На рынке загородной недвижимости Московской области девелоперы пытаются преодолеть ценовую стагнацию путем перехода к смешанному типу застройки, а инвесторы смогут заработать на спекуляциях с землей.
Почему им все мало
Объем рынка загородной малоэтажной недвижимости Московской области превышает $12 млрд. (данные "МИЭЛЬ"), или 4 млн. кв. м (данные "Вашъ Финансовый Попечитель"). Всего в Подмосковье сегодня более 420 коттеджных поселков, из них около 270 находятся в стадии активной продажи, 205 - первичной. Ежемесячно этот показатель увеличивается на 3-8 поселков ("Масштаб"), вторичные продажи - на 65 (данные "МИЭЛЬ"). Почти 70% предложения находится в стадии строительства (данные Blackwood).
В 21 поселке продажи приостановлены, более десятка сдается в аренду (данные "МИЭЛЬ"). Приостановка продаж постигла, например, поселки "Гранд дюк", находящийся на 38-м км Киевского шоссе близ поселка Жедочи, "Золотой плес" - на 54-м км Ярославского шоссе, близ Михалево. Причины: девелоперы неверно рассчитали соотношение местоположения и цены ("Гранд дюк"), а также проблемы с подводкой коммуникацией, с документами на право владения земельным участком, с надзирающими органами в водоохранной зоне.
Объем инвестиций за весь прошлый год приблизился к $1 млрд. Предложение увеличилось за год более чем на 25% (данные "МИЭЛЬ"). Основной прирост произошел за счет эконом - и премиум-классов (данные Blackwood).
Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, "МИАН - Агентство недвижимости": "Поселки бизнес-класса составляют более половины всего предложения, элитные загородные объекты - около 20% рынка. Несмотря на то что предложение поселков таких ценовых категорий близко к насыщению, качество предлагаемых объектов зачастую не соответствует заявленному классу и цене".
Уединенное существование на лоне природы постепенно переходит в разряд мало реальных мечтаний и для представителей обеспеченных слоев общества. Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний "Конти": "Среди основных тенденций на рынке загородной недвижимости 2006-го и начала 2007 года можно отметить существенное увеличение количества больших поселков: если раньше поселки насчитывали в основном 15-30 домов, то сейчас счет начинается от 50. Это связано с желанием застройщиков компенсировать собственные издержки".
В общем-то покупатели сами виноваты: не хотят потреблять предложенное в массовом порядке - и что характерно, ни в одном ценовом сегменте. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood: "В конце 2006-го - начале 2007 года на рынке наблюдалась стагнация, связанная с переизбытком предложения бизнес-класса, поэтому спрос в этом сегменте несколько снизился. Эта волна затронула также поселки премиум-класса. В целом в этих классах темпы роста цен были достаточно низкие (около 4%), в эконом-классе - чуть выше (около 6%). Именно в поселках этого класса были исключительно сезонные, а не связанные со стагнацией, задержки продаж".
В среднем за 2006 год цена 1 кв. м жилья в Подмосковье выросла более чем на 32% (по некоторым объектам - 50-70%), цена сотки земли - на 55% (данные "МИ-ЭЛЬ"). В целом аналитики считают прошлогоднее значительное повышение цен в загородном секторе избыточным. Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа управляющей компании "Масштаб": "Удорожание подмосковной недвижимости в прошедшем году было аномальным: рост при развивающемся рынке не должен превышать 20-30%, этот барьер был явно превышен и на некоторых объектах рост составил 50-60%".
Прогнозы на текущий год дает Анна Михайлова, коммерческий директор компании "АСК": "Понятно, что процесс повышения цены не может быть бесконечным, но рост цен на 2-3% в квартал возможен. Однако если прогнозы международных аналитиков, прозвучавшие на всемирном форуме в Давосе, оправдаются и стоимость одного барреля возрастет до $150, то можно предположить, что стоимость недвижимости, и в первую очередь загородной, существенно возрастет".
Вездесущий "эконом"
Основная доля продаж в 2006 году пришлась на дома в организованных коттеджных поселках, расположенных не дальше 45 км от МКАД, с ценовым разбросом от $250 тыс. до $900 тыс. за объект (данные "Конти"). На долю бюджетов, превышающих $3 млн. за объект, приходится 6,5% спроса, до $1,5 млн. - 55% (данные IntermarkSavills).
Положительная динамика на рынке поселков высшей и средней ценовых категорий не в последнюю очередь объясняется тем, что растет спрос на таунхаусы, расположенные на территории организованных коттеджных поселков, - они все-таки дешевле, чем отдельно стоящие дома-коттеджи. Согласно аналитическим данным компании IntermarkSavills, в прошлом году средняя цена 1 кв. м в таких таунхаусах оказалась на 15-20% ниже, чем в коттеджах. По динамике роста цен таунхаусы существенно опередили отдельно стоящие дома (+51 % к началу этого года). Экономия при покупке в этом случае достигается за счет меньшего земельного участка, также жильцы приобретают право пользоваться всеми благами поселков высшей категории: охрана, инфраструктура, сервис и пр. Более 20% предложения в бизнес - и премиум-классах приходится на таунхаусы (и их производные - дуплексы).
