По оценкам компании Blackwood, за минувший год в Москве было возведено порядка 720 тысяч кв. метров офисных и 800 тысяч кв. метров торговых площадей. При огромном объеме строительства крайне редко появляются объекты, имеющие неповторимое и узнаваемое лицо, отличающее многие коммерческие здания в развитых странах Европы, Америки и Азии. Такое положение вещей необычно для города, известного высочайшими ценами на недвижимость и претендующего на роль одной из лучших мировых столиц.
Почему же новые коммерческие постройки столицы нередко имеют унылый и маловыразительный облик? Связано ли это с отсутствием опыта у современных архитекторов и проектировщиков? Действия каких, наконец, рыночных механизмов являются причиной столь частого игнорирования архитектурной составляющей?
СОВРЕМЕННЫЙ ВИД + ФУНКЦИОНАЛЬНОСТЬ
В 2006 году на рынке офисной недвижимости сохранились тенденции, наметившиеся в предыдущие годы. Несмотря на то, что объем возведенных площадей стремительно приближается к миллиону, он ненамного превышает прошлогодние показатели и составляет лишь 50% от намеченных ранее планов. Совокупный объем качественных площадей во вновь построенных и реконструированных объектах на конец 2006 года составил около 5,2 миллиона кв. метров. Тем не менее, по данным аналитиков консалтинговой компании Blackwood, "такие объемы ввода и реконструкции офисных объектов не соответствуют требованиям рынка, а ограниченный ввод новых площадей на фоне растущего спроса не дает оснований говорить о преодолении дефицита офисных площадей в краткосрочной перспективе".
Итак, рынок современных офисных площадей далек от насыщения. Этим стремятся воспользоваться многие девелоперы, уделяющие первостепенное внимание эффективному использованию новых площадей и вопросам их быстрой окупаемости. Ценность грамотных архитектурных решений понимают те, кто рассматривает офисный бизнес в долгосрочной перспективе и знает, что по мере насыщения рынка архитектура здания станет одним из важных конкурентных преимуществ. Именно тогда возрастет потребность в грамотных конструктивных решениях, а также - в участии профессиональных архитекторов, способных избежать распространенных ошибок в проектировании и стать гарантами будущей инвестиционной привлекательности объектов.
Тем не менее, уже сегодня среди недавно построенных или еще строящихся объектов можно найти удачные как с функциональной, так и с архитектурной точки зрения решения. По мнению аналитиков, в их число входит здание "Мерседес-Бенц Плаза" на Ленинградском проспекте, д. 39, спроектированное архитектурным бюро "АБД" при участии архитекторов Бориса Левянта и Бориса Стучебрюкова. Достойный архитектурный облик имеет офисное здание по адресу 1-я Брестская улица, д. 29/22, спроектированное архитектурным бюро "Остоженка". Несколько удачных проектов находятся сегодня в стадии строительства. Это проекты многофункциональных комплексов с офисной частью: "Город Яхт", "Город Столиц" и "Русский Авангард", спроектированные Эриком ван Эгераатом по заказу компании Capital Group. По проекту Нормана Фостера будет возведен многофункциональный комплекс по адресу Ленинский проспект, вл. 90/2, на месте бывшей гостиницы "Спорт". Группа компаний "Доминион-М" строит бизнес-центр на Шарикоподшипниковской улице по проекту британского архитектора Захи Хадид при участии московского архитектора Николая Лютомского. Интересен и проект многофункционального центра "Баркли Плаза", разработанный Юрием Скуратовым.
Каковы характерные черты, свойственные современным офисным зданиям? Независимо от качества и стоимости объекта, внешний вид офисного комплекса, как правило, очень строг и не изобилует выразительными деталями. Главная задача архитекторов, работающих над проектами таких зданий, заключается в реализации утилитарно-технических проблем: организации парковки, создании эффективной внутренней планировки помещений. Экономическая составляющая офисных центров напрямую связана с возможностью обустроить как можно больше полезной для эксплуатации площади. Именно поэтому при проектировании здания стремятся сократить коэффициент общих потерь, которые приходятся на места общего пользования, такие как коридоры, переходы, холлы, лифтовые группы.
