А с другой… Не следует забывать, что условия подобного строительства предусматривают выплату доли города в каждом из проектов. Экономическая эффективность от этого несколько снижается, отчего девелоперы и инвесторы предпочитают осваивать менее масштабные проекты, но которые гарантируют им приличную доходность.
Кроме того, не каждую промзону можно перестроить под тот же жилой комплекс. Дело не только в экологии (об этом несколько позже), но и в элементарном отсутствии инфраструктуры как на самой территории, так и вокруг. Выходит, чтобы окупить затраты на строительство, застройщику придется отстраивать чуть ли не целый район. А это достаточно проблематично, да и инвестиций требует приличных.
Чаще всего на месте промзон появляются офисные центры. Это экономически целесообразнее и проще (те же санитарные требования в данном случае гораздо мягче, нежели к жилой недвижимости). А вот крупные жилые массивы на месте бывших заводов и фабрик строить никто не спешит. Причин несколько. Не следует исключать, скажем, чисто психологический фактор: все-таки не каждый захочет жить на месте, где раньше активно развивалось производство… в принципе даже не важно чего. Так, например, Павел Епихин, начальник отдела маркетинга компании "Квартал" считает: несмотря на то, что технически строительство жилых домов на территории промзон возможно, но с точки зрения этики этого делать не следует. Эксперт полагает, что если мы не хотим в перспективе столкнуться со значительным ухудшением здоровья москвичей, то уже сейчас необходимо со всей серьезностью подойти к вопросу тотального очищения и облагораживания бывших промышленных зон.
Впрочем, если разрешение на возведение жилых помещений на территории промзоны получено, значит, ничего вредного на этом месте нет (не зря же в Москве существуют строительные и санитарные нормы, которыми регулируются объекты реконструкции и новой застройки), и жить там можно.
"Если промзоны изначально расположены в жилых районах, тогда там целесообразно будет продолжать жилую застройку, - говорит Андрей Бушин, директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ". - Например, на месте Деревообрабатывающего комбината № 17 в районе проспекта Мира сейчас планируется строительство жилого квартала бизнес-класса… В качестве обратного примера можно привести территорию на месте АЗЛК. Инвестор принял решение строить на этом месте коммерческую недвижимость, и это правильно. Не каждый человек захочет жить на территории, окружение которой издавна является промышленным..."
Добавим, что коммерческая недвижимость интересна еще тем, что промышленные здания зачастую можно реконструировать с изменением целевого назначения на офисное или торговое, что, безусловно, снижает затраты инвестора. Из индустриального объекта можно сделать и нестандартное жилье (лофт, например). Но не стоит забывать про российский менталитет. Для нас лофт - это скорее экзотика. Что-то вроде того самого исключения, которое лишь подтверждает общее правило.
"Что строить на месте промзон - во многом зависит от местоположения участка, от его характеристики, окружения, застройки близлежащих территорий, от его инвестиционного потенциала и т.д., - считает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ". - Только анализ ресурсного потенциала участка позволит определить наиболее эффективный вариант его освоения. В том числе земля исследуется на предмет загрязнения и рекультивации, что закладывается в бюджет проекта…"