Как видим, элементы недвижимости наиболее дешевого класса "эконом" проникают повсюду.Однако эксперты считают, что ждать скорого массового пополнения рынка недорогим предложением рановато, в том числе и по причине того, что девелоперы-застройщики не желают отказываться от суперприбылей. Алексей Поляков, генеральный директор компании "Просперити Проджект Менеджмент": "Стоимость земли, прокладки коммуникаций и создания инженерной и коммерческой инфраструктуры постоянно растет. Прибыльность эконом-проектов составляет 20-30%, в то время как бизнес-класс и элитная недвижимость все еще приносят 50-100%".
На удешевление продукции застройщик готов идти только за счет естественного сокращения своих собственных затрат: например, на приобретение земли под строительство. Понятно, что чем дальше участок от МКАД, тем он дешевле. Анатолий Федоренко, руководитель информационно-аналитического управления ГК "Вашъ Финансовый Попечитель": "Некоторые эксперты отмечают, что идет процесс переориентации на строительство загородного жилья эконом-класса, однако нельзя назвать эту тенденцию определяющей. Необходимо добавить, что инвестору невыгодно осваивать этот формат в ближнем Подмосковье прежде всего из-за высокой стоимости земли. Ему просто не вписаться в ценовую категорию эконом-класса ($250 тыс.). Однако с перемещением строительства коттеджных поселков на расстояние свыше 80 км от МКАД будет сочетание эконом-класса и бизнес-класса в зависимости от местных условий".
Пока буквально единичные, наиболее дешевые, предложения загородного рынка по $130-200 тыс. расположены на расстоянии от 40-60 км от МКАД, это в основном деревянные дома (оцилиндрованный брус) или полдома (дуплекс) из кирпича (поселки: Боровики, 60 км по Киевскому шоссе, Светлогорье, 38 км Новорижского шоссе) или еще более удаленные от Москвы "сэндвичи" и таунхаусы в ценовой категории $250-400 тысяч.
Земля у дел
На фоне перенасыщенности предложения на самых дорогих сегментах загородного рынка и дефицита эконом-класса вопрос об объектах для инвестирования вроде бы не стоит: вкладывай в "эконом" - и в накладе не останешься. Но и здесь начинающего инвестора поджидает ряд сложностей, и без консультации профессионала рынка тут не обойтись. Во-первых, что именно предпочесть: готовый дом в поселке или просто участок, что наиболее выгодно физическому лицу, а что - юридическому? Светлана Кондачкова: "Все зависит от цены, по которой клиент приобретает объект, то есть от его стартовых характеристик и потенциала. Очень важен вопрос подключения и подведения коммуникаций к приобретенному объекту (выделяемые мощности, стоимость подключения и пр.). Если коммуникации по границе, то точно произвести предварительные расчеты по проекту не всегда возможно. Часто уже после приобретения могут измениться условия приобретения - объем разрешенных к выделению мощностей, условия подключения, цена. Таким образом, наиболее стабильная и понятная ситуация для инвестиций - это покупка дома с участком в организованном коттеджном поселке на начальном этапе строительства. Все вопросы, связанные с инженерно-коммуникационными сетями и организацией строительства, решают генподрядчик и его технические службы".
К слову, по мере приближения завершения строительства поселка цены растут. Так, по данным IntermarkSavills, наибольшие удельные цены и темпы их прироста зафиксированы в поселках, сдача которых запланирована на 2007 год (+68% к началу 2006 года), в поселках с более поздними сроками сдачи средние цены оказались примерно на 25% ниже (то есть +43%).
Более стабильным и потому выгодным вложением представляется экспертам и просто земля под строительство на территории организованного коттеджного поселка. Мария Литинецкая: "Самый безопасный вариант - покупка участка без подряда и перепродажа его через год. При таком варианте инвестор получает хоть и небольшую, но гарантированную прибыль, связанную с рыночным ростом цен на землю и удорожанием ее за счет подвода коммуникаций". Светлана Кондачкова: "Расположенный в ликвидном месте (престижное направление, небольшая удаленность от МКАД, удачные природно-ландшафтные характеристики) земельный участок ежегодно повышается в цене как минимум на 15-20%. Нужно только помнить, что участок должен быть использован по назначению - то есть под строительство - в течение трех лет с момента его покупки". Наталья Чукаева: "Что касается физических лиц, то для них самым целесообразным сегментом для инвестирования являются участки без подряда рядом с Москвой (до 15 км от МКАД). Приобретение земельного участка требует приемлемых денежных затрат, у земли нет никакого амортизационного износа, и она постоянно дорожает. За прошедший год цены на подмосковную землю выросли на 70-150% в зависимости от направления".