Архитектурные новшества, применяемые в современных офисных центрах, чаще всего касаются не пространственно-объемных решений, а отделки. Впрочем, и она больше служит для решения функциональных задач, главные из которых - изоляция и комфорт. Одним из модных технических изысков являются вентилируемые фасады, которые придают зданию современный декоративный вид и способствуют созданию в офисных помещениях комфортной среды. Другая особенность связана с применением максимального количества стекла, придающего постройке воздушность и позволяющего существенно сократить себестоимость строительства.
ГОСПОДСТВО КРУПНОЙ ФОРМЫ
Во многом сходны и тенденции, определяющие развитие рынка торговых площадей. Так, только в течение 2006 года обеспеченность жителей Москвы торговыми площадями всех типов выросла до 540-550 кв. метров на 1000 жителей, а общий объем торговых площадей составил около 3 млн. кв. метров. Несмотря на значительные показатели, планы по объемам строительства оказались выполнены лишь на 80%. Рынок до сих пор ощущает дефицит площадей. Тем не менее, при наличии высокого спроса сохраняется невысокий процент вакантных площадей, составляющий около 6-7%. Объяснение таким, казалось бы, взаимоисключающим тенденциям следует искать в невысоком качестве большой части предлагаемых сегодня торговых помещений. В том, что девелоперы недостаточно хорошо продумывают принципы их планировки и оформления, вопросы расположения и удобства. Между тем, аналитики предсказывают, что в ближайшие годы заинтересованность в качестве предлагаемых объектов усилится, особенно через 2-3 года, когда произойдет первичное насыщение рынка.
Возможные тенденции роста объемов уже сегодня учитывают девелоперы, занимающиеся строительством торговых центров. По мнению аналитиков торговой недвижимости компании Blackwood, среди них ряд отечественных компаний - "ИНГЕОКОМ", "Гарант-Инвест" и DVI Group. В последние годы усилилось участие и иностранных девелоперов. В их числе стоит упомянуть хорошо известную компанию IKEA, турецкую компанию Enka и армянскую группу компаний "Ташир". За год было реализовано несколько интересных проектов, среди наиболее удачных - "Ритейл-Парк" на Варшавском шоссе, "Красный кит" в Мытищах, "Город" на Рязанском проспекте, комплексы "Золотой Вавилон-2" в Ясеневе, "Европейский" на Киевской площади, "Метро-маркет" на Шаболовке, "Рамстор Капитолий" на проспекте Вернадского и "Ереван-Плаза" на Большой Тульской. Все перечисленные объекты достаточно масштабны, имеют площадь от 10 до 180 тысяч кв. метров. Конечно же, подобные объекты возводились и раньше, но они носили единичный и скорее исключительный характер. Сейчас разработка и строительство крупных торговых центров становится привычным делом, что в значительной степени связано с ростом потребностей современных арендаторов. Так, в настоящее время индивидуальными предпринимателями наиболее востребованы площади от 20 до 100 кв. метров, юридическими лицами - от 100 до 1000 кв. метров.
Несмотря на значительные объемы современного строительства торговых площадей, наиболее интересными и архитектурно привлекательными остаются и по сей день некоторые объекты дореволюционной эпохи. Прежде всего, это здания ГУМа, Петровского пассажа и Детского Мира, построенные в 50-е годы XX века и обладающие богатой отделкой фасадов и нарядным внутренним убранством. Одним из лучших и самых представительных является здание Военторга, построенное в стиле модерн по проекту архитектора Сергея Залесского. Эти постройки реставрировались в середине прошлого века или чуть позже. Поэтому отчасти их облик напоминает здания "сталинского ренессанса", возведенные в послевоенное время. "В период сталинского ренессанса архитектура была государственным делом, - говорит главный архитектор компании Blackwood. - Поэтому главный акцент приходился на представительность и внешнее впечатление, которое достигалось немалыми средствами. Современные здания рациональнее. Как только архитектура стала делом частных инвесторов, появились совершенно другие критерии и требования. Конкуренция заставляет добиваться комфорта и функциональности, а представительность достигается гораздо более рациональными средствами".
Отчасти сохраняют свою актуальность и торговые центры, возведенные в советское время - их еще можно встретить в большинстве районов современной Москвы. Об архитектуре таких построек говорить не приходится - это убогие примитивные "коробки", лишенные как внешней, так и функциональной примечательности. Часть из них уже реконструирована.
ПРИНЦИПЫ УСТРОЙСТВА
Основной акцент в проектировании торговых центров сегодня приходится на внутреннюю планировку помещения, от которой зависит главное - удобство организации покупательских потоков и возможность обеспечить оптимальные условия для торговли. Как утверждает архитектор Юрий Аввакумов, "можно говорить о двух самых популярных принципах обустройства пространства для торговли: пассажная система и "молл". Первая свойственна традиционным зданиям, таким как ГУМ и Петровский Пассаж. Пассажная схема торговых центров наиболее проста: по сути, это улица с лавками по обеим сторонам. "Молл" более современен и популярен. Это многоуровневый лабиринт с интересными возможными сценариями движения покупателей".
Информацию о важнейших архитектурных составляющих торговых центров иногда подсказывают их названия. В последнее время получили широкое распространения многочисленные "плазы" (в переводе - "площадь"). Действительно, акцентом в планировке таких помещений служит большая площадка, часто расположенная в центре здания, от которой расходятся торговые "улицы". Нередко украшением "плазы" служат фонтаны, цветочные и скульптурные композиции, неподалеку могут располагаться современные многоуровневые лифты. Немногим принципиально отличаются "атриумы". В Москве пока только один торговый центр, именующийся атриумом, однако купола, создающие дополнительный источник вертикального освещения, иногда встречаются как в строящихся, так и реконструируемых зданиях торговых центров.
ЦЕНТР: СЛОЖНОСТИ ОСВОЕНИЯ
Как утверждает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, "решающую роль в выборе того или иного архитектурно-проектировочного решения оказывает местоположение будущего комплекса. Несмотря на то, что в последнее время существенно увеличиваются объемы строительства современных офисов за пределами как Садового и Третьего транспортного кольца, так и в районе МКАД, более интересными в архитектурном плане являются постройки, возводимые в центре Москвы. Главная задача архитектора, работающего над проектом в историческом центре города, - вписать постройку в окружающую историческую среду". Удачным примером может служить офисный центр, расположенный по адресу ул. Знаменка, д. 3, который, как того и требуют современные постройки на территории центра столицы, не возвышается над окружающими зданиями, а вписывается в среду по стилю и колориту.
Как мы уже упоминали, главный критерий любого объекта коммерческой недвижимости в целом и офисного центра в частности - высокий коэффициент полезной площади. Однако в условиях центра добиться соответствующих показателей гораздо сложнее, чем при работе над проектами, лишенными сложной архитектурной составляющей. Более того, значительные ограничения накладывает плотность застройки, исключающая возможность сооружения крупных центров, обладающих большей полезной площадью, чем небольшие офисные здания. Дефицит свободных площадей также осложняет сооружение парковок - необходимого атрибута современного и удобного офисного центра.
МОСКВА-СИТИ: ПО СЛЕДАМ МИРОВЫХ ТЕНДЕНЦИЙ
Вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец отмечает, что "наиболее выигрышные условия для строительства коммерческой недвижимости в Москве предоставляет территория ныне возводимого комплекса ММДЦ "Москва-Сити". Именно здесь сочетаются многие удачные для офисных и торговых центров условия: транспортная доступность и отсутствие старой, приводящей к существенным ограничениям застройки".
Для архитектурных разработок здесь приглашают высокооплачиваемых западных специалистов, которые стремятся перенести в Россию модные тенденции. Простор для фантазии в этом случае практически неограничен, так что архитекторы могут себе позволить проектирование зданий нестандартной формы с многочисленными изгибами, уклонами и панорамным остеклением.
Сегодня большинство зданий в "Москва-Сити" находится на стадии проектирования и строительства. Не за горами освоение еще более обширных территорий "Большого Сити", который развернется вокруг сформированного ММДЦ. Насколько удастся перенесение на современную отечественную почву западных стандартов коммерческого строительства? Сможет ли Москва выйти на мировой уровень архитектурно-планировочных решений, существующий в странах Америки, Европы, а также бурно развивающихся странах Востока, таких как Китай, Гонконг, Сингапур? Все это покажет время, но предпосылки к такому развитию рынка коммерческой недвижимости уже сформированы.