Цифры ну очень заманчивые, но слишком уж много в коттеджном домостроении и частном землевладении/пользовании определяется сторонними - не зависящими от частного соинвестора - обстоятельствами. Слишком велики риски. Мария Литинецкая: "Долгосрочные инвестиции в готовый дом или строительство рискованны из-за того, что продажи в поселке могут приостановиться по ряду причин: выход конкурента, строительства рядом с поселком элементов неблагоприятного окружения и т.д." Владимир Яхонтов, заместитель директора Управления загородной недвижимости холдинга "МИЭЛЬ": "Стоимость земли в Подмосковье растет достаточно быстро, и одним из видов инвестирования для юридических лиц может быть покупка земельного участка с последующей его перепродажей. Но это достаточно рискованные инвестиции, потому что земельных ресурсов в Московской области достаточно много, и любое внешнее изменение, например в системе налогообложения, может привести к тому, что ресурс будет дешеветь, а не дорожать. К тому же земельный участок менее ликвиден, чем готовый дом. Наиболее выгодное решение для юридических лиц - это покупка всех объектов в строящемся коттеджном поселке или более 50% из них на начальной стадии. Это дает максимальную доходность, но требует больших инвестиций".
При любой форме соинвестирования главное - не промахнуться с выбором поселка, на территории которого будут выкуплены земля или дома с землей. Здесь многое зависит от репутации и вкуса застройщика/девелопера. Наталья Чукаева: "Рынок стабилизируется и сегментируется. Поэтому проекты "не в формате" зависают и не оправдывают себя. Конечно, они по-прежнему продаются. У нас пока нет такой конкуренции, чтобы рентабельность того или иного проекта решали исключительно потребительские требования.
До сих пор заявленная цена не является показателем качества поселка. При растущем рынке и ценах влияние покупателя не настолько сильно, как, например, при зрелом, сформировавшемся рынке. Но все меньше поселков может сохранять высокую цену при несоответствующем качестве. Скажем, сегодня на Калужском направлении представлены объекты в разном ценовом диапазоне. У одного цена $2,5 млн., у другого - $750 тыс. Понятно, что есть ряд объективных причин, обосновывающих такое ценообразование".
Еще более решительны выводы Владимира Яхонтова: "Созданные девелоперами-непрофессионалами неудачные поселки характеризуются непродуманной концепцией, отсутствием благоустроенных общественных территорий и необходимой инфраструктуры, непродуманной транспортной доступностью (вернее, ее отсутствием) и механизмами эксплуатации. Архитектура и организация внутреннего пространства домов в таких поселках также часто не соответствует современным требованиям. Большинство поселков, существующих сегодня на рынке, относятся именно к этой категории".
Наталья Чукаева: "Классический де - велоперский вариант освоения земли - самый прибыльный. При грамотном, взвешенном подходе доходность такого проекта может в разы превышать вложения и достигать 100-200%. Особенно если освоение земли происходит на приватизированной земле (например, колхоза или военной части). Однако этот вариант является и самым рисковым. Такой проект растянут во времени (1,5-2 года. - "ВЕСТИ"), он требует дополнительных исследований, затрат на финансирование и реализацию".
Кстати, интенсивное удорожание земли - палка о двух концах для девелопера проекта, а значит, и для соинвестора. Юрий Синяев предостерегает: "Рентабельность девелоперской деятельности снижается, так как вложения в развитие земельного участка занимают сегодня от 12 до 40% от стоимости всего проекта, цены же на землю растут непропорционально быстро". Однако дорожает прежде всего земля, обеспеченная коммуникационной инфраструктурой. Круг замкнулся: клочок земли без подряда ценен прежде всего своим окружением, которое опять-таки зависит от бизнес-достоинств девелопмента прилегающих территорий.
- Поселок бизнес-класса "Ильинка" (11 км от МКАД) от ГК "Конти" и "МАРР Капитал" состоит из лейнхаусов - "домов в переулках" - это новый формат на рынке недвижимости
- Таункаусы в коттеджном поселке смешанного типа - предложение для солидного покупателя по сходной цене. На Фото: "Дворянское гнездо" (15 км от МКАД по Новорижскому шоссе) стоимостью $365 тыс.
- Территория поселка "Европа" (девелопер - "Ваш дом") примыкает к лесному массиву Николиной Горы (Рублево-Успенское шоссе)
- В поселке "Светлогорье" (38 км от МКАД, "СтройРазвитие"), рассчитанном на 300 домов, разветвленная инфраструктура не будет финансироваться за счет домовладельцев
- При возведении поселка "Грин Килл" (29 км от МКАД) применена прогрессивная схема строительства: не очередями, а одновременно по всей территории. Стабильное финансирование обеспечивают "Техногруп" и банк "Петрокоммерц"
